YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/7290
KARAR NO : 2015/3198
KARAR TARİHİ : 01.04.2015

MAHKEMESİ : Şırnak Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 18/02/2014
NUMARASI : 2009/94-2014/71

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak, dosyada duruşma pullarının olmadığı görüldüğünden duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesiyle kurulmuş bulunan hukuki ilişkiden dolayı borçlu olmadığının tespiti ile fazladan ödenen kira bedelinin iadesi ve yapılan ek bina bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, Davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacı şirket ile davalı İl Özel İdaresi arasında 15/02/2006 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile Ş.. İ..ne ait Silopi-Habur yolu üzerinde bulunan araç tır parkı alanında bulunan lokantanın davacı şirket tarafından kiralandığını, Şırnak İli, İl Encümeninin 20/04/2006 tarih ve 50 numaralı kararı ile taşınmazın yapım bedeli 144.675,00 YTL’nin davacının kira ödemelerine mahsup edilmesine karar verildiğini, davacı şirketin sözleşme hükümleri ve İl Encümeni kararı çerçevesinde 2007 yılı 3 ve 4 nolu taksitlerine kadar tüm ödemelerini yaptığını, davacı şirketin Şırnak Valiliği İl Özel İdaresine verdiği 25/05/2007 tarihli dilekçe ile kiralarını ödemeyecek duruma düştüklerini belirerek, kiranın durdurulması talebinde bulunduklarını, bunun üzerine İl Genel Meclisinin 03/07/2007 tarih ve 4. Nolu kararı ile kira ödemlerinin 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 10. Maddesinin (h) bendi uyarında 03/07/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 3 aylığına durdurulmasına karar verildiğini, sürenin sonunda; Şırnak İli İl Genel Meclisinin 04/10/2007 tarih ve 14 nolu kararı ile kira ödemelerinin 04/10/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 3 aylığına daha durdurulmasına karar verildiğini, böylece kira ödemelerinin 03/07/2007 tarihinden 04/01/2008 tarihine kadar durdurulduğunu, bu nedenle davacı şirketin 15/06/2007-15/12/2007 dönemine ait kira bedellerini ödemediğini, Şırnak Valiliği İl Özel İdaresi’nin 26/05/2008 tarih ve 05821 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmeyi tek taraflı feshederek, davacı şirketin iki gün içinde işyerini boşaltmasını ve kira bedellerini ödemesini istediğini, ihtarnamenin davacı şirket tarafından 08/07/2008 tarihinde tebellüğ edildiğini, bunun üzerine davacı şirketin 60.000+14,309 TL ödeme yaptığını, davalı idarenin söz konusu kira bedellerini talep etmesinin haksız olduğunu, davalı idarenin kira bedellerinin tahsili için Şırnak İcra Müdürlüğünün 2008/572 sayılı dosyasında 324.799,90 TL’lik takip başlattığını, davacının 26/08/2008 tarihinde borca itiraz ettiğini, bunun üzerine İl Özel İdaresi itirazın kaldırılması ve tahliye istemli dava açılan davanın kabulüne karar verildiğini, ayrıca valilik makamından ve Emlak istimlak müdürlüğünün 30/10/2007 tarih ve 3898 sayılı alınan olur ile dava konusu lokanta ile ilgili yapılması zorunlu olan değişikliklerin tespiti amacıyla fenni uygunluk raporu hazırlanmak üzere görevlendirilen teknik heyet tarafından hazırlanan 20/03/2008 tarihli raporda “bahse konu lokantada hasar görmüş ve ek işler ile ilgili tespit edilen işler için 2008 yılı birim fiyatları ile toplam (KDV Hariç) 240.392,56 TL hesaplanmıştır.” Şeklinde tespitte bulunulduğunu, 01/05/2008 tarihli fatura düzenlendiğini, davalı kurum tarafından kiranın durdurulduğu dönemlere ilişkin davacı şirketten haksız yere 125.175 TL tahsil edildiğini, belirterek davacı şirketin davalı İl Özel İdaresine karşı 15/03/2006 yürürlük tarihli kira sözleşmesiyle kurulmuş bulunan hukuki ilişkiden dolayı borçlu olmadığının tespitine, davacı şirketin ek bina maliyeti olan (KDV dahil) 248.263,22 YTL (TL)’nin 01/05/2008 tarihinden itibaren hesaplanacak temerrüt faizi ile birlikte davalı idareden tahsiline, davacı şirketten davalı idare tarafından encümen kararıyla kiraların durdurulduğu 15/06/2007-15/12/2007 dönemine ilişkin olarak haksız yere tahsil edilen 62.587,50 + 62.587,50= 125.175,00 TL nin tahsil tarihinden itibaren faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini, talep etmiştir
