YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/985
KARAR NO : 2023/2770
KARAR TARİHