YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/10939
KARAR NO : 2014/12542
KARAR TARİHİ : 17.11.2014
MAHKEMESİ : Simav Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27/05/2014
NUMARASI : 2013/539-2014/389
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının tespiti davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmesi üzerine, temyiz isteminin mahkeme kararının temyiz kesinlik sınırında olduğundan bahisle reddine karar verilmiş ise de; davalının son dönem kira parasının 150,00 TL olduğu beyanı karşısında temyiz isteminin reddine ilişkin mahkeme kararı yerinde olmadığından, temyiz isteminin reddine ilişkin Mahkemece verilen 30/06/2014 tarihli Ek Karar kaldırılarak, işin esası incelenmek sureti ile dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece,kira parasının 08/07/2013 tarihinden itibaren aylık 600,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.Karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde ,aylık 600,00 TL olan kira parasının aylık 700,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı ,davacı ile aralarında kira ilişkisi bulunmadığını,kira parasını da dava dışı N..D..hesabına yatırdığını bu nedenle davacının ihtarname keşide etme ve dava ikame etme hakkının bulunmadığını,dava konusu taşınmazın aylık kira parasının 150,00 TL olduğunu ,talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, kira parasının 08/07/2013 tarihinden itibaren aylık 600,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kira parasının belirlenmesi ,345. maddesinde ise dava açma süresi ve kararın etkisi düzenlenmiştir. TBK. 344. madde birinci fıkrasında ; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmü,ikinci fıkrasında ; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmü ,üçüncü fıkrasında “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı,
kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”dördüncü fıkrasında ise ; “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. Aynı kanunun 345. madde birinci fıkrasında ; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” hükmü ,ikinci fıkrasında ; “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”hükmü ,üçüncü fıkrasında ise ; “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.
Kira parasının tespiti davalarında öncelikle taraflar arasında yazılı ya da sözlü kira ilişkisi bulunmalı ve kira parasının tespiti istenen dönem açıkça belli olmalıdır.21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira parasının tespiti davası her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Davalı ile aralarında kiracılık ilişkisinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı ve kira parasının tespiti talep edilen döneme göre süresinde açılan kira parasının tespiti davalarında şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Olayımıza gelince; Davacı vekili taraflar arasında akdedilen yazılı kira sözleşmesi ibraz etmemiş davalı ise asıl kira ilişkisinin davacının kızı Nazan Dinçer ile olduğunu savunmuştur.Bu durumda mahkemece öncelikle taraflar arasındaki kira ilişkisine yönelik uyuşmazlık giderilmelidir.
Davacı kira ilişkisinin varlığından hareketle kira parasının tespiti isteminde bulunmuş olup bu açıdan kira ilişkisinin varlığını ispat külfeti davacıya aittir.Davacıya, davalı ile aralarında kiracılık ilişkisinin bulunup bulunmadığı yönündeki delilleri sorularak kiracılık ilişkisinin varlığını kanıtlama imkanı tanınmalı taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlangıç tarihi,tespiti talep edilen dönem ve son dönem ödenen kira bedeli belirlenmeli sonucuna göre tespit döneminin endekse göre belirleme süresi içerinde kalması halinde yukarıda açıklanan ilkeler gözönünde bulundurularak endekse göre, aksi halde hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edilmesi gerekirken taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi,kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ,kira tespiti talep edilen dönem ve son dönem kira bedeli belirlenmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.