YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/4040
KARAR NO : 2015/5966
KARAR TARİHİ : 16.06.2015
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye, alacak ve kira bedelinin tesbiti davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-k.davalı vekili Av. … ve davalı-k.davacı vekili Av. …geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl Dava Temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemlerine, karşılık dava ise kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece her iki davanın da reddine karar vermiş hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının 01.01.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, kiracının 2012 Haziran-2013 Haziran ayları arası toplam 47.560 TL kira parası ödemesi gerekirken 17.200TL ödediğini, bakiye 30.360 TL kira alacağı bulunduğunu, davalının 11.07.2012 tarihli yazı ile kira bedelinin fahiş olduğunu, ödenen fahiş kiraların şirketi bağlamayacağını 30.06.2012 tarihinden itibaren aylık 1.000 TL olarak ödeneceğini bildirdiğini, 2012 Haziran ayından itibaren kiraların eksik ödendiğini belirterek kiralananın tahliyesine ve 30.360 TL kira bedelinin ödeme tarihleri itibariyle yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise kira sözleşmesinin varlığını ve kira bedelinin miktarının davacı tarafından kanıtlanması gerektiğini, davacının dayandığı 01.08.2008 tarihli sözleşmede müvekkilin imzası bulunmadığını, taraflar arasında kurulmuş bir kira ilişkisi olmadığını, ihtarnamenin yasal şartları taşımadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Karşılık dava olarak taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunmasa da taşınmazın fili olarak kullanıldığını ve sözleşmeye bağlı olmaksızın bir bedel ödendiğini, davacının dayandığı kira sözleşmesine göre bir kira ilişkisi bulunmasa da davalının yıllardır kullandığını kabul ederek aralarında fiili olarak bir kira ilişkisi kurulduğunu müvekkili yönünden kiracılık ilişkisinin kurulmuş olduğunu belirterek fahiş olarak istenilen kira bedelinin tespiti ve muarazanın bu şekilde giderilmesini istemiştir.
Davacının dayandığı ve dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup kiraya veren …, kiracı ise …’dir. Sözleşmenin1. maddesinde “kiralanan yeri körfez hastanesine kiraya verebilir” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmede davalı şirketin imzası bulunmamaktadır. Ancak davalı şirket Davacı kiraya verene gönderdiği 11.07.2012 tarihli yazısında “ davalı şirketin 06.04.2012 tarihinde önemli ölçüde pay ve paydaş değişikliğine uğradığını, mülkiyeti tarafınıza ait taşınmazı kullandıklarını, yönetim değişikliği ile birlikte aylık kiraların raiç kira bedellerine aykırı bir şekilde fahiş olarak ödendiğinin görüldüğünü, yönetimimizce daha önce yapılan her hangi bir yazılı sözleşmeye dayanmayan fahiş ödemelerin şirketi bağlamayacağını, 26.06.2012 tarih ve 017 yönetim kurulu kararı ile 30.06.2012 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespit edildiğini ve bu miktar üzerinden kira bedelinin banka hesabına yatırılacağı” bildirilmiştir. TBK’un 322 .maddesine göre Alt kira konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Sözleşmenin birinci maddesinde kiracının kiralanan yeri körfez hastanesine kiraya verebileceği belirtilmiş ise de kiracı ile davalı şirket arasında yapılmış alt kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Kiracılığın devri ise TBK’un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Somut olayda; Her ne kadar kiraya veren, kiracı ve devralan davalı şirket arasında kiracılığın devrine ilişkin yazılı bir sözleşme yok ise de, davalı şirket vekili gerek cevap dilekçesinde gerekse 11.07.2012 tarihli yazılı ihtarı ile uzun süre taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, kiraların da önceki yönetim tarafından ödendiğini ancak önceki yönetimin ödediği kira bedelinin fahiş olduğunu ve yönetim kurulunun 26.06.2012 tarihli kararı ile Haziran 2012 tarihinden itibaren 1.000 TL ödemeye karar verdiklerini bildirmesi ve kiraların da uzun süredir davalı şirket tarafından kiraya verene ödendiğinin anlaşılması karşısında taraflar arasındaki kira ilişkisinin alt kira ilişkisi olmayıp kiracılığın devri olarak kabul edilmesi gerekir. Öte yandan davalı şirketin kiracılığı kabul ederek karşılık dava olarak doğrudan doğruya ilk kiraya verene karşı kira bedelinin tespiti için dava açması da bunun bir göstergesidir. O nedenle taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi alt kira olmayıp kiracılığın devri olarak kabul edilerek taraflar arasındaki asıl ve karşılık davanın bu hükümlere göre çözümlenmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.