YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1240
KARAR NO : 2023/1387
KARAR TARİHİ : 11.04.2023

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/2694 E., 2021/1656 K.
DAVALILAR : 1-… vekili Avukat …
2-… vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 13.07.2015
HÜKÜM/KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Milas 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/67 E., 2019/264 K.

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, men’i müdahale, terkin ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan yapılan ön inceleme sonucunda 11.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili avukat … ile davalılardan … vekili avukat …’in gelmiş olmalarıyla hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 09.10.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yapı ruhsatı alma yükümlülüğü davalı yüklenicilere ait olmasına rağmen makul sürede yapı ruhsatı alınmadığını, belediyeye sundukları projenin Zeytinlik alanlarıyla ilgili mevzuata aykırı olması nedeniyle kabul edilmediğini, bu nedenle davalı tarafa bir ihtarname gönderilerek sözleşmeyle bağlı kalınmayacağının bildirildiğini, davalıların ihtara rağmen kötüniyetli olarak sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiklerini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, taşınmaza yönelik elatmanın önlenmesini, tapudaki sözleşme şerhinin terkinini ve 20.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalı … vekili cevap dilekçesinde; belediyenin bildirdiği eksiklikler tamamlanarak yeni proje hazırlandığını, davacı arsa sahibinin makul süre tanımadan sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, sözleşmenin ifasına yönelik masraflar yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; belediyenin iadesi üzerine, yeni bir proje hazırlandığını, davacının yeni projeyi onay için belediyeye götürmediğini, sözleşmenin feshini gerektirir haklı bir durumu bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin sözleşmede, taşınmaz hakkında bilgi sahibi olduğunu ve tüm hukuki sorumluluğu üstlendiğini beyan ettiği, ilgili belediye tarafından, yüklenicinin hazırladığı yeni projenin de onaylanmayacağının bildirildiği, öte yandan yeni projenin metraj bakımından arsa sahibi aleyhine olduğu, sözleşmede ruhsat alınması için bir süre belirlenmemiş ise de yüklenicinin makul sürede ruhsatı alması gerektiği, sözleşmede kararlaştırılan şekilde ruhsat alınmasının mümkün olmadığının anlaşıldığı, davacı tarafın bu sözleşmeyle bağlı tutulmasının hakkın özüne dokunacağı, davacı tarafın manevi tazminat istemi yönünden delil sunmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmaza vaki elatmanın önlenmesine, tapudaki şerhin terkinine, davacı tarafın manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı … ve … vekilleri istinaf başvuru dilekçelerinde; davanın adi ortaklık aleyhine açılması gerektiğini, arsadaki imar durumuna göre 10 adet havuzlu villa yapılmasının mümkün olduğunu, fiili bir imkansızlık bulunmadığını, mahkeme gerekçesinin hatalı olduğunu, davacı tarafın sözleşmeden altı ay sonra fesih ihtarı gönderdiğini, bu sürenin ruhsat almak için makul bir süre olarak değerlendirilemeyeceğini, mimari projenin %10’luk emsal göz önüne alınarak hazırlandığını, davacının resmi ruhsat almak için belediyeye başvurmaması ya da yükleniciye vekalet vermemesi nedeniyle ruhsat alınamadığını, yeni projenin belediyeye sunulamadığını, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda, imara uygun proje çizilip belediyeye sunulması halinde ruhsat alınabileceğinin ifade edildiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki sözleşmede işin süresinin ruhsattan itibaren 2 yıl olarak kararlaştırıldığı, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda, imara uygun proje hazırlandığında ruhsat alınabileceğinin, sözleşmenin feshi için gerekli şartların oluşmadığının belirtildiği, sözleşme tarihinin 09.10.2014 olduğu, davanın 13.07.2015 tarihinde açıldığı, arada dokuz aylık bir süre olduğu, bu durumda, dava tarihi itibariyle ruhsat alınabilmesi için gerekli olan makul sürenin aşılmış olduğunun söylenemeyeceği, davacı tarafın sözleşmenin feshi ve buna bağlı taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalıların istinaf başvurularının kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacı tarafın tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde; belediye tarafından arsanın Zeytinlik alanında olması nedeniyle yapılaşmanın arsanın %10’unu aşamayacağı gerekçesiyle, davalı yüklenicinin sunduğu projenin kabul edilmediğini, bu haliyle sözleşmenin kendisinden beklenen faydayı gerçekleştirme imkanı kalmadığını, yaklaşık 1000 m² alana 10 adet havuzlu villa yapılmasının mümkün olmadığını, somut olayda makul süreyi beklemeyi gerektirir bir durum olmadığını, sözleşmede müvekkiline 3,5 adet havuzlu villa verileceğinin kararlaştırıldığını, imar durumunun buna müsait olmadığının ortaya çıktığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, müdahalenin men’i, tapudaki şerhin terkini ve tazminat istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369/1, 370 ve 371. maddeleri ile TBK’nın 136. maddesi ve diğer ilgili mevzuat
3. Değerlendirme
3.1.1. TBK’nın 136. maddesi uyarınca borcun ifası, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşır ise borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebi ile borçtan kurtulan borçlu karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür.