Davalı vekili cevabında; Taşınmaza yapılan iyileştirme bedeli 144.675,00 TL nin Şırnak İl Encümeninin 20/04/2006 tarih ve 50 numaralı kararı ile kiradan mahsbup edildiğini, bu mahsup bittikten hemen sonra bu kez kiranın durdurulması talebinde bulunduklarını, İl Genel Meclisinin kararı ile toplamda altı aylığına kiraların durdurulmasına karar verildiğini, bu kararların dayanağı olarak da 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 10. Maddesinin h bendinin gösterildiğini, ancak 5302 sayılı yasanın 10/h maddesi gereğince lokantanın üç aylık kirası olan 65.587,50 TL’nin İl Genel Meclisi kararı ile tasfiyesinin mümkün bulunmadığını, davacının biriken kira borçlarını ödememesi nedeniyle Şırnak İcra Müdürlüğünün 2008/572 Esas sayılı dosyası üzerinden başlatmış oldukları icra takibine davacının itiraz ettiğini, açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davasının kabulüne karar verildiğini, Şırnak İcra Müdürlüğünün 2008/572 Esas sayılı dosyası kapsamında davacı şirketin davalıya halen 529.955,00 TL borçlu olduğunu, davacı şirketin lokanta binası inşaatı ek binası maliyeti olan 248.263,22 TL’nin davalıdan alınarak taraflarına ödenmesini talep ettiklerini, 20/03/2008 tarihli teknik raporun fenni uygunluk raporu olmadığını, gözlemlenmiş teknik bir iş olmadığını, davacının kendi şirketlerine ait hazırlattıkları faturayı sunduklarını, il encümen kararı ile davacı şirketin yaptığı harcamalarla ilgili 140.000 TL nin kira borçlarından mahsup edilmesine rağmen davacı şirket vekilinin 248.263,22 TL nin daha mahsubunu talep ettiğini, bu bedelin içinde kiradan mahsup edilen 140.000 TL nin de bulunduğunu, davacıdan haksız yere tahsil edilmiş kira bedelinin bulunmadığını, sözleşmenin 26/05/2008 tarihinde feshedilmediğini, Şırnak İcra Müdürlüğünün 2008/572 Esas sayılı dosyası üzerinden cebren tahliye gerçekleşinceye kadar davacının lokantayı işletmeye devam ettiğini, davacı şirketin cebri icra aracılığıyla 2009 yılının Şubat ayında taşınmazdan tahliye edilebildiğini, ayrıca 5302 Sayılı İl özel idaresi kanunun 10/h maddesi Anayasa Mahkemesinin 18/01/2007 tarih 2005/32 esas 2007/3 karar sayılı kararı ile iptal edildiğini, il genel meclisi kararlarının iptal tarihinden sonra alındığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece , davanın kabulüne, 15/03/2006 yürürlük tarihli kira sözleşmesi ile kurulmuş bulunan hukuki ilişkiden dolayı borçlu olmadığının tespitine, davacı şirketin…. Tır parkı lokanta binası inşaatı ek binası maliyeti olan KDV dahil 248.263,22 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, Davacı şirketten davalı idare tarafından encümen kararı ile kiraların durdurulduğu 15/06/2001-15/09/2007 dönemine ve 15/09/2007-15/12/2007 dönemine ilişkin olarak tahsil edilen 62.587,50+62.587,50=125.175 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kurumdan alınarak davacıya verilmesine, söz konusu talepte belirtilen İcra inkar tazminatının kabulüne yer olmadığı için reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.02.2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde ilk yıl için kira bedelinin 250.350,00 YTL olup takip eden yıllık kira bedellerinin ise önceki yıl kira bedelinin DİE TÜFE oranında arttırılması suretiyle bulunacağı, Yıllık kira bedellerinin üçer aylık dönemler halinde 4 eşit taksitte tahsil edileceği, vadesinde ödenmeyen kiranın geciken kira dönemlerinde 6183 sayılı yasa gereği gecikme cezası alınacağı, sözleşmenin 8. Maddesinde, Lokantada yapılması zorunlu olan değişikliklerin teknik elemanların incelemeleri sonucu hazırlanacak Fenni Uygunluk Raporuna göre İl Encümen Kararı ile yaptırılabileceği, yapılması gerekli işlerin yaklaşık