YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/6046
KARAR NO : 2014/9464
KARAR TARİHİ : 09.09.2014

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Menfi tespit ve müspet ve menfi zararın tazmini-kira ve elektrik parası alacağı hor kullanma tazminatı

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve müspet ve menfi zararın tazmini-kira ve elektrik parası alacağı, hor kullanma tazminatı davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-karşı davalı … davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı-karşı davacı şirket vekili Av. … ve davacı-karşı davalı vekili Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, asıl davada, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilip kiralananın tahliye ve teslim edilmesi nedeniyle sözleşme gereği teminat olarak verilen 15.000 Euro bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespiti ve kötü niyet tazminatının tahsili, birleşen davada, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshedilmesinden kaynaklanan şimdilik 10.000 TL menfi ve müspet zararın tazmini, asıl davaya karşılık olarak olarak açılan davada ise, 6.785 TL yoksun kalınan kira parası, 1.189 TL elektrik parası, 5.000 TL hor kullanma tazminatı, 3.000 TL kiralananın bitişiğinde bulunan ve davacı-karşı davalı kiracı tarafından kullanılan silindirik deponun kira parası, 14.750 TL ek trafo bedelinin tahsiline ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile, davacı- karşı davalının 15.000 Euro bedelli teminat senedi dolayısıyla borçlu olmadığının tespitine, davalı- karşı davacının kötü niyetli olduğunun kanıtlanamaması nedeniyle kötü niyet tazminatı ile birleşen dava ile karşılık davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı- karşı davalı vekili ve davalı- karşı davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik olmamasına ve her ne kadar kiralananın başkasına kiralanması nedeniyle iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacak ise de, kiracının kiralananı haklı nedenlerle feshetmediğinin anlaşılmasına göre temyiz eden davacı- karşı davalı vekilinin tüm, davalı- karşı davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı- karşı davacı vekilinin 15.000 Euro bedelli teminat senedi, yoksun kalınan kira parası ve hor kullanma tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.05.2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı- karşı davacı kiraya veren şirket … .. Köyü sınırları içinde bulunan iş yeri- depoyu kauçuk deposu olarak kullanması için davacı- karşı davalı kiracıya kiralamıştır. Sözleşmenin kiralanan şeyin şimdiki durumu bölümüne göre, kiralanan “boş depo”dur. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde kiracının binayı halihazır durumu itibari ile görerek ve araştırarak sağlam, noksansız ve boyalı olarak teslim aldığı, 2. maddesinde kiracının kira akdi süresince hiçbir sebeple akdi feshedemeyeceği, 3. maddesinde kiralanan yerin kauçuk deposu olarak kiralandığı, kiralananın hiçbir şekilde bu amaç dışında kullanılamayacağı, 6. maddesinde ana elektrik aboneliği mal sahibi üzerinde olduğundan elektrik kulanım bedelinin kiracılar tarafından mevcut süzme sayaçlar okunarak kullanılan elektrik oranında ödeneceği, 10. maddesinde kiracının kendi yapacağı faaliyetlerle ilgili belediyeler ve diğer resmi kuruluşlardan alınması gereken izin, ruhsat vb. izinleri kendisinin alacağı, 13. maddesinde kiralananın boyası yapılmış, tam ve noksansız, temiz olarak kiracıya teslim edildiği, binanın elektrik sisteminin yeterli ölçüde ve sağlam olarak kiracıya teslim edildiği, kiracının işletme amaçlı ilave elektrik, sıhhi tesisat işlerini ikmal edeceği ve yapılan işlerin masraflarını kendisinin karşılayacağı, tahliye halinde bu malların olduğu gibi kalacağı, 14. maddesinde kiracının kiralananı nasıl teslim almış ise, tahliyesinde aynı şekilde mal sahibinin istediği gibi boyalı, tam, noksansız ve temiz teslim edeceği 16. maddesinde kiralananın Ankara Büyükşehir Belediyesi mücavir alanı içinde ticari depo olup, kiracının belediyeden alacağı iş yeri açma ruhsatı, harçlar ve masrafların kiracıya ait olacağı, 18. maddesinde de, kiracının 15.000 Euro teminat senedi vereceği, bu teminatın kira bedelleri için olduğu, binada kullanımdan dolayı her ne hasar olursa bunların bila bedel kiracı tarafından yaptırılacağı, ödenmeyen kira ve olabilecek vergi vs. borçlarının olması durumunda, kiralananda tadilat gerekirse senedin kanuni yollarla tahsil edileceği, kiracının buna itiraz edemeyeceği, senedin iade edilmesinin ancak mal sahibine karşı akdi yükümlülüklerin tamamının karşılanması halinde mümkün olacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.
Davacı- karşı davalı kiracı kiracılık süreci içinde keşide ettiği 09.01.2012 tarihli ihtarnamesi ile, kiralananın iskanının bulunmaması nedeniyle çalışma ruhsatı almak konusundaki başvurusunun Yenimahalle Belediyesi’nce ret edildiğini, peşi sıra belediyece iş yerinin mühürlendiğini, bu konuda idari yargıda dava açılmış ise de, mahkemenin yürütmeyi durdurma taleplerini kabul etmediğini, bu durumun maddi- manevi zararlara yol açtığını belirterek, yedi gün içinde taşınmazın iskan ruhsatının alınarak verilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedilerek, 15.000 Euro bedelli teminat senedinin iade edilmemesi halinde menfi tespit davası açılacağını bildirmiştir. İhtarname kiraya verene 10.01.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Peşi sıra kiracı kiralananı 18.01.2012 tarihli tutanakla kiraya verene teslim etmiştir. Bu hususta düzenlenen tutanakta kiraya verenin kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranışlarından ve kiralananı kötü kullanımından kaynaklanan hakları ve sair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananı teslim aldığını, aynı tarihli ikinci bir tutanakta ise depo zeminin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğunun ve temizlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu tutanağın imza bölümünün altına yukarıda tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için kiracıya yedi gün süre verildiği derç edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın kauçuk deposu olarak kullanılacağı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı kararlaştırılmış olmasına karşın, kiracının burada kauçuk imalathanesi olarak faaliyette bulunmak istediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Diğer yandan kiracı
çalışma ruhsatı almak için yaptığı başvurunun taşınmazın iskan ruhsatının olmaması gerekçesi ile ret edildiğini iddia etmişse de, yine dosyadaki belgelere göre, davacının belediyeye 20.04.2011 tarihinde küşat izini verilmesi için müracaatı olup, bunun dışında kiralananın tahliye edilmesi ve kiraya veren tarafından başkasına kiralanmasından sonra 14.09.2012 ve 16.10.2012 tarihlerinde çalışma ruhsatı verilmesi hususunda başvurusu olsa da, o tarihlerde kiralanan kendisinden sonra … Ambalaj Tem. Gıda San. ve Tic. Ltd Şti.’ye kiralanıp, yeni kiracı adına 01.06.2012 tarihinde ambalaj malzemeleri deposu konusunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiş olduğundan davacı- karşı davalı kiracının talebi ret edilmiştir. Taşınmazın 20.05.2010 tarihli kira sözleşmesi ile kiralanmasına karşın kiracının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alma konusunda tahliye tarihine kadar resmi bir başvurusu olmamıştır. Üstelik depo olarak kiraladığı yeri imalathane olarak tasarruf etmek istemiştir. Nitekim kendisinden sonraki yeni kiracı depo olarak ruhsat aldığı gibi, daha önce de aynı yer için 02.01.2006 tarihinde … Lojistik Serv. Hiz. Tic. San. A.Ş.’ye ticari depo olarak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilmiştir. Başka bir anlatımla, kiralananın depo olarak kullanılması için ruhsat alınmasında hukuki ve yasal bir engel bulunmamaktadır. Kiracı ise kiralananı hem kiralama amacı dışında imalathane olarak kullanmak istemiş, hem de bu konuda gerekli başvuruları yapmadan kira süresinin sona ermesinden önce sözleşmeyi feshetme yolunu seçmiştir. Bu durumda kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinden söz edilemeyeceğinden asıl dava yönünden, kiracının akdi yükümlülüklerinin tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle sözleşme gereği teminat olarak verilen 15.000 bedelli bono dolayısıyla borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Karşı davadaki kiraya verenin talepleri yönünden ise; kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiralananın 18.01.2012 tarihinde tahliye ve teslim edildiği ve karşı dava dilekçesi içeriğinden de taşınmazın yeniden 20.02.2012 tarihinde kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında kiracının kira parasından sorumluluğu tahliye tarihine ve ondan sonra da taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadardır. Mahkemece yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, taşınmazın ne kadarlık sürede yeniden kiraya verilebileceği üzerinde durulmamıştır. Bu durumda mahkemece kiraya verilebilecek süre konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olmuştur.
Diğer yandan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. ) maddesi hükmü gereğince kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı yasanın 334. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 266. ) maddesine göre, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumludur. Kiracının tahliyesinden sonra her ne kadar kiraya veren tarafından mahkeme aracılığı ile bir tespit yaptırılmamış ise de, 18.01.2012 tarihli tahliye tutanağında depo zemininin kauçuk atıklarından dolayı kirli durduğu belirtilmiştir. Yine her ne kadar bu husus tutanağa sonradan eklenmiş ise de, yapılan keşif sonrasında düzenlenen 10.05.2013 tarihli bilirkişi raporunda
zeminde bazı zedelenmelerin varlığının belirlenmesi karşısında söz konusu hususun tutanağa sonradan eklenmesinin bir önemi bulunmamaktadır. Bunun yanı sıra taşınmazın yeni kiracı tarafından aynen kullanılıyor olması kiracının gerek sözleşme, gerek yasa hükümleri gereği kiralananı teslim aldığı şekliyle iade etmek yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Mahkemece keşfen de tespit edildiği üzere kiraya verenin hor kullanma tazminatı talebi üzerinde durularak ve gerekirse bu hususta bilirkişilerden ek rapor da alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kauçuk atıklarının temizlenmesi hususunun tahliye tutanağına sonradan eklendiği gerekçesi ile bu konudaki talebin de reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda (1) No’lu bentte yazılı nedenlerle birleşen davaya ilişkin hükmün ONANMASINA, davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle asıl dava ve karşı dava yönünden hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı-karşı davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacı-karşı davalıya iadesine, bozulan kısım için peşin alınan temyiz harcının davalı-karşı davacıya iadesine 09/09/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.