YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1352
KARAR NO : 2023/1130
KARAR TARİHİ : 20.03.2023

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 6. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı kooperatif arasında … 1. Noterliğinde 18.02.2003 tarihinde 02291 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme uyarınca müvekkilinin edimini yerine getirerek … ili, Sümer ilçesi, 626 ada, 13 parselde bulunan 870 m² taşınmazını davalıya devrettiğini, buna karşılık olarak müvekkile, arsası üzerine yapılacak inşaattan iki adet 120 m² brüt ve 2 adet 130 m² brüt daire verileceğini, ancak aradan 15 yılı aşkın süre geçmesine rağmen müvekkiline verilmesi gereken 4 adet daireden 2 adet 130 m² dairenin tapusunu müvekkili adına tescil edilmediğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalarının kabulünü, sözleşme gereğince müvekkile verilmesi gereken 2 adet dairenin tapusunun müvekkili adına tescili, bunun mümkün olmaması durumunda fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak müvekkilinin arsası üzerine yapılan binalardan sözleşmede belirtilen nitelikte 2 adet dairenin bedelinin hesaplatılarak müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.

2.Davacı vekili ıslah dilekçesinde özetle; dava dilekçesinin sonuç ve istem kısmında fazlaya ilişkin haklarını saklı tuttuklarını, ancak faiz talep etmediklerini, dosyada yer alan bilirkişi raporlarında davalı tarafın 24.07.2007 tarihinde borçlu temerrüdüne düştüğünün açıkça tespit edildiğini, dava dilekçesinin sonuç ve istem kısmının tapu ve tescilin mümkün olamaması halinde, 2 adet dairenin değerlerinin tespiti, faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, faiz başlangıç tarihinin temerrüt tarihi olan 24.07.2007 tarihi olarak karar verilmesine şeklinde ıslah ettiklerini bildirmiş.

II. CEVAP
1.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımı yönünden reddinin gerektiğini, taraflar arasında … 1. Noterliğinin 18.02.2003 tarih ve 02291 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye göre davacının arsasına karşılık gelen iki adet dairesinin kendisine teslim edildiğini, davacının dördüncü daireyi alabilmesi için 30 m² arsa eksiğini tamamlaması gerektiğini, dolayısıyla davacı arsa eksiğini tamamlamadan daire talebinde bulunmadığını, müvekkili kooperatifin edimini getirmeyen davacı için ödemezlik definde bulunduğunu, kendi edimini yerine getirmeden daire talebinde bulunan davacının davasında haksız olduğunu, bu nedenlerle haksız ve yersiz olarak açılan davanın usül ve esas yönünden reddini savunmuştur.

