YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/8104
KARAR NO : 2015/9006
KARAR TARİHİ : 26.10.2015
MAHKEMESİ : Fatsa Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 14/01/2015
NUMARASI : 2013/245-2015/32
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, sözleşmenin feshi nedeniyle peşin ödenen kira parasının iadesi ve kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiracı vekili dava dilekçesinde; davacı şirketin halen dershanecilik ve eğitim faaliyetleri konusunda hizmet verdiğini, bu amaçla davalılara ait binayı 23.10.2011 tarihli sözleşme ile kira bedelinin 2000 TL’lik kısmını peşin ödemek suretiyle kiraladığını, kiralananda yapılan tadilatların akabinde ruhsat işlemleri için Belediye’ye başvurulduğunda kiralananın inşaat ve iskan ruhsatının olmadığının müvekkili tarafından 13.03.2012 tarihinde öğrenildiğini, davalıların kiralananı kullanım amacına uygun olarak tam ve eksiksiz teslim etme yükümlülüğüne uymadıkları için kira sözleşmesinin başlangıçtan itibaren geçersiz olup, davalıların kira bedeli talep etmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, peşin ödenen 2000 TL kira parasının iadesini, kiralananın dershane olarak kullanılması amacıyla yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelleri olan 22.000 TL’nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tahsilini talep etmiştir. Davalılar vekili taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.10.2011 tarihinde başlayıp 01.04.2012 tarihinde kiralananın anahtarın teslimi ile sona erdiğini, kiralananın iskan ruhsatının olmamasının kira sözleşmesinin geçersizliği sonucunu doğurmayacağını, bu durumun ancak hukuki ayıp olarak nitelendirilebileceğini, kiracının hukuki ayıbı sözleşme başlangıcından 3 gün sonra 04.10.2011 tarihinde öğrenmesine rağmen makul sürede haklarını kullanmayarak, kiralananı yedi ay boyunca tasarrufun da bulundurup, tadilat yaptığını ve davanın reddini savunmuştur.
6098 Sayılı TBK.nun 301. maddesine göre kiralayan kiralananın kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiralayanın bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi kira bedelinin tenzilini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı, eksikliği TBK.nun 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.10.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının akdin feshinde haklı olup olmadığı hususunda toplanmaktadır. Davacı vekili her ne kadar davalıların
yerine getirmediklerini, davacının kiralananın inşaat ve iskan ruhsatı olmadığını 13.03.2012 tarihinde öğrendiğini iddia etmiş ise de davacı kiracı şirket yetkilisi tarafından işyeri ve yapı kullanım belgesi verilmesi için Fatsa Belediye Başkanlığına 04.10.2011 tarihinde başvuru yapıldığı, ruhsat başvuru evraklarının ruhsat denetim müdürlüğü havalesi bulunmasına rağmen geri alındığı belediye yazı cevabı ile bildirildiğine göre davacı kiracının kiralanandaki ayıbı 04.10.2011 tarihinde öğrendiğinin kabulü gerekir. Kiracı kiralanandaki ayıbı öğrendikten sonra kiralananı mevcut hali ile kabul ederek, tadilatlar yapmış Yasadan kaynaklanan hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmemiş ve 01.04.2012 tarihine kadar kiralananı tasarrufunda bulundurmuştur. Hukuki ayıbın davacının bildirdiği 13.03.2012 tarihinde öğrenildiği kabul edilse dahi davacı kiracı tacir olup, basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir. Davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceğinden kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup, peşin ödediği kira bedelinin iadesini isteyemez. Öte yandan davacının kiralananda yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerini TBK. 526. ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince, kiralayandan talep etmesi mümkün ise de kira sözleşmesinin 10. Maddesinde “Kiracıların kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı iyileştirme giderlerinin tamamen kendisine ait olacağı ve sözleşme sona erdiğinde hiçbir bedel ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere kiralanan inşaatın tamamının kiraya verenlerin olacağı” kararlaştırılmış olup, geçerli olan ve tarafları bağlayan bu düzenleme nedeniyle davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini de davalıdan isteyemez. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şeklide karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.