YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1579
KARAR NO : 2023/1479
KARAR TARİHİ : 25.04.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/810 E., 2021/2346 K.
…
BİRLEŞEN 2016/420 ESAS SAYILI DOSYADA
DAVA TARİHİ : 08.04.2008
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2008/199 E., 2019/577 K.
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın davalı … yönünden husumetten reddine, davalı … yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl ve birleşen davada davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı vekili asıl dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile … arasında Gaziosmanpaşa 4. Noterliğinin 16/07/2003 tarih ve 011172 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile … ada 3 parsel üzerinde kayıtlı gayrimenkulün davalı …’ın daha önce diğer davalı … ile aralarında yaptıkları Gaziosmanpaşa 4. Noterliğinin 02/02/1999 tarih ve 2117 yevmiye nolu düzenleme şeklinde mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sahibi olacağı anlaşmasına dayanarak satış vaadinde bulunduğunu, müvekkiline satmayı ve tapuya tescilini kabul ettiği gayrimenkulü davalıların vermekten kaçındığını, bu nedenle satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satılmış olan gayrimenkulün müvekkili adına tescilini, gayrimenkül üzerine tedbir konulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
2.Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Küçükköy 140 pafta, 3185 ada, 3 parselde bulunan 10 no.lu gayrimenkulün İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinde devam etmekte olan 2008/199 Esas numaralı dosya davalısı … ve …’dan düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, halen müvekkili tarafından ikametgah olarak kullanıldığını, İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinin 2008/199 Esas sayılı dosyasında arar karar ile 3. şahıs …’a karşı yeni dava ikame edilerek bu davanın görülmekte olan dava ile birleştirilmesi yönünde karar verildiğini, bu nedenlerle, davanın kabulü ile gayrimenkulün tapuda adlarına tesciline, mahkeme aksi kanaatte bulunursa rayiç bedelinin tarafına ödenmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müteahhitin hisse talep etme yetkisi olmadığını, müteahhitin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği inşaat yapma borcunu noksansız ve ayıpsız olarak teslim etmek zorunda olduğunu, müteahhitin bu yükümlülüğünü sözleşmeye ve fenni koşullara göre inşa edip teslim etmekle sorumlu olduğunu, müteahhitin eksiksiz ve ayıpsız olarak süresinde yapıp teslim etmediğini, binada bulunan eksik ve ayıplı işlerin müvekkil ve satın alanlar tarafından yaptırıldığını, müteahhit inşaatı yarım bırakıp gidince 01/05/2001 tarihinde azledildiğini, bu nedenle müvekkilinin müteahhite karşı tazminat alacakları bulunduğunu, müteahhidin karşı edim alacağı olan bedelin tamamını talep etme hakkı olmadığını, satış vaadini kabul eden davacının halefiyet kuralı gereğince müvekkilinden herhangi bir talep hakkı bulunmadığını, müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından pasif husumet nedeniyle davanın reddini, aksi taktirde davalı müteahhidin müvekkilinden ücret talep hakkı bulunmadığından gerek halefiyet kuralı gereğince gerekse ayni hak bahşetmeyen sözleşmenin tarafı bulunmadığından esastan reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.
2.Birleşen dosya davalısı vekili cevap dilekçesinde özetle; satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı anda ifanın imkansız olduğunu, müteahhitin adına kayıtlı olmayan taşınmazı satmayı vaat ettiğini, tazminat davasının da müvekkiline yöneltilemeyeceğini, davalının dava konusu taşınmazın davacının satış vaadi sözleşmesini yapmasından 3 yıl önce satın aldığını, taşınmazın davacı tarafından işgal edildiğini, bu sebeple davacıya yönelik olarak el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemli dava açtıklarını, bu davanın temyiz aşamasında olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenici davalı … ile arsa sahibi davalı … arasında Gaziosmanpaşa 4. Noterliği 02.02.1999 tarih ve 2117 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi akdedildiği, arsa maliki ve müteahhit ile akdedilen sözleşmeye istinaden davacı ile davalı yüklenici davalı … arasında Gaziosmanpaşa 4. Noterliği 16.07.2003 tarih ve 011172 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi sözleşmesi akdedildiği anlaşıldığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kural olarak sözleşmelerde şekil serbestisini benimsdiği, nitekim bu hususun Kanunun 12. maddesinin 1.fıkrasında açıkça belirtildiği ancak yasada tersine kural bulunması halinde şekle bağlılık kabul edildiği, maddenin 2. fıkrasında da, kanun tarafından bir biçim öngörülmüşse ve bu biçimin kapsam ve sonuçları için başkaca kural konulmamışsa, sözleşmenin bu biçime uyulmadıkça geçerli olmayacağı hükme bağlandığı, 237. maddesinde de, taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörüldüğü, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirdiği, burada, kanunun öngördüğü şeklin bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiği, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığı, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından, taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen gözönüne alınması gerektiği anlaşıldığı, dolayısıyla, tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olduğundan ve bu şarta tabi olarak yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersiz olacağından geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, taraflarına hak ve borç doğurmadığından tarafların ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebileceklerini, taraflar arasındaki taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin resmi olarak düzenlendiğinden geçerli olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenicinin kişisel hak sahibi olduğu ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazandığı, edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesinin mümkün olduğu, burada Borçlar Yasasının 162 ve devam eden maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerinin kıyasen uygulandığı, yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişinin, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuya devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebileceği, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu, davacı ve davalı …’ın yaptıkları biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen bedelin davacı tarafça nakten ve tamamen ödendiğinin sözleşmede belirtildiği, davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerektiği, taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişiye satıldığı ve ifanın artık imkansız hale geldiğinin tartışmasız olduğu, bu nedenle, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği davacının zararının 818 sayılı BK’nın 96. maddesi uyarınca giderilmesi gerektiği, davacının dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerlerini isteyebileceğini, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan karşılıklı hak ve yükümlülükler bu sözleşmenin tarafları arasında olduğu, yüklenici olan davalının inşaatı tamamlamadan terk etmesi nedeniyle müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince hak kazanacağı daireyi adi yazılı satış sözleşmesi ile alacağın temliki hükümlerine göre devralan davacının arsa sahibine karşı gerek tescil ile ilgili gerekse yapılan imalat bedeli ile (ki imalat bedelinin tahsili konusunda yüklenici tarafından davacıya temlik yapıldığına ilişkin belge bulunmadığından) ilgili şahsi hakkını ileri sürmesi mümkün olmadığı, Mahkemece davacının yaptığı sözleşmenin resmi satış şeklinde olmadığı gerekçesiyle sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince müteahhit davalı … yönünden dava kısmen kabul edildiği, rayiç değerin davacıya verilmesine ilişkin hüküm kurulduğu, sözleşmede taraf olmadığı için de davalı … yönünden husumet bulunmadığı, tapu kaydına göre davalı …’in arsa maliki olmadığı, dava konusu taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği ve dava konusu taşınmazın ruhsata sağlanması mümkün olmadığı anlaşıldığından davacının davasının asıl dava yönünden davalı … … yönünden husumetten reddine, davalı … yönünden kısmen kabulüne ve 65.000,00 TL’nin dava tarihi olan 16/05/2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen dava yönünden davacının davasının husumetten reddine şeklinde karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedelin taraflarınca eksiksiz ödendiğini ve müvekkilinin üzerine düşen edimi yerine getirdiğini, söz konusu sözleşmenin iki taraflı bir sözleşme olduğunu, ancak yapılan işin mahiyetinden dolayı bu sözleşmeye üçüncü kişilerinin katılımının söz konusu olduğunu, söz konusu davada davalı müteahhit … ile davacı müvekkili arasında aktedilen Gaziosmanpaşa 4. Noterliğinin 16.07.2003 tarih ve 011172 yevmiye no.lu taşınmaz mal vaadi sözleşmesinin hakkın temliki yönünden geçerli olduğunu, …’in sorumluluğunun, dava konusu gayrimenkulün tapu iptalini ve taraflarına tescilini talep ettiklerini bile bile kötü niyetle üçüncü kişilere devretmiş olmaları nedeniyle mevcut olduğunu, davalı …’in dürüstlük kurallarına aykırı hareket ettiğinin açık olduğunu, yerel mahkemenin gerekçeli kararında dava … yönünden kabul edilmiş olsa da söz konusu taşınmazın 16.05.2007 rayiç bedeli olan 65.000,00 TL üzerinden hüküm kurulmasının müvekkilinin mağduriyetine sebebiyet vereceğini, dosyanın yeniden bilirkişiye gönderilerek 2019 rayiç bedelinin hesaplanıp, bedelin taraflarına verilmesi gerektiğini, davalılar … ve … yönünden husumetten reddi kararının taraflarınca kabul edilir nitelikte olmadığını belirterek, davalılar … ve … yönünden husumetten reddi kararının bozulmasını, dava konusu taşınmazın tapu iptali ve taraflarına tescil edilmesine karar verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise fazlaya ilişkin talep etme haklarının saklı kalması kaydıyla söz konusu taşınmazın 2019 rayiç bedelinin mahkemece bilirkişiye gönderilerek hesaplanmasına ve hesaplanan bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile taraflarına ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türü olduğu, vaat alacaklısının, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebileceğini, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunması gerektiğini, geçerli bir sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. maddelerinin dikkate alınması gerektiğini, somut olayda davacı ve davalı … arasında Gaziosmanpaşa 4. Noterliğinde 16/07/2003 tarih ve 11172 yevmiye no’lu geçerli bir satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede taraflarca belirlenen bedelin davacı murisi tarafından davalı müteahhite ödendiği belirtildiği, böylece resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediği ancak aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerektiği, öte yandan taşınmazın davalı …’a satış vaadi sözleşmesinden önce 28/02/2000 tarihinde satıldığı, davacının sözleşme yaptığı yüklenicinin satış vaadi sözleşmesi yapmadan evvel 01/05/2001 tarihinde azledildiği, sözleşmenin feshedildiği, gelen tapu kaydında davalı müteahhitin ve arsa sahibi … ‘nin payının bulunmadığı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılara devir şeklindeki ifanın artık imkansız hale geldiği, bu nedenle, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği dava konusu taşınmazların Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. maddeleri gereğince davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değerleri hesaplanarak hüküm altına alınması gerektiği yönündeki ilk derece mahkemesi kararında bir yanılgı görülmediği, açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının davasının asıl dava yönünden; davalı … … yönünden husumetten reddine, davalı … yönünden kısmen kabulüne ve 65.000,00 TL’nin dava tarihi olan 16/05/2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı …’dan alınarak davacıya verilmesine, davacının davasının birleşen dava yönünden husumetten reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil, mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden ilgilye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.