maliyeti üzerinden idare tarafından yaptırılabileceği gibi İl Encümenince belirlenecek bedel üzerinden işletmeciye yaptırılarak bedelinin kiraya mahsup edilebileceği kararlaştırılmıştır. Davacı, kira ödemelerinin il genel meclisinin kararıyla durdurulduğunu, ve bu nedenle bu döneme ilişkin kira bedelini ödemek zorunda olmadıklarını, ayrıca davacı şirketin valilik makamının oluruyla oluşturulan komisyonun fenni uygunluk raporu çerçevesinde yaptığı işlerin bedelini talep etmekte haklı olduğunu, valilik oluru olmasa dahi davacı tarafından yapılan işlerin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebileceğini, davacının kira ödemelerinin durdurulduğu dönemki kira bedellerinin istirdadını istemekte haklı olduğunu, davacı şirketin davalı tarafından gönderilen ihtarnamenin tebliğinden itibaren işyerinden elini çektiğini ve faaliyet göstermediğini, bu dönem için kira bedelinin tahakkuk ettirilmesinin söz konusu olamayacağını, belirterek hukuki ilişkiden dolayı borçlu olmadığının tespitine, ek bina maliyeti olan (KDV dahil) 248.263,22 YTL (TL)’nin , faizi ile birlikte davalı idareden tahsiline, kiraların durdurulduğu dönemine ilişkin olarak haksız yere tahsil edilen 62.587,50 + 62.587,50= 125.175,00 TL nin faizi ile birlikte iadesine karar verilmesini, talep etmiş, davalı vekili, il genel meclisi tarafından alınan kararın kira alınmasının 3 aylığına durdurulmasına ilişkin olduğunu, kira alacağından feragat edilmesi anlamına gelmediğini, ayrıca sözü edilen 5302 Sayılı İl özel idaresi kanunun 10/h maddesi Anayasa Mahkemesinin 18/01/2007 tarih 2005/32 esas 2007/3 karar sayılı kararı ile iptal edilmiş olup il genel meclisi kararlarının iptal tarihinden sonra alındığını, vekaletsiz iş görmenin şartları oluşmadığını, , mahkemece yapılan imalatların zorunlu ve faydalı imalatlar olup olmadığı konusunda rapor aldırılmadığını, taşınmaza yapılan 144.675,00 TL nin sözleşmenin başında kiradan mahsup edildiğini, davacı şirket vekilinin ek bina maliyet bedeli olarak talep ettiği 248.263,22 TL nin içinde kiradan mahsup edilen 144.675,00 TL nin de bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Hükme esas alınan 20/12/2010 tarihli bilirkişi hükme esas almaya ve yargıtay denetimine elverişli değildir. Bilirkişi raporunda kiralananda yapılan iyileştirmeler ve ek bina maliyeti tek tek ayrıntılı olarak tespit edilmemiş, yapılan masraflara ilişkin faturalar ibraz edilmemiştir.
Bu nedenle, mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişiler refakatinde yerinde keşif yapılarak talep edilen masrafların ayrıntılı şekilde, m2, büyüklük, model, marka vs. gibi özellikleri tespit edilerek kiralanana yapılıp yapılmadığı, talep edilen 248.263,22 TL nin içinde daha önce kiradan mahsup edilen ve kiralanana yapılan 144.675,00 TL değerindeki masrafların bulunup bulunmadığı, yapıldığı bildirilen iyileştirmelerin yapıldığı tarihteki değeri tespit edilip malzemelerin yıpranma payları düşülerek ayrıntılı bir şekilde, Yargıtay denetimine elverişli kalem kalem birim fiyatları belirlenip hasıl olacak sonuca göre kiralananda yapılan iyileştirme bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde eksik ve yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm verilmesi doğru değildir.
Ayrıca, İl Genel Meclisinin kira ödemelerinin 03/07/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 3 aylığına durdurulmasına ilişkin 03/07/2007 tarih ve 4. Nolu kararı ile kira ödemelerinin 04/10/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 3 aylığına durdurulmasına ilişkin 04/10/2007 tarih ve 14 nolu kararları geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda mahkemece durdurulan süreler de dikkate alınarak davacının tahliye tarihine kadar sorumlu olduğu kira bedelleri hesaplanarak davacının kira borcu bulunup bulunmadığı tespit edilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA , istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.