YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/3006
KARAR NO : 2015/5316
KARAR TARİHİ : 02.06.2015
MAHKEMESİ :. Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak-tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-k.davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacı vekili Av. … ile davacı-karşı davalı vekili Av. …. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava, kiracı tarafından açılan sözleşmenin haklı sebeple feshi sonucu uğranılan maddi zararın tazmini, karşı dava ise kiraya verenin kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiracı vekili asıl dava dilekçesinde; … parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan.. İş Merkezindeki . Blok No:.Kat. nolu Dairenin davalı tarafından 15.09.2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli sözleşme ile T. Çatısı altında farklı branştan doktorların kendi muayenehanelerinde sağlık hizmeti vermeleri amacıyla davacıya kiralandığını, … Bakanlığı Ayakta Teşhis ve Tedavi Yapılan Özel Sağlık Kuruluşları Hakkındaki Yönetmelik ve Genelgelerle, muayene açmak için gerekli olan kriterlerin belirlendiğini, en önemli kriter olan depreme ve yangına uygunluk maddeleri açısından kiralananın yeterli olmadığını, kiralanandaki tadilatların bitmesinden sonra doktorların münferit olarak ruhsat almak için İlçe Sağlık Müdürlüğü’ne müracaat ederek muayenehane uygunluk belgesi talebinde bulunduklarını, ancak taleplerinin yangına ve depreme uygun belgeleri olmadığı için reddedildiğini, şu anda binada çalışan tüm doktorların izinsiz çalıştığını, davalıya eksik olan deprem ve yangına uygunluk evraklarını tamamlaması için 13.06.2013 tarihinde keşide edilen ihtarla 15 gün süre verildiğini, verilen sürede eksiklikler tamamlanmadığı için kira sözleşmesinin davacı tarafından 05.08.2013 tarihli ihtar ile haklı sebeple feshedilerek kiralananın anahtarının 12.07.2013 tarihinde emanet tespit tutanağı ile notere bırakıldığını davalının edimini yerine getirmemesi nedeniyle davacının zarara uğradığını, kiralananda yapılan tadilatlar için ustalara 102.827,180 TL ödeme yapıldığını tespit dosyası ile bir kısım tadilatların bedelinin 61.289 TL olarak belirlendiğini, emlak komisyon ücreti olarak 11.800 TL ödendiğini, davalının ağır kusuru nedeniyle sona erdirilen sözleşmeden dolayı davalının sebepsiz zenginleştiğini belirterek 175.917,80 TL maddi zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davacı şirket yetkilisinin kira sözleşmesini imzalamadan önce kiralananı gezip, muayenehane olarak kullanmak amacıya gereken araştırmayı yapmak üzere süre istediğini, bir mimarlık şirketinden depreme uygunluk konusunda rapor aldığını, aynı binada faaliyet gösteren başka kiracı doktorların muayene uygunluk belgesi aldıklarını, bu konuda davalının bir kusuru olmadığını, davanın reddini savunmuş, karşı dava dilekçesinde ise; Kiralananın 12.07.2013 tarihinde tahliye edildiğini, davalının 2013 yılının Temmuz ayı kira parası ile sözleşmenin 11. maddesinde kararlaştırılan üç aylık makul süre kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu belirterek 34.000 TL kira alacağının reeskont faiziyle birlikte davacı kiracıdan tahsilini istemiştir.
1-Davacı-karşı davalının asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 /1 maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya verenin sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.
Dava konusu olayda uyuşmazlık, davacı kiracının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığı ve feshe bağlı taleplerin kabule şayan olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davacı, kiraya verene keşide ettiği 13.06.2013 tarihli ihtarla yangına ve depreme uygunluk belgelerini tamamlaması için süre vermiş, müteakiben keşide ettiği 05.07.2013 tarihli noter ihtarı ile sözleşmeyi tek yanlı olarak feshetmiştir. Davacı sözleşmenin feshini kiralananın deprem ve yangına uygunluk raporu olmamasına ve bu nedenle çalışan doktorların muayenehane uygunluk belgesi alamaması olgusuna dayandırmıştır. İtfaiye Müdürlüğünün 17.06.2013 tarihli yazısı ile yangına karşı gerekli koruyucu önlemlerin alındığını ve yeterli olduğu bildirilmiş ise de; … Sağlık Müdürlüğü’nün İlçe Sağlık Mdürülüğüne hitaben gönderdiği 06.03.2013 tarihli Dr. …ın muayenehane açma talebine verilen cevapta Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 15.02.2013 tarihli depreme dayanıklılık raporunda muayenehanelerin bulunduğu binada tespit edilen eksikliklerin tamamlanması gerektiği belirtildiğinden Özel Sağlık Kuruluşları Hakkında Yönetmeliğin İlgili Hükümleri çerçevesinde sözkonusu binaya ait Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce uygun olduğunu belirtir depreme dayanıklılık raporunun gönderilmesi halinde muayehane uygunluk belgesi alma talebinin değerlendirileceği belirtilmiş ancak davalı kiraya veren tarafından İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce uygun bulunan ilgili mevzuata göre alınmış depreme uygunluk raporu ibraz edilememiştir. TBK.nun 301. maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Davaya konu kiralananın bulunduğu binanın depreme uygunluk raporunun bulunmadığı açıktır. Davalının kiralanan kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi ve kira sözleşmesi akdedilirken bu ayıbı davacı kiracının bilgisine sunmuş olması gerekir. Zira taraflar sözleşmenin kurulması sırasında birbirine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar. Kiraya arz edilen bir yapının yasal mevzuata uygun şekilde alınmış depreme dayanıklılık raporunun bulunması asıl olup, yanlış görünüm vermek veya kiralanandaki kusur ve ayıplar hakkında bilgilendirme yükümlüğünü ihlal etmek sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının
kabulü gerekir. Mahkemece davacının taleplerinin, sözleşmenin haklı nedenle feshi hükümlerine göre değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
2-Davacı-karşı davalı vekilinin karşı davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 11. maddesinde kiracının 3 ay önceden kiralayana noterden yazılı olarak ihbar etmek ve 30 aylık kirayı peşin ödemek koşuluyla sözleşmeyi sona ermesinden evvel teminatsız ve tek taraflı olarak fesih edilebileceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece bu düzenleme esas alınarak davacı kiracının Temmuz 2013 ve makul süre olarak belirlenen üç aylık kira bedelinden sorumlu olduğuna karar verilmiş ise de; Kiracı kira sözleşmesini haklı sebeple fesih ettiğine göre ancak tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur. Mahkemece davalı-karşı davacı lehine kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira alacağına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 2 ve 3 nolu bentte yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı-k.davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.