YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1033
KARAR NO : 2023/812
KARAR TARİHİ : 01.03.2023

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
HÜKÜM : Asıl Dava Esastan Red, Birl. Dava Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl davada ceza-i şart ile tapu iptali ve tescil, birleşen davada alacak ve ceza-i şart isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince asıl davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleşen davada davalı vekili ile asıl davada davalılar-birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurularının kabulü ile ilk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-birleşen davada davalı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL VE BİRLEŞEN DAVA
1.Asıl davada davacı yüklenici vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin … 1. Noterliğinin 07/06/2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini ifa ettiğini, 17/05/2016 tarihinde yapı kullanma izin belgesini aldığını ancak müvekkili ile davalılar arasında imzalanan 08/02/2016 tarihli ceza-i şarta dair anlaşmaya rağmen devir yapılmadığını belirterek iskân şartına bağlı 12 no.lu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline ve şimdilik 500,00 TL’lik ceza-i şart alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18/06/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile ceza-i şart alacağını 200.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

2.Birleşen davada arsa sahibi … vekili dava dilekçesi ile, yüklenici tarafından yapılan binanın ortak alanlarında ve davacıya düşen bağımsız bölümlerinde eksik ve ayıplar olduğunu belirterek, şimdilik 1.000 TL eksik ve kusurlu işler alacağı ile şimdilik 500,00 TL’lik ceza-i şart alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 04/07/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile eksik ve kusurlu işler bedelini 27.740,00TL’ye, ceza-i şart alacağı talebini 20.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA CEVAP
1. Asıl davada davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesi ile ortak alan ve bağımsız bölümlerde ayıplı ve eksik işler bulunduğunu, bir kısım eksik işlerin … tarafından giderildiğini, bedeli ödenmediği için tapu devrini yapmadıklarını, ceza-i şart talep koşullarının doğmadığını ve dava açılmasına sebebiyet vermediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Birleşen davada davalı yüklenici vekili; inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm edimlerini ifa ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşme gereğince yapılan binanın ortak alanlarında eksik ve ayıplı iş nedeniyle arsa payı oranındaki miktarın ve davacının yaptığı masrafların toplamı olan 6.719,52 TL’nin Bünyamin Arslan tarafından 6.719,52 TL’nin depo edildiği, inşaatın geldiği aşamaya göre ortak alanlardaki eksik iş bedelinin bağımsız bölümün tapusunun verilmesine engel olmadığından tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olduğu, davalı tarafından depo edilen ortak alanlardan kaynaklı ve …’ın hissesine düşen 6.719,52 TL’nin karar kesinleşince birleşen davacı …’a ödenmesine, asıl ve birleşen davada ceza-i şart talebinin yasal koşulları oluşmadığından reddine, birleşen davada davacıya sözleşme gereğince verilmesi gereken bağımsız bölümlerindeki eksik işler nedeniyle 17.800,00 TL alacağın tescil talebi ile alakalı ve depo edilmesi gereken bir alacak olmadığı, taraflar arasındaki yapılan özel anlaşmadan kaynaklı ileri sürülebilir kişisel haktan kaynaklı bir alacak olduğu gerekçesiyle bu miktarın tahsiline karar verilmesi gerektiği ve ayıp ihbarının süresinde yapıldığı belirtilerek, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne, asıl davadaki tapu tescil davasının gerçekleşme şartlarından olan depo kararı ile ilgisi olmayan ve kişisel hakka dayalı alacağa ilişkin olup depo edilmesi gerekmeyen ancak sehven depo edilen 21.513,80 TL bedelin birleşen dosyanın davalısı …’a iadesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1.Asıl davada davacı-bileşen davada davalı yüklenici vekili istinaf dilekçesinde özetle; devredilmesi gereken taşınmazın devredilmemesi üzerine ceza-i şartı içeren 08.02.2016 tarihli ceza-i şart sözleşmesi yapıldığını, davalılara önce fiili ve sonra da iskan ruhsatının alınması ile hukuki teslimin yapıldığını, davalılar tarafından yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmamasına rağmen eksik ve ayıplı iş bedelleri yönünden davanın kısmen kabulüne karar verildiğini, mahkemenin ceza-i şarta ilişkin protokolü geçersiz sayıp talepleri reddetmesine karşın protokolün ayıp ihbarı mahiyetinde değerlendirilmesinin doğru olmadığını, müvekkilinin karşı tarafı temerrüde düşürerek taşınmaza ve ceza-i şarta ilişkin alacağı muaccel hale getirdiğini, süresinde ödemezlik definde bulunulmadığından talebin reddi gerektiğini, birleşen davada hükmedilen alacağın dava tarihinden itibaren faiziyle tahsilinin hatalı olduğunu, yargılama giderlerinin hatalı hesaplandığını, gerekçeli kararda bile bu konuda hata yapıldığının ancak kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki olmaması için bu hatanın düzeltilmediğinin belirtildiğini belirterek, kararın kaldırılmasına, asıl davada ceza-i şart talebinin kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı-birleşen davada davacı arsa sahibi vekili istinaf dilekçesinde özetle; yüklenicinin açtığı asıl davanın reddine ve birleşen davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada davacı yüklenici vekilinin tüm, asıl davada davalılar-birleşen davada davacı arsa sahibi vekilinin ve birleşen davada davalı vekilinin sair istinaf nedenlerinin reddi ile bilirkişi raporuna göre eksik ve ayıplı imalat mevcut olup, birlikte ifa kuralı gereğince arsa sahiplerinin belirtilen zarar tutarlarının ödenmesi koşuluyla asıl davada tescile karar verilmesi gerekirken, bu kurala aykırı olarak, bir kısım alacak yönünden depo kararı, bir kısım alacak için ise birleşen davada ıslahla talep edilen miktar da gözetilmeden dava tarihinden itibaren tahsil kararı verilerek hüküm kurulmuş olması ve asıl davada davalıların davaya karşı çıkmakta haklı oldukları gözetilmeden harç ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaları doğru olmadığı gerekçesiyle birleşen davada davalı yüklenici vekili ile asıl davada davalılar-birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurularının kabulü ile mahkeme kararı kaldırılarak, birleşen davanın kısmen kabulüne, 25.625,00 TL eksik ve ayıplı iş bedelinin, 1.000,00 TL’sinin dava tarihinden, bakiye 24.625,00 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı yükleniciden tahsili ile davacı arsa sahibi …’a ödenmesine, asıl davada davacı yüklenicinin tescil istemli davasının ise birlikte ifa kuralı uyarınca kabulüne; birleşen davada hüküm altına alınan toplam 25.625,00 TL alacağının tüm fer’ileriyle birlikte davacı yüklenici tarafından davalı birleşen davada davacı …’a ödenmesi kaydıyla 12 no.lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline, asıl davada davalı … yönünden ortak alandaki eksik ve ayıplı iş nedeniyle hissesine düşen 1.248,33TL’nin depo edilen 6.719,52 TL içinde olduğu anlaşılmakla 1.248,33 TL’nin karar kesinleştiğinde talep halinde bu davalıya verilmesine, depo edilen bakiye 5.471,19 TL’nin talep halinde davacı yükleniciye iadesine, asıl davada birlikte ifa kuralı gereğince, davalı arsa sahiplerinin alacağının ödenmesi şartıyla tapu iptal ve tescile karar verildiğinden davalı arsa sahiplerinin asıl davanın açıldığı tarih itibariyle tapu iptal ve tescil talebine karşı çıkmakta haklı olduğundan davalıların tapu iptal ve tescil talebi yönünden harç, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmamasına, tarafların fazlaya ilişkin istemlerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-bileşen davada davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı-bileşen davada davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin sözleşme ile bağlı kalarak belirtilen tarihten önce iskan ruhsatını alıp dairelerin hukuken teslimini davalılara yapmış olmasına rağmen davalılarca dairenin devredilmediğini, ceza-i şart alacağının kabulü gerektiğini, bölge adliye mahkemesinin hüküm fıkraları arasında çelişki oluştuğunu, arsa sahibinin süresi içinde ödemezlik definde bulunmadığını, hukuki dinlenilme hakkının ve aleniyet ilkesinin ihlal edildiğini, tescil talebinin kabulüne karar verilmiş olmasına rağmen dava açılmasında kusur yüklenicideymiş gibi karşı tarafın alacaklarını ödemek kaydıyla tescile karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek, asıl davanın kabulü ile birleşen davanın reddi hususunda kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada davacı yüklenici vekili tarafından davalılar aleyhine açılan arsa karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ile ceza-i şart alacağının tahsili, birleşen davada ise davacı arsa sahibi tarafından davalı aleyhine açılan eksik ve kusurlu işler bedeli ile ceza-i şart alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 12 ve 13 ncü maddeleri, 179 ncu maddesi, 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12. madde (TBK 13. madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır. Somut olayda resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 08/02/2016 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak sözleşmeye aykırılık halinde ceza-i şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, taraflardan birine fazladan ek ve ağır yükümlülükler yükler nitelikte olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ceza-i şart da istenemeyecektir.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup özellikle ceza-i şart alacağı talebine dayanak adi yazılı şekilde akdedilen 08/02/2016 tarihli ve “anlaşma” başlıklı belgenin, asıl sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı olan resmi şekilde yapılmaması sebebiyle geçersiz olduğunun anlaşılmasına ve sonucu itibariyle ceza-i şart alacağının reddine dair kararın isabetli bulunmasına göre davacı yüklenici vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01/03/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.