YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/10825
KARAR NO : 2013/12539
KARAR TARİHİ : 17.09.2013

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tazminat

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı ve davacı-karşı davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı-karşı davalı şirket vekilleri Av…. ve Av…. ile davalı-karşı davacı şirket vekilleri Av…. ve Av…. ile Av. … geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava,kiracı tarafından açılan kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği iddiası ile uğradığı zararların tazmini için tazminat ve güvence bedeli olarak verilen 30.000 USD bedelli senedin iadesi ya da iptaline, karşı dava ise, kiraya veren tarafından açılan sözleşmenin haksız feshine dayalı cezai tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl davada,ıslah nazara alınmaksızın fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak toplam 300.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline,senedin iade ya da iptaline ilişkin davanın reddine,karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Asıl davada davacı vekili;Davacı ile davalı arasında düzenlenen 21.05.2008 tanzim ve 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ,davalıya ait … zemin katında yer alan 2 nolu alan ve sözleşmede belirtilen diğer alanların davacı tarafından restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını,davacının, …de’ki bu yerin itibarlı bir yer olması için maliyetli yatırımlar yaptığını, harcamalar ile mecurun eşi ve benzeri görülmemiş mekan haline getirildiğini,büyük müzikli organizasyonlara ev sahipliği yapılarak kazanç elde etmek amacında olduğunu,mecurun teras ile birlikte tasarlanan müzikli büyük organizasyonlar yapılması için tercih edildiğini, sözleşmede ise 2 nolu bağımsız bölümün ve terasın bir bütün olarak kira sözleşmesi ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olan teknik detayları gösteren ek ile birlikte kiralandığını, terasında restaurant ile birlikte kullanılıp ve kışın üstünün kapatılabileceğinin açıkça zikredildiğini, bu hususun teknik detaylar ekinin 10.maddesinde ve sözleşmenin 14.4 maddesinde yazıldığını,ancak kat maliklerinin müzik yapılmasını engelleyen karar alıp bu kararın 23.07.2009 tarihli yazı ile bildirildiğini ve 19.06.2009 tarihli yazı ile de terasın boşaltılmasının istendiğini,davalının sözleşmede taahhüt ettiği restaurantın en önemli kısmı olan terası kullandırma ve kiralananda müzik yayını yapılmasını sağlama görevini yerine getirmeyip akde aykırı davrandığını,akde aykırı hareketlerine son vermesi için davalıya çeşitli tarihlerde ihtarlar gönderildiğini, ancak akde aykırılık giderilmediğinden davacının kira sözleşmesini haklı nedenlere dayanarak feshettiğini ,feshin davalıya 28.04.2010 tarihli ihtar ile bildirildiğini, davalının ayrıca 2 nolu bağımsız bölümün alt katının davacıya mutfak ve personel ihtiyacı için tahsis edilmesi gerekirken edilmediğini,
sözleşmenin haklı feshi nedeniyle davalının, davacının uğradığı tüm maddi ve manevi zararlardan sorumlu olması gerektiğini, davacının taşınmazı 30.04.2010 tarihinde tahliye etmesine rağmen davalının anahtarı almadığından anahtarın … 24.noterliğine 03.05.2010 tarihinde teslim edildiğini, … 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/102 D.iş sayılı dosyasında yapılan tespitte kiralanana 4.421.660,15 TL lik masraf yapıldığının tespit edildiğini,davacının en az aylık 303.652 TL kar etmesi gerekirken,aylık 77.142,85 TL zarar ettiğini belirterek maddi zararının 7.615.895 TL olup toplam 12.037.557,15 TL zarardan şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanana yapılan yatırımların kazandırdığı değer karşılığı 100.000 TL, kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarardan 100.000 TL ve davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması nedeniyle oluşan maddi zararı karşılığı 100.000 TL olmak üzere toplam 300.000 TL maddi tazminatın ihtarda belirtilen 15.