3.1.2. Taraflar arasında düzenlenen 09.10.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, belediyenin vereceği imar iznine bağlı olmak üzere toplam 10 adet havuzlu müstakil villa inşa edileceği, bu villaların 3,5 adetinin arsa sahibine, 6,5 adetinin yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır. Yüklenici ruhsat tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde inşaata başlayacaktır. İnşaat süresi ruhsattan itibaren toplam iki yıl olarak belirlenmiştir. Projelerin hazırlanması ve yapı ruhsatı alınmasıyla ilgili tüm yükümlülükler yükleniciye aittir.
3.1.3. Yüklenici taraf, istinaf dairesi gerekçesinde de belirtliği üzere, sözleşmeden itibaren birkaç aylık makul sürede projeyi hazırlayarak ruhsat başvurusunda bulunmuştur. İlk derece mahekemesince, yüklenicinin makul sürede ruhsat almadığına dair gerekçesinde isabet görülmemiştir.
3.1.4. Ne var ki yüklenici tarafın makul sürede yaptığı ruhsat başvurusu üzerine, ilgili belediyenin 20.03.2015 tarihli yazısında; yapı ruhsatı düzenlenmesi istenilen parselin zeytinlik sahasında kaldığı, ilgili mevzuat (26/1/1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanunun 20. maddesi) gereği, belediye sınırları içinde bulunan zeytinlik sahalarının imar hudutları kapsamı içine alınması hâlinde altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşmanın, zeytinlik alanının % 10’unu geçemeyeceği, sunulan mimari projenin toplam inşaat alanı %10’u geçtiğinden, anılan yasal düzenlemeye aykırı olduğu, bu nedenle yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği belirtilmiştir.
3.1.5. Yüklenici taraf %10 sınırını gözeterek yeni bir mimari proje hazırlamış ise de bilirkişi raporunda belirtildiği üzere bu yeni projede inşaat alanı 2061,93 m² den 942,05 m² düşürülmüştür. Yeni hazırlanan ve yüklenici tarafından belediyece kabul edileceği savunulan yeni projede havuzlar da toplam inşaat alanına dahil edilmiştir. Her ne kadar sözleşmede inşaat alanıyla ilgili bir düzenleme bulunmasa da davacı arsa sahibi, bu kadar dar bir alana yapılacak havuzlu villaları kabule zorlanamaz. Sonuç olarak, sözleşmede vasıfları tanımlanan yapının, tarafların kusuru olmaksızın, parselin imar durumu nedeniyle, inşa edilmesinin imkansız olduğu ortaya çıkmıştır. Sözleşmenin bu haliyle ifası tarafların kusuru olmaksızın imkansız hale gelmiştir.
3.1.6. Bu durumda, istinaf dairesince, anılan gerekçelerle, istinaf başvurusunun esastan kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası imkansız hale geldiğinden feshine, taşınmaza yönelik müdahalenin men’ine ve tapudaki şerhin terkinine, sözleşmenin ifasının imkansız hale gelmesinde taraflara atfı kabil bir kusur bulunmadığından tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, istinaf dairesi kararının davacı yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacıya yararına takdir olunan 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.