YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/10551
KARAR NO : 2014/12208
KARAR TARİHİ : 11.11.2014
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, kiralananın sözleşmeye uygun olarak özenle kullanılmaması ve kiralananın özensiz kullanılmasının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımınından çekilmez hale gelmesi nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacılar vekilinin kiralananın sözleşmeye uygun olarak özenle kullanılmamasına ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacılar vekilinin kiralananın özensiz kullanılmasının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımınından çekilmez hale gelmesine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.02.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan, otel olarak kullanılması için davalıya kiralanmıştır. Davacıların dava dilekçesinde, sözleşmenin özel şartlar bölümü 23. maddesinde davalı kiracının üstlendiği tadilat ve imalat edimlerini yerine getirmemesi iddiasının yanı sıra bir diğer iddiaları, kiralanan otelin fuhuş için yer temin edilmesi amacı ile kullanılması, bu şekilde ahlaka ve adaba aykırı davranılmasıdır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316 / 3 maddesi hükmü gereğince, kiracının davranışlarının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
Dosya kapsamı itibariyle …Kaymakamlığı 30.01.2013 ve 27.02.2013 tarihli kararları ile kiralananın fuhuş için yer temin edilmesi amacıyla kullanılması nedeniyle 90 ar gün kapatılmasına karar vermiştir. Duruşmada dinlenen davacı tanıkları da, fuhuşla iştigal eden kadınların müşterileri ile otele geldiklerini, bu konuda otelin duyarlı davranmadığını, yaşananların da çevre esnafını rahatsız ettiğini beyan etmişlerdir. Her ne kadar davalı hakkında bu suç dolayısıyla açılan ceza davasında yeterli delil bulunamaması nedeniyle beraat kararı verilmiş ise de, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 74. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 53.) maddesine göre hukuk hakimi beraat kararı ile bağlı değildir. Dosya kapsamı, idarece verilen kapatma kararları ve tanık beyanları ile kiralananın fuhuş için yer temin etmek amacı ile kullanıldığı anlaşılmaktadır. Davacı kiraya verenlerin bu duruma katlanması beklenemez. Mevcut durum kiraya verenler açısından kira sözleşmesini çekilmez hale getirmiştir. Taşınmazın maliklerinden kiraya veren …’nun otelin işletilmesine ortak olması, durumdan haberdar olması ve buna onay vermesi şeklinde yorumlanamaz. Kaldı ki adı geçen kiraya veren de, diğer maliklerle birlikte kiralananın ahlaka ve adaba aykırı kullanılmasına son verilmesine ilişkin 05.11.2012 tarihli ihtarnameyi göndermiştir. Davalıdan önceki kiracı …’in aynı sebeplere dayanılarak tahliye edilmesi, davacıların kötü niyetli olduğunu göstermez. Davada kiralananın özensiz kullanılmasının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımınından çekilmez hale gelmesi koşulları oluşmuştur.
Bunun dışında yargılama sırasında davalının Mart 2013 ayı kirasını ödememesi nedeniyle hakkında temerrüt hukuki sebebine dayanılarak açılan davada … 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2013 / 438 Esas 2014 / 324 Karar sayılı kararı ile tahliye kararı vermiş ise de, davacıların aynı davada farklı tahliye sebeplerine dayanarak tahliye istemesinde ya da var olan davanın yanı sıra, başka bir sebebe dayanarak ayrı bir dava açmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacıların temerrüt hukuki sebebine dayanarak açtığı davanın daha önce sonuçlanmış olması işbu davanın reddine gerekçe olamaz. Davacıların işbu davayı da sürdürerek tahliye kararı almalarında hukuki yararları bulunmaktadır. Açıklanan nedenlerle mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) No’lu bentte yazılı nedenlerle kiralananın sözleşmeye uygun olarak özenle kullanılmamasına dayalı olarak açılan davanın reddine ilişkin hüküm kısmının ONANMASINA, yukarıda ( 2 ) No’lu bentte yazılı nedenlerle kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmasının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımınından çekilmez hale gelmesine yönelik hüküm kısmının BOZULMASINA, ve onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 11.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.