2.Davalı vekili 24.03.2021 tarihli celsede; davacı tarafın sunmuş olduğu ıslahı kabul etmediklerini beyan etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında … 1. Noterliğinin 18.02.2003 tarih ve 2291 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşmeye göre arsa sahibi davacıya 210,00 m²’lik arsasına karşılık olmak üzere brüt 120,00 m², 200,00 m²’lik arsasına karşılık brüt 130,00 m²’lik olmak üzere neticeten 2 adet brüt 120,00 m²’lik ve 2 adet brüt 130,00 m²’lik daire verileceği, sözleşmeye konu brüt 120,00 m²’lik 2 adet taşınmazın davacıya teslim edildiği hususunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunmadığı ve taraflar arasındaki anlaşmazlığın sözleşmeye konu 2 adet brüt 130,00 m²’lik dairelere ilişkin olduğu, 36 aylık iş süresi dikkate alındığında dairelerin teslim tarihinin 24.07.2007 tarihi olması gerektiği, bu tarihte dairelerin davacıya teslim edilmediği anlaşıldığından davalının temerrüde düştüğü, 2 adet brüt 130,00 m²’lik dairenin davacıya teslim edilebilmesi için 29,79 m² arsa bedelinin davalıya ödenmesi gerektiği, talebe konu dairelerin davacıya tesliminin 4141 ada, 2 parsel ve 4142 ada, 2 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşa edilen binalardan teslim edilmesinin mümkün olmadığı, davacının ifa yerine olumlu zararını talep edebileceği, bu bedelin davacıya teslim edilmesi gereken tarih olan 24.07.2007 tarihinde davacıya teslim etmeyi taahhüt ettiği 2 adet brüt 130,00 m²’lik dairelerin dava tarihi itibariyle tamamlanmış durumdaki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenen 440.000,00 TL bedelden davacının devretmesi gerektiği 29,79 m²’lik arsa bedeli olan 16.682,40 TL’nin mahsubu ile 423.317,60 TL olduğu ve bu bedele davalının temerrüde düştüğü 24.07.2007 tarihinden itibaren yasal faizin işletilmesi gerektiği belirtilerek terditli olarak açılan iş bu davanın bedel yönünden kabulü ile 423.317,60 TL’nin temerrüt tarihi olan 24.07.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının daireleri alabilmesi için 30 m² arsa eksiğini tamamlaması gerektiği, edimini getirmeyen davacı için ödemezlik definde bulunduklarını fakat mahkemece dikkate alınmadığı, mahkeme 29,79 m²’lik eksiklik için 16.682,40 TL mahsup edilmiş olsa da bu bedelin hüküm tarihi itibariyle düşülmesi davacının davasında ise 2007 tarihindeki temerrüt tarihinin esas alınmasının hatalı olduğu, davacının dava dilekçesinde faiz talep edilmemesine rağmen faiz verildiği, dairelerin rayiç bedelin çok fazla belirlendiği, davanın zamanaşımına uğradığı belirtilerek kurulan hatalı hükmün kaldırılması talep edilmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemenin istinaf incelemesine konu kararında; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde zamanaşımı süresinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147/6. maddesi gereğince 5 yıl olduğu, eser sözleşmesi feshedilmediği sürece arsa sahibi gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresinin işlemeye başlamayacağı, somut olayda eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı için zamanaşımına ilişkin savunma ve istinaf istemi yerinde olmadığı, TBK’nın 97. maddesi uyarınca iki taraflı akitlerde bir akdin ifasını talep eden kimse kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylememiş ise, karşı taraftan ifa isteyemeyeceği, somut olayda; davacı tarafça dava açılmadan dava konusu dairelerin tescil talebi ile ilgili davalıya ihtar gönderildiği, davalı tarafça verilen cevabi ihtarnamede ise teslime hazır olduğunun beyan edildiği ve hatta teslim için tarih vermekle beraber devredilmeyen arsa payından bahsedilmediği, böyle bir alacağın da talep edilmediği anlaşılmakla bu savunmanın iyi niyet kurallarına aykırı bulunduğu, ayrıca sözleşmede arsa m² farklılıklarının bedel olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı ve devredilmesi gereken arsa bedelinin de davacı alacağından düşüldüğü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125/III. maddesi hükmünce ifa yerine olumlu zararlarını istenilebileceği, davacıların hakettikleri bağımsız bölümlerin, onlara teslimi gereken tarih itibariyle tamamlanmış durumdaki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenen bedellerinin “ifa yerine geçen” olumlu zararları olduğu, sözleşmede teslim günü kararlaştırılmış olduğundan ayrıca bir ihtara gerek olmaksızın belirlenen günde edimini ifa etmeyen davalı yüklenicinin temerrüte düşmüş olacağı, mahkemece bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gerekli tarihin 24.07.2007 olarak kabul edilmesinde isabetsizlik olmadığı, davacının hak ettiği bağımsız bölümler yönünden tapu iptali mümkün olmadığından, belirlenen temerrüt tarihindeki piyasa rayici uyarınca dairelerin bedelleri yerine dava tarihi itibariyle belirlenen bedellere hükmedilmesinin hatalı olduğu, davacı vekilinin dava dilekçesinde faiz isteminde bulunmadığı ancak 18.03.2021 tarihli ıslah dilekçesinde faiz isteminde bulunduğu, bu isteme karşı davalı tarafından herhangi bir itiraz ileri sürülmediği, 24.03.2021 tarihli celsede ıslahı kabul etmediklerinin beyan edildiği, bu durumda davacının faiz yönünden ıslah talebinin kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı belirtilerek davalı vekilinin istinaf taleplerinin kabulüne, yapılan yanlışlığın yeniden yargılamayı gerektirmemesi nedeniyle ilk derece mahkemesinin kararının 6100 sayılı HMK 353/1-b.2 maddesi hükmü gereğince kaldırılarak davanın kısmen kabulü ile 184.637,80 TL alacağın 24.07.2007 olan temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davacının Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtilen tutar müvekkilin hakkı olan ve uzun yıllardır elde edemediği 2 dairenin karşılığı olmaktan çok olduğu, taşınmazın değerinin doğru hesaplanmadığı, bilirkişi raporunun taşınmazın değerinin tespite elverişli ve hukuken yeterli olmadığı, dava konusu taşınmazın değerinin dava tarihi itibariyle doğru bir şekilde hesaplanması ve bu değer üzerinden faiz yürütülerek müvekkilin zararının kısmen de olsa karşılanması gerektiği belirtilerek kararın bozulması talep edilmiştir.

2.Davalının Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kendi edimini yerine getirmeyen davacının tapu iptal tescil talep edemeyeceği, her ne kadar mahkemece davacının 29,79 m²’lik eksik arsa edimi daire bedelinden 16.682,40 TL olarak düşmüş olsa da bu bedeli hüküm tarihi itibariyle düşülmesinin hatalı olduğu, eksik arsa bedeli için 2007 değil davanın ikame edildiği 2018 yılını esas alması gerektiği, temerrüde itirazları olmadığının doğru tespit edilmediği, ödemezlik def’inde bulunmuş olmalarına rağmen temerrüt tarihini 2007 yılı olarak belirlenmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğu, davacının alacağı olan 184.637,80 TL için 2007 yılından itibaren faiz yürütülmesi halinde davacının elde edeceği gelirin 2 adet daire bedelinden 2 kat fazla olduğu, davanın zamanaşımına uğradığı belirtilerek kararın bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptâli ve tescil, mümkün olmaması halinde verilmesi gerekip de verilmeyen bağımsız bölüm bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuku
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 147/6. , 97. , 125/3. ve 470 vd., maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle sözleşme fesih ya da ifa ile sonlandırılmadığından ayakta olup zaman aşımının işlemeye başlamadığının, her ne kadar ödemezlik defi ileri sürülmüşse de dava açmadan önce davacının gönderdiği ihtarnameye verilen cevapta eksik m² talep edilmeden ifaya hazır olunduğunun beyan edildiğinin ve bu durumda dava açıldıktan sonra ödemezlik definin ileri sürülmesinin iyiniyetli olarak kabul edilmemesinde ve temerrüt tarihindeki daire ile eksik m² bedelinin hükme esas alınmasının doğru olduğunun ve dava dilekçesinde faiz talep edilmese bile ıslah dilekçesi ile faiz talep edilebileceğinin anlaşılmasına göre taraf vekillerince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;

Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz eden taraflardan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.