YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1169
KARAR NO : 2023/1086
KARAR TARİHİ : 15.03.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
HÜKÜM : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 2. Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında akdedilen … 15. Noterliğince tanzim ve 20.03.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine uygun olarak inşaatın tamamlandığını, davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahipleri arasında akdedilen ve dava konusu taşınmazların devrine ilişkin 15/07/2014 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden yüklenicinin dava konusu C Blok 1 no.lu taşınmazı müvekkiline 14/08/2014 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile temlik ettiğini, müvekkilinin de satış bedelini davalı yükleniciye tamamen ödediğini ve dava konusu bağımsız bölüme zilyet olduğunu, davalı arsa sahiplerinin 4 adet bağımsız bölümü yüklenicinin talimatı ile dava dışı kişilere devrettiği halde sonradan sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek müvekkiline tapu devrini yapmadığını, şekle aykırılığı ileri sürmelerinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, belirterek C blok 1 no.lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 9 adet bağımsız bölümün müvekkillerine ait olacağını, inşaat tamamlanmadan müvekkillerinin kendilerine verilmesi gereken 9 daireyi davalı yükleniciye 15.07.2014 tarihinde adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satmayı taahhüt ettiğini ve şekil şartından habersiz olarak bedelini tahsil edip yükleniciye bir kısım tapu devri yaptıklarını sonradan müvekkillerinin yükleniciye sözleşmenin geçerli olmadığını beyan ederek devirden ve bedel tahsilinden imtina ettiklerini beyan ettiklerini, diğer daire bedellerinin davalı yükleniciden tahsil edilmediğini, dava konusu dairenin müteahhite değil müvekkillerine isabet eden daire olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

