YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/1371
KARAR NO : 2015/8298
KARAR TARİHİ : 12.10.2015
MAHKEMESİ : Antalya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 13/05/2014
NUMARASI : 2012/655-2014/680
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşme süresinin başlamadığının tespiti davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılar tarafından süresi içinde ayrı ayrı istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı Belediye vekili Av. Z. B.U. ve davalı Hazine vekili Av. U.S. ve davacı vekili Av. M.. G.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, hazine taşınmazlarının idaresi hakkında yönetmeliğin 76/3 maddesi gereğince kira sözleşmesinin başlamadığının (donduğunun) tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, istem gibi karar verilmiş hüküm davalı Bakanlık ve davalı Belediye vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı M.. B..’nın 22.01.2003 tarihli oluru ile davalı Bakanlık ve davalı Belediye arasında 04.06.2003 tarihli on yıl süreli protokol imzalandığını, protokolün Antalya İli, Merkez İlçesi, (G. Mahallesinde bulman Maliye Hazinesine ait . parsel numaralı ve 62.129 m2 yüzölçümlü taşınmaz mal ile kıyı kenar çizgisi içinde bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanda 387.503,75 m2 olmak üzere 1/5000 ölçekli haritada işaretli toplam 454.738,78 m2 yüzölçümlü alanın (Bakanlığımıza eğitim ve dinlenme tesisi yapılmak üzere tahsis edilmiş alanlar dahil) kamunun yararlanabileceği sökülüp takılabilir nitelikte WC, soyunma ve duş kabini yapılması ve Belediye tarafından işletilmesi veya işlettirilmesi esaslarını düzenlediğini, bu düzenlemeye dayanarak, davalı belediyenin 08.04.2003 tarihli, 2886 sayılı yasa gereği yaptığı ihale ile dava dışı Z. İnşaat A.Ş. Arasında 09.05.2003 imza ve başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin konusunun mülkiyeti hazineye ait iken belediyeye tahsis edilen ekli projede belirtilen alanın içerisinde yer alan tüm ünitelerin yapımı ve işletme süresi dahil 10 yıllığına, yönetimin onayladığı projeye göre 11 adet Büfe, WC, duş ve soyunma kabinleri, yollar ve diğer üniteler yapılması ve kiralanması işi olduğunu, ancak daha sonra yüklenici firmanın sözleşme ekindeki projede belirtilen imalatlara ilave bazı imalatlar yapılması için davalı belediyeye plan tadilatı projesi sunduğunu, yüklenici tarafından sunulan revize edilmiş projenin davalı belediye tarafından 19.11.2003 tarihinde onaylandığını, davacının projenin onaylanmış son halini de dikkate alarak, sözleşmeyi 31.12.2003 tarihinde dava dışı şirketten devraldığını, devir işleminin belediye tarafından onaylandığını, ancak davalı belediyenin davacı tarafından 19.11.2003 tarihli vaziyet planına uygun yaptığı yapıların tamamının vaziyet planına aykırı olduğu gerekçesi ile yıktığını, yıkılmayan birkaç üniteye de çalışma ruhsatı vermediğini, öte yandan kiralanan taşınmaza defterdarlık tarafından ecrimisil istendiğini, buna ilişkin idari davada yargılamaların devam ettiğini, davacının ihale ile kiraladığı taşınmazı hiçbir şekilde kullanamadığını ve yararlanamadığını, yıkım ve ruhsat verilememesinin gerekçesi olarak uygulama imar planının bulunmayışının gösterildiğini, davalı belediyenin uygulama imar planı yapmadan ihale ile sözleşme yaptığını, diğer davalı Bakanlı’ğın ise kıyı kanunu’nun uygulanmasına dair yönetmelik ve sair mevzuat ve protokol hükümleri gereği denetim görevi bulunduğunu, kiraya verenin borca aykırı hareket etmesi halinde uygulanacak hükümlerin esasen Borçlar kanunun’da bulunduğunu, ancak hazine taşınmalarının idaresi hakkında yönetmeliğin 76/3 maddesinde özel bir düzenleme bulunduğunu belirterek davalıların yasal yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması nedeniyle sözleşmede öngörülen kira süresinin başlamadığının (donduğunu) tespitine karar verilmesi isteminde bulunmuştur. Davalı Bakanlık vekili kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davacının yönetmelikte belirtilen 30 günden fazla kullanamama durumunun olmadığını, davacının belediyeden tazminat isteme hakkı bulunduğunu, davalı belediye vekili ise davacının mevcut şartlar çerçevesinde 2012 yılına kadar dava açmadığını, davacı şirketin mevcut koşulları görerek sözleşmeyi devraldığını, yıkılan yerlerin proje dışı yapılan yapılar olduğunu, davacının 2008 yılına kadar kira paralarını ödediğini, bundan sonra ödememeye başladığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifte ilk projede yer alan yapılara ek olarak yeni projeye göre 4 adet restaurant, 4 adet kır kahvesi bir adet idare binası konser alanı ve hediyelik eşya ünitelerinin eklendiği tespit edilmiştir. Mahkemece M.. B..nın tahsis işlemini yaptıktan sonra imar uygulaması açısından gerekli denetimleri yapmadığı, Büyükşehir Belediyesinin de imar planı yapmadan ihaleye çıkarılmak suretiyle kusurlu davrandığı gerekçesiyle kira sözleşmesinin başlamadığının (donduğunun) tespitine karar verilmiştir.