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,sözleşmenin 12.maddesi gereğince verilen 30.000 USD güvence bedelli senedin iadesine yada iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacıvekili cevap ve karşı dava dilekçesi ile; Davalıya herhangi bir teminat senedi verilmediğini belirterek teminat senedine ilişkin davanın reddi gerektiğini,davalının sözleşmeye uygun olarak kiralananı kullandırdığını ve yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini,davacının kira sözleşmesini haksız bir şekilde feshederek kiralananı tahliye ettiğini,kira sözleşmesinin 3.maddesinde sözleşmenin konusunun belirtildiğini, 4.maddesinde kiralanan yer, “bu sözleşme ile … da yer alan 2 nolu bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer )kiralanmıştır.”şeklinde açıklandığını,terasın tamamının kiralandığı iddiasının yerinde olmadığını,kiralanan yerin büyük müzikli organizasyonlara elverişli olmadığı,sözleşmenin 14 ve 23.maddelerine göre gürültü yapılamayacağı ve radyo ve kaset çalınamayacağını, bağımsız bölümlerde müzik yayının yapılmasının yasak olduğunun düzenlendiğini, sözleşmede davacının beyan ettiği büyük müzikli organizasyon yapımına hak tanıyan hüküm olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini,savunmuş karşı davada davacının haksız olarak kira sözleşmesini feshetmesinden dolayı davalının kira geliri kaybına uğradığını ve davacıdan haksız fesih nedeniyle cezai tazminat talep hakkı doğduğunu belirterek sözleşmenin 14.6 maddesinde belirlenen tahliye tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için tahakkuk eden cezai tazminat borcundan 10.000 TL cezai tazminatın 07.05.2010 tarihinden, haksız fesih ve erken tahliye nedeni ile 12 aylık KDV dahil kira bedeli tutarındaki cezai tazminat alacağından fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 90.000 TL’sinin 01.05.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı/ karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece,davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayandığı kabul edilmiş ve ıslah talebi dikkate alınmaksızın toplam 300.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline, senede ilişkin davanın reddine,davalı tarafça açılan karşı davanın ise davacı-karşı davalı kiracının haklı nedenle sözleşmeyi feshettiği gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
1-Davacı kiracı ve davalı kiraya veren vekillerinin asıl davaya (tazminat) ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde: Taraflar arasında 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı kiracının 28.04.2010 tarihli ihtar ile kira sözleşmesini feshettiğini davalı tarafa bildirip taşınmazı tahliye ettiği ve anahtarın … 24.Noterliğine 03.05.2010 tarihinde teslim edildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık davacı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshedip feshetmediği,kira sözleşmesi ile kiralanan yerin 2 nolu bağımsız bölüm yanında teras alanını da kapsayıp kapsamadığı ve davalı kiraya verenin davacı kiracıya 2 nolu bağımsız bölüm yanında terası da kiralayıp büyük müzikli organizasyonlar yapılmasını sağlamayı taahhüt edip etmediği üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Dosya arasında mevcut 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 2/c maddesinde, “kiralanan yerin … zemin katında yer alan 2 nolu alan(ek-1 de yerleşim planında işaretlenmiştir) olduğu…” kararlaştırılmıştır. Aynı kira sözleşmesinin 4. maddesinde “bu sözleşme ile … da yer alan 2 nolu bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer )kiralandığı…” yazılmıştır. Sözleşmenin 5.maddesinde, “…kiralananın yalnızca restoran olarak kullanılacağı,devamında ise mecurun kullanım alanları dışında kullanılmasının sözleşmeyi esaslı ihlal anlamına geleceği….”düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 14.4.maddesinde ise, “…kiracının gürültü yönetmeliğinde belirtilen değerleri aşan volümde yayın yapmamayı,kaynağı ne olursa olsun gürültü yapmamayı kabul ettiği…” görülmüştür. Kira sözleşmesinin eki niteliğindeki Ek-7 teknik detaylar başlıklı yazının 10.maddesinde; “terası restoran kullanımına verilmesi izni başlıklı kısımda,bakım ve onarım kiracıya ait olmak üzere kullanabileceği…”yazılmıştır. Dosyada mevcut kira sözleşmesi ve eklerinden kiralanan alanın sözleşmenin 4.maddesinde yazılı olduğu gibi 2 nolu bağımsız bölüm olup,kiralananın yanında bulunan ortak alanlardan olduğu anlaşılan terasın davacı kiracı tarafından kullanılabileceği sözleşmenin ekindeki teknik detaylar bölümünde yer almıştır. Davalı kiraya verenin kiralama sırasında terasın tümünün davacıya kiralanan ve restoran olarak kullanılacak kısma dahil ettiğine ve kiralananın büyük müzikli organizasyonlar