2.Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşmede belirtildiği üzere müvekkiline 400.000 USD ödemede bulunduğunu, müvekkilinin taşınmazı 15.04.2015 tarihinde davacıya teslim edip taşınmazın zilyetliğini davacıya bırakarak sözleşmeyi ifa iradesini ortaya koymuşsa da diğer davalı arsa maliklerinin sözleşmenin geçersizliğini dürüstlük kurallarına aykırı olarak ileri sürmeleri ve borcu ifadan kaçınmaları nedeniyle müvekkili tarafından taşınmazın tapuda davacıya devrinin gerçekleştirilemediğini, sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde inşaatı tamamladığını, ödemelerini tam ve zamanında yapmış olduğunu ve taşınmazın tapu devrinin davalı arsa maliklerinin kusurundan kaynaklanması, yargılamanın başından davayı kabul etmeleri nedeni ile yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesi yönünde talepte bulunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar arasında yapılan sözleşme gereğince davalıların başta sözleşme gereğini yerine getirdikleri ancak daha sonra sözleşme gereğini yerine getirmeyip sözleşmenin geçersizliğini iddia etmelerinin iyi niyet ve dürüstük kuralına aykırı bir davranış olarak değerlendirilmesi gerektiği, bu nedenle arsa sahibi davalılar ile ilgili davanın kabulü gerektiği ve davalı … İnşaat Ltd. Şti. ne karşı açılan dava ile ilgili, … İnşaat Ltd. Şti. vekilinin 14.07.2015 tarihli beyanında, ilk duruşma tarihinden önce davayı kabul ettiği, davayı kabul beyanının davayı sonuçlandıran taraf işlemi olduğu ve kesin hüküm sonucu doğurduğundan davanın davalı şirket yönünden kabulü gerektiği gerekçesiyle, davalı … İnşaat Ltd. Şti. adına açılan davanın kabul nedeni ile kabulüne, diğer davalılar aleyhine açılan davanın kabulü ile C Blok 1 no.lu bağımsız bölümün diğer davalılar adına tapuda kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahipleri vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı arsa sahipleri vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölüme ilişkin satış bedelinin müvekkiline ödenmediğini, satış bedelinin depo edilmesine karar verilmeksizin tapu iptal ve tesciline karar verilmesinin hatalı olduğunu, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında daha sonradan imzalanan “adi yazılı” gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki hükümlerine tabi olmadığını, müteahhidin hukuken halefi olmayan davacının, müvekkillerine karşı talepte bulunmasının ve huzurdaki davayı ikame etmesinin mümkün olmadığını, davacı ile müteahhit arasındaki sözleşmenin dayanağı olan ve arsa sahibi müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında imzalanan sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp; adi yazılı şekilde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi olduğunu, arsa sahiplerinin, müteahhitle arasındaki ikinci sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebileceği ve dürüstlük kuralı müessesesinin somut olay bakımından ileri sürülemeyeceğini, müvekkilleri ile davacı arasında akdedilmiş yazılı veya sözlü herhangi bir sözleşme söz konusu olmadığını, sözleşmeden … alacak hakkını, yalnızca davalı … İnş. Ltd. Şti ne karşı ileri sürülebileceğini, davacının, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında imzalanan sözleşmeye de taraf olmadığını, bu sözleşmeye dayanarak talepte bulunmasının da mümkün olmadığını, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında adi yazılı şekilde imzalanan ikinci sözleşmenin hukuken zorunlu olan şekil şartını ihtiva etmediğinden geçersiz olduğunu, görevli mahkemenin … Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, davanın reddi hususunda kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı yüklenici arasında dava konusu mesken niteliğindeki taşınmaza ilişkin 14.08.2014 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiği, taşınmazın mesken davacının tüketici, davalı … Ltd. Şti. nin yüklenici satıcı, gayrimenkul satış sözleşmesinin tüketici işlemi olduğu, davacı tüketicinin davalı satıcı yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunduğu, uyuşmazlığın 6502 sayılı Yasa kapsamında kaldığı ve tüketici mahkemesinin görev alanına girdiği, davalı arsa sahiplerinin bir kısım bağımsız bölümlerin bedelini aldıklarını ve taşınmazların devrini gerçekleştirdiklerine dair beyanları karşısında diğer taşınmazların devrinden kaçınarak sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağı, davanın kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı belirtilerek bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahipleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu bağımsız bölüme ilişkin satış bedelinin müvekkiline ödenmediğini, satış bedelinin depo edilmesine karar verilmeksizin tapu iptal ve tesciline karar verilmesinin hatalı olduğunu, emsal dosyalarda bu sebeple bozma kararı verildiğini, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında daha sonradan imzalanan “adi yazılı” gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin alacağın temliki hükümlerine tabi olmadığını, müteahhidin hukuken halefi olmayan davacının, müvekkillerine karşı talepte bulunmasının ve huzurdaki davayı ikame etmesinin mümkün olmadığını, davacı ile müteahhit arasındaki sözleşmenin dayanağı olan ve arsa sahibi müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında imzalanan sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp; adi yazılı şekilde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi olduğunu, arsa sahiplerinin, müteahhitle arasındaki ikinci sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebileceği ve dürüstlük kuralı müessesesinin ileri sürülemeyeceğini, müvekkilleri ile davacı arasında akdedilmiş yazılı veya sözlü herhangi bir sözleşme olmadığını, sözleşmeden … hakkını, yalnızca davalı … İnş. Ltd. Şti ne karşı ileri sürülebileceğini, davacının, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında imzalanan sözleşmeye taraf olmadığını, bu sözleşmeye dayanarak talepte bulunmasının mümkün olmadığını, müvekkilleri ile … İnş. Ltd. Şti arasında adi yazılı şekilde imzalanan ikinci sözleşmenin hukuken zorunlu şekil şartını ihtiva etmediğinden geçersiz olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşa edilen ve adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi ile davacıya devri taahhüt edilen bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesi.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle davalı arsa sahipleri ile diğer davalı yüklenici arasında adi yazılı şekilde akdedilen 15.07.2014 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca bir kısım bağımsız bölümlerin bedeli alınarak dört adet taşınmazın devrinin gerçekleştirildiği ancak dava konusu taşınmazın da içerisinde bulunduğu diğer beş taşınmazın satış bedeli olarak verilen bonolar teslim alınmasına rağmen, kalan bonoların notere tevdi edilmesi suretiyle diğer taşınmazların devrinden kaçınarak sözleşmenin şekle aykırılığı sebebiyle geçersiz olduğunun bu aşamada ileri sürülmesinin TMK nın 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağdaşmayacağının anlaşılmasına göre davalı arsa sahipleri vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple ;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15/03/2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ
Taraflar arasındaki ilişkiye bakıldığında; davalı tarafta bulunan arsa sahipleri ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığı, arsa sahiplerine düşen taşınmazların yine aynı taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşme ile yükleniciye satışının kararlaştırıldığı, adi yazılı sözleşmeye konu taşınmazın davacıya harici sözleşme ile satıldığı, arsa sahipleri olan davalıların yüklenici ile aralarında bulunan adi yazılı sözleşmeyi feshederek aldıklarını iade ettikleri, davacının da yüklenici ile aralarında bulunan adi yazılı sözleşmeye davalı olarak iş bu tapu iptali ve tescil davasını açtığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere Türk Medeni Kanununun 705, Türk Borçlar Kanununun 237 ve Tapulama Kanununun 26. maddesi gereğince taşınmaz satışının tapu sicilinde düzenlenecek resmi senetle yapılması zorunludur. TBK’nın 12/2. maddesi gereğince kanunun belirlediği şekil geçerlilik koşulu olup, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm ve sonuç doğurmaz. Taşınmaz satışı için getirilen bu şekil zorunluluğuna ilişkin hükümler emredici nitelikle olup bu hükümlere uyulmadan yapılan sözleşmeler TBK’nın 27. maddesi gereğince kesin olarak hükümsüzdür.

