YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/11511
KARAR NO : 2015/5589
KARAR TARİHİ : 08.06.2015
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit ve istirdat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan menfi tespit ve istirdat talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde , 03.06.2010 tarihli kira sözleşmesine göre işyeri olarak davaya konu taşınmazı kiraladığını, ancak davaya konu taşınmazın tapuda mesken olarak kayıtlı olması nedeni ile faaliyette bulunamadığını, taşınmazı 06.02.2012 tarihinde tahliye ettiklerini, davalı tarafa verilmiş olan 30.000,00 TL bedelli teminat mektubunun hükümsüz olduğunun tespiti ile müvekkiline teslimini, 1.400,00 TL olan depozito bedelinin iadesini, davalı tarafça taşınmazın mesken haline getirilmesi için istenecek olan 7.570,00 TL’den borçlu olmadıklarının tespitini, 06.05.2013 tarihli duruşmada ise davalı tarafça teminat mektubunun 8.115,00 TL’sinin nakde çevrilmiş olması gerekçesiyşe bu bedelin tahsilini istemiş, aynı duruşmada 7.570,00 TL’lik talebinden ise feragat ettiğini beyan etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 8.115,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,1.400,00 TL’lik depozito istemine ilişkin talebin reddine, 7.570,00 TL borçlu olmadığına yönelik talebin feragat nedeni ile reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında 03.06.2010 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile 19.08.2010 düzenleme tarihli ek kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.03.06.2010 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinden kiralanan apartman dairesinin işyeri olarak kullanılmak amacıyla kiralandığı,19.08.2010 tarihli ek kira sözleşmesinden asıl kira sözleşmesinde yazılı hallerde müracaat edilmek üzere 30.000,00 TL bedelli teminat mektubunun 03.09.2012 tarihine kadar geçerli olmak üzere verildiği anlaşılmaktadır.Kiralanan taşınmazın bulunduğu apartmanın kat malikleri tarafından kiracı şirket aleyhine 17.01.2011 tarihinde açılan kat mülkiyeti kanuna aykırılık nedeniyle tahliye ve eski halde getirme davasının yargılaması aşamasında taşınmazın tahliye edildiği (06.02.2012 tarihinde ) tarafların kabulündedir.Davalı kiraya verenin mahkeme aracılığı ile aldığı tespit bilirkişi raporu ile kiracının kiralanan taşınmazda hor kullanma ve eski hale getirme nedeniyle 7.570,00 TL bedelden sorumlu olabileceğinin tespit edilmesinden sonra teminat mektubu davalı kiraya veren tarafından bozdurularak 8.115,00 TL tahsil edilmiştir.Mahkemece davacı kiracının kira sözleşmesini feshedip taşınmazı tahliye etmesinde haklı olduğu bu nedenle davalı kiraya verene vermiş olduğu 30.000,00 TL teminat mektubunun hükümsüz olduğu ,bu teminat mektubundan 8.115,00 TL’lik kısmın davalı tarafça haksız olarak paraya çevrilmesi yerinde olmadığından 8.115,00 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.Taraflar arasındaki kira sözleşmesi ya tarafların karşılıklı anlaşmaları ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile son bulur.Davacı kiracı kira sözleşmesini feshettiğine dair iradesini kiraya verene göndermeden taşınmazı tahliye etmiştir.Bu durumda verilen teminat mektubunun hükümsüz olduğundan bahsedilemez.Kaldı ki Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren ,kiralananı kararlaştırılan tarihte,sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüyse de kiracı da kiralananın, kullanımı amaçlanan işe uygun olup olmadığı yönünde gerekli araştırmayı yaparak basiretli davranmalıdır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olup taraflar serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesi ile bağlıdır.03.06.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 9. maddesinde kiralanan şeyin eksiksiz ve kullanıma hazır halde olduğu tahliye sırasında da aynı şekilde eksiksiz ve hasarsız halde kiraya verene teslim edileceği,kiracının kiralananda kiraya verenin yazılı muvafakati olmaksızın hiçbir onarım veya tadilat yapamayacağı, duvarlara çivi çakamayacağı,buna rağmen bir takım tadilatlar yapılırsa, sözleşmeye aykırılık oluşturacak bu hareketinden ötürü doğmuş borç ve sorumlulukları baki kalmak kaydıyla, bu yolda yaptığı harcamalar için kira bedelinden hiçbir kesinti yapamayacağı, kiraya verenden hiçbir hak talep edemeyeceği. kiracının kiraya verenin muvafakati çerçevesinde, kiralananda bir takım faydalı tadilat, tamirat ve dekorasyon yapılmış ise, tahliye sırasında kiraya verenin seçimlik hakkının olacağı kirava veren isterse kiralananın kiracıya teslim edildiği eski haline dönüştürülerek teslimini, isterse tadilat ve dekorasyonu ile birlikte hasarsız olarak teslimini isteyebileceği,bu ikinci halde kiracının, bu konuda yaptığı harcamalar için kiraya verenden bir tazminat isteyemeyeceği kararlaştırılmıştır.Teminat mektubunda ise taşınmazın kira sözleşmesine binaen ……. tahliyesi halinde, kiralayanın taşınmazı boşaltıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde bir iş yerine piyasa değerinde kiralayamaması ,bir iş yerine kiraya verilmesi durumunda ise ortalama standart kalitesinde sökülen kapıların yerine takılması kaydıyla teminat mektubunun kiracıya iade edileceği belirtilmiştir.Bu durumda davacı kiracı hor kullanma nedeniyle oluşan hasar bedelini ve taşınmazın eski hale getirilmesini talep edebilir.6098 sayılı T.B.K.’nun 316. (B.K.’nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.’nun266.) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.Bu nedenle mahkemece hor kullanma ve eski hale getirmeden kaynaklı hasar bedeli tespit edilerek bulunacak miktarın davalı kiraya veren tarafından tahsil edilen teminat bedelinden mahsubu neticesinde karar vermek gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.