için kullanabileceğine dair yanıltıcı bir eylem ve işlemi olduğuna ve ortak alan olan terasın tümünün kullanılmasına,büyük müzikli organizasyon yapılmasına davalı kiraya veren tarafından engel olunduğuna ilişkin delil sunulamamıştır. Dava konusu kiralananın bulunduğu … yönetimi ve kat malikleri kurulu tarafından terasın kullanımına ilişkin düzenlemeler yapıldığı,yine yönetim tarafından teras alanının kiralanan 2 nolu bağımsız bölüme isabet eden kısım dışındaki bölümünün davacı kiracı tarafından kullanılmasına engel olunduğu ve gürültüden rahatsız olan kat maliklerince şikayet edildiği anlaşılmış ise de, … da kat mülkiyeti kurulduktan sonra davalı kiraya verenin kat maliklerinin eylemlerini tek başına engel olması da mümkün görülmemiştir. Bu durumda, kiraya verenin kiralananı kira süresince kiracının kullanımına sunmadığı, terasın kullanımına engel olduğu ve müzikli organizasyonlar yapılmasına engel olduğu gerekçeleriyle davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshinin haklı olduğu kabul edilemez. Bu nedenle davacı kiracının kira sözleşmesini feshi haklı bir fesih olmadığına göre kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarar ile davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması nedeniyle oluşan maddi zararını davalı kiraya verenden talep edemez. Kira sözleşmesinin 14.6 maddesinde, “…kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda tadilat ve dekorasyon yapamayacağı,tahliye sırasında kendi yaptığı dekorasyon malzelerini ana gayrimenkule zarar vermeden söküp götürebileceği…” kararlaştırılmıştır. Davacı kiracı vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak son yönetim planı ile teras alanından, kiralanan 2 nolu bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit,sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatlar ile kiralananın içinde yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar bedelini davalı kiraya verenden talep edebilir. Bu nedenle mahkemece, davacı kiracı tarafından kiralanan 2 nolu bağımsız bölüm içinde ve ortak alan olan terasdan 2 nolu bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar tespit edilip,bu imalatların kiralanana kattığı değer belirlenmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, her ne kadar dava açıldıktan sonra yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nun 177/1 maddesinde ıslah talebinin tahkikat aşaması tamamlanıncaya kadar yapılabileceği düzenlenmiş ve mahkemece bu nedenle tahkikat aşaması tamamlandıktan sonra yapılan ıslah talebi
kabul edilmemiş ise de, önceki 1086 sayılı HUMK da da bu yönde bir düzenleme bulunmakta olup,usul ekonomisi ve taraflar arasındaki uyuşmazlıkların uzamaması ve en kısa zamanda uyuşmazlıkların giderilmesi gerektiği de dikkate alındığında tahkikat aşamasından sonra yapılan ıslah talebinin de kabulü gerekirken reddi doğru değildir.
Ayrıca, davacı dava açarken fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmuş olmakla mahkemece, dava konusu tazminat kalemleri ile ilgili zarar ve tazminat miktarlarının tam ve açık olarak belirlenmesi gerekirken,davacı talebinin bilirkişilerce tespit edilen miktardan daha düşük olduğu gerekçesiyle ucu açık,muallak bir ifade ile zarar ve tazminat miktarı tam olarak hesap edilmeden fazlaya ilişkin kısımlar hakkında bir dava olduğu zaman araştırma ve karar verileceği,fazlaya ilişkin kısımlarla ilgili dava ve talep olmadığı gerekçesi ile davanın sonuçlandırılması da doğru değildir.
2-Davalı-karşı davacı vekilinin karşı davanın reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacı kiracının kira sözleşmesini feshi haklı bir fesih olmadığına ve kiracı kira süresi dolmadan taşınmazı erken tahliye ettiğine göre karşı davada talep edilen kira sözleşmesinin 14.6 ve diğer maddeleri gereğince talep edilen tazminat taleplerinin incelenmesi, tazminat şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği,tazminat şartları gerçekleşmiş ise tazminat miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1 ve 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada(tazminat davası) ve karşı davada verilen hükmün BOZULMASINA, her iki taraf yararına takdir olunan 990 TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya, 990.-TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 17.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.