YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/13520
KARAR NO : 2015/423
KARAR TARİHİ : 19.01.2015

MAHKEMESİ : Tokat Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 06/03/2014
NUMARASI : 2013/626-2014/302

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye, tazminat ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağı, haklı fesih nedeniyle tazminat, cezai şart ve ek teminat alacağı ile tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 16.417,00 TL kira alacağı, 16.417,00 TL tazminat, 6.074,29 TL cezai şart, 101,14 TL ek teminat alacağının tahsiline, 2886 Sayılı Kanunu’nun 75. maddesi uyarında davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı hazine vekili dava dilekçesinde, 201.897,48 m2 yüzölçümlü Hazine adına kayıtlı taşınmazın 179.000 m2 lik kısmının 300 başlık koyunculuk projesine dayalı olarak on yıl süre ile davalıya 01.03.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, kiracı O.. Ç..’in 2012 yılı kira bedelinin 1. 2. ve 3. taksitlerini süresinde ödemediğini, kira sözleşmesinin M.. B.. ‘nın 04.03.2013 tarihli yazı ile feshedildiğini belirterek; fazlaya ilişkin talepleri saklı kalmak üzere, dava konusu taşınmazın tahliyesine, ödenmeyen kira bedelinin birinci taksiti olan 4.117,00 TL ile ikinci, üçüncü ve dördüncü taksitleri olan 4.100,00’er TL nin borcun muacceliyet tarihlerinden itibaren işletilecek gecikme zammı ile birlikte tahsiline, sözleşme hükümleri gereği kira sözleşmesinin de feshedilmiş olacağından 16.725,64 TL tazminat ile 2012 ve 2013 yıllarına ait toplam 101,14 TL ek teminatların tazminat olarak iadesine, sözleşmenin feshi ile taşınmazın idareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1’i oranında cezanın ödenmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili,davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 16.417,00 TL kira alacağı,16.417,00 TL tazminat, 6.074,29 TL cezai şart, 101,14 TL ek teminat alacağının tahsiline, 2886 Sayılı Kanunu’nun 75. maddesi uyarında davalının tahliyesine karar verilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin tahliyeye yönelik temyiz itirazlarına gelince; 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.7.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları 5538 Sayılı Kanunun 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanunun 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 Sayılı Yasanın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.
Olayımıza gelince ;Dava konusu arazinin yer tesliminden itibaren on yıl süreli kira sözleşmesi ile Tokat Defterdarlığı Milli Emlak Müdürlüğü tarafından ihale ile davalı O.. Ç..’e kiraya verildiği ,yer tesliminin 01.03.2007 tarihinde yapıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere kira süresi sona ermeyen kiracının kiralanan taşınmazdan 2886 Sayılı Kanun uyarınca tahliyesi talep edilemez.Ancak dava konusu taşınmaz niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi taşınmazlardan olup aynı Kanunun 315. maddesi gereğince 10 gün süreli ihtarname keşide edilerek kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesi talep edilebilir.Bu durumda mahkemece davacıya tahliye sebebi açılattırılarak davacının temerrüt nedeniyle tahliye talep etmesi halinde sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde 2886 Sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca davalının tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalının ek teminat, tazminat ve cezai şarta yönelik temyiz itirazlarına gelince ;
Davacı ile davalı idare arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 01.03.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu 179.000 m2 arazi 300 başlık koyunculuk projesi amaçlı kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir.Sözleşmenin 10.maddesinde kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde (taksitlerin süresinde ödenmemesi dahil) 2886 sayılı Kanunun 62 maddesine göre İdarece 10 gün süreli ihtarname ile durumun kiracıya bildirileceği ve ihtarnamede yazılı hususlara uyulmasını isteyeceği,ihtarnamede belirtilen 10. günün sonunda, yerinde yapılacak kontrolde belirtilen hususlara uyulmadığı görülürse, kira sözleşmesinin fesh edilerek kesin teminatın irad kaydedileceği ve son bir yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceği,sözleşmenin 15. maddesinde ise kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmazın İdareye teslim edilmeksizin geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %l’i oranında cezanın, itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı idare 10.10.2012 keşide tarihli ihtarında; kira bedellerinin ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedilerek teminatın irat kaydedileceği, son bir yıl kira bedelinin tazmin edileceği bildirilmiş 26.03.2013 keşide tarihli ihtarname ile de fesih gereğince kiralanan taşınmazın ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliyesi ile kira sözleşmesinin bitimine dek ödenmesi gereken kira paralarının ödenmesini davalı kiracıdan istemiştir.Fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için feshin haklı ve hukuka uygun olması zorunludur. Davacı sözleşmenin 10. ve 15. maddeleri uyarınca fesih ve cezai şartı kiracının kira borcunu ödememesine dayandırmıştır. Dosya kapsamına göre, kiralananın Borçlar Kanun’unun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu anlaşılmaktadır. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 315.maddesinde (818 sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Somut olayda 01.03.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi henüz dolmamıştır. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu itibarla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart,ek teminat ve tazminat istenemez Bu durumda mahkemece cezai şart,ek teminat ve tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.