Bir hukuki işlemde kesin hükümsüzlük halinin bulunması durumunda hukuki işlem başından itibaren geçersizdir ve bu geçersizlik her zaman ve ilgili herkes tarafından ileri sürülebilir. Taraflarca ileri sürülmese bile hâkim tarafından re’sen dikkate alınması gerekir. Burada geçersizliğin ileri sürülmesi de hiçbir şekilde hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilemez. Zira ortada geçerli bir işlem bulunmamaktadır. Burada verilecek hüküm de iptal değil geçersizliğin tespiti niteliğinde olacaktır.

Davaya konu olayda da yükleniciye düşen dairelerin geçersiz sözleşmeyle satışı söz konusudur. Daha sonra sözleşmenin tarafı olan davalıların bu geçersizliği ileri sürerek sözleşme ile bağlı olmadıklarını bildirmelerinde hukuka aykırı bir durum bulunmamaktadır. Geçersiz olan sözleşmenin taraflarından birisinin geçersizliği ileri sürmeleri TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması olarak da değerlendirilemez. İlgili olan herkesin her zaman ileri sürebileceği ve hâkimin de re’sen dikkate alması gereken bir hükümsüzlüğün taraflarca ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksinin düşünülmesi durumunda geçerlilik koşulu aranan şekle uyulmadan yapılan hukuki işlemlerin geçersizliğinin ancak taraflar dışındaki ilgililerin ileri sürebileceği sonucu çıkar ki bu düşünce geçerlilik şekline uyulmadan yapılan tüm hukuki işlemlerin geçerliliği sonucunu doğurur. Bu durumda emredici kanun hükümlerini anlamsız hale getirir. Ayrıca dava konusu olduğunda hâkimin re’sen dikkate alması gereken bir geçersizliğin taraflarca ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi de izahı mümkün olmayacak bir durumdur.

Her ne kadar dairemizden daha önce geçen aynı sözleşmeye konu başka bir uyuşmazlığa ilişkin olarak bu husus dikkate alınmamış ise de, usule ilişkin farklılık söz konusudur. Zira o uyuşmazlığa ilişkin olarak Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin yapmış olduğu bozmaya (Y. 14. HD. 09.07.2018 Tarih ve 2015/18427 E, 2018/5188 K) yerel mahkeme tarafından uyulması nedeniyle bozma lehine olan taraf açısından usuli kazanılmış hak oluşmuştur.

Diğer yönden burada 30,09.1988 Tarih ve 1987/2, 1988/2 sayılı içtihadı birleştirme kararının koşulları da bulunmamaktadır. Zira davaya konu olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen dairelerin satışı değil arsa sahiplerine düşen dairelerin haricen satışı söz konusudur. Dolayısıyla yüklenicinin temlikine ilişkin koşullar bulunmadığından söz konusu içtihadı birleştirme kararının olaya uygulanması da mümkün değildir.
Tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi için yerel mahkeme kararının bozulması gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayım.