YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/8644
KARAR NO : 2016/7303
KARAR TARİHİ : 07.12.2016
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar, dava dilekçesi ile davalının uzun süredir kiracısı olduğunu, aylık net 7.800,00-TL ödenmekte olan kira parasının 01/11/2013 tarihinden itibaren aylık net 25.000,00-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili; sözleşmenin ilk kez yenilendiğini, süresinde ihbarda bulunulmadığından aynı şartlarla 1 yıl daha uzadığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01/11/2013 tarihinden itibaren aylık net 12.500,00-TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artış” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; emlak bilirkişisi ve hukukçudan oluşan bilirkişi kurulu 24.12.2014 tarihli raporunda, iki emsalin incelendiği, incelenen emsallerin dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenirken emsal olarak alıp alınmadığı konusunda bir değerlendirmede bulunulmadığı görülmektedir. Bu
durumda bilirkişi raporu hükme esas alınamaz. Mahkemece emlak işlerinden anlayan(emlak danışmanı,mülk bilirkişisi,inşaatçı vs.gibi) üç kişilik bilirkişi heyeti ile yerinde yeniden keşif yapılarak tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile mahkemece ve bilirkişilerce de re’sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilimsel ölçülere dayalı ve gerekçeli, Yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenerek bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek yukarıda açıklanan Y.İ.B.K. gözetilerek hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Bu nedenle yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Kabule göre de; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesinde yer alan kira tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlemesine göre yıllık kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilerek davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedelinin bu miktardan çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru olmamıştır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 07/12/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.