YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/4835
KARAR NO : 2015/6182
KARAR TARİHİ : 18.06.2015

MAHKEMESİ :. Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir, Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 01.06.2002 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava dilekçesinde, aylık 1500 TL olan kira bedelinin 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık net 3500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise davanın reddini savunmuştur. Mahallinde yapılan keşif sonucunda dosyaya sunulan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 01.06.2014 tarihinden itibaren net 3000 TL olabileceğine dair görüş bildirilmiş olup mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda, 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 3000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Somut olayda bilirkişi tarafından emsal kabul edilen yerlere ilişkin olarak herhangi bir kıyaslama yapılmadan yüzölçümleri ve kira miktarlarının rapora yazılması ile yetinilmiş olup, raporda tespit edilen kira bedelinin hangi somut kriterler esas alınarak belirlendiği anlaşılamamıştır. Bu nedenle hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir. Öte yandan bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası olarak tespit edilen miktara aynen hükmedilmiş olup hak ve nesafete göre kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olmadığı ve davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira parasından bir miktar indirim yapılması gerekir. Mahkemece net kira parasının tespitine karar verilmiş ise de, mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı, KDV düşülerek “net” kira parası tespit edilemez.
O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.