19.06.2007 tarihinde yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında yönetmeliğin 76/3 maddesinde ” irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukuki veya fiili bir imkansızlık durumu ortaya çıkması yada mücbir sebeplerin varlığı halinde irtifak hakkı lehdarı veya kullanma izni sahibinin talebi üzerine irtifak hakkı veya kullanma izni süresi, kamudan kaynaklanan fiili ve hukuki imkansızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar dondurulur. Dondurulan süre için bedel alınmaz. Sürenin yeniden işlemeye başladığı tarihte alınacak bedel, dondurulan yıl bedelinin geçen süre kadar sözleşmesinde belirtilen oranda artırılması suretiyle tespit edilir. Ancak, dondurulan yıl için ödenmiş olan bedelin dondurulan süreye isabet eden kısmı sözleşmesinde belirtilen oranda artırılmak suretiyle yeni tespit edilen bedelden mahsup edilir. Dondurulan süre sözleşme süresine eklenir ” düzenlemesi bulunmaktadır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinde ise ” Kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olamıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Kiralayan, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur ” düzenlemeleri bulunmaktadır.
Olayımıza gelince;Davacı kiracı, davaya konu kiralananı hiçbir şekilde kullanamadığını ve yararlanamadığını belirterek eldeki davayı açmışsa da davacının davaya konu kiralananı alt kiracılara verdiği dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Nitekim 11 adet alt kiracı davacıya verdikleri 07.08.2008 tarihli dilekçeleri ile davalı belediyenin halk plajı açtığını ve işletme bedeli ödemediği için haksız rekabet yarattığını bu nedenle kira bedelinde indirim talep ettiklerini bildirmişler, bundan ayrı 11 adet plaj ve 4 adet kır kahvesi ve 4 adet restaurant kiracıları davacı kiracıya 06.05.2011’de başvurarak ruhsat sorununun çözülmesini istedikleri, davacı kiracının da aynı taleplerle belediyeye başvurduğu, bundan ayrı davacının 14.09.2011 tarihinde belediyeye, 15.08.2011 tarihinde de defterdarlığa başvurarak kira sözleşmesinin 20 yıla uzatılmasını istediği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kira ilişkisini sürdürdüğü anlaşılmaktadır ancak davacı kiracı kiralananda sonradan meydana gelen ayıp nedeniyle yukarıda belirtilen Borçlar Kanunu’nun 250. maddesindeki seçimlik haklarından mahkemeye başvururak kira bedelinin tenzilini istemek yada ayıp münasip bir müddet zarfında giderilmez ise akdi feshetmek haklarını kullanmamıştır yine yukarıda belirtilen nedenlerle olaya davada dayanılan yönetmeliğin 76/3 maddesini uygulama olanağı da bulunmamakta olup uyuşmazlığın Borçlar kanunu ve sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. O halde davacı kiracı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinde gösterilen seçimlik haklarından birini kullanmadığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına takdir olunan 1.100.’er-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ayrı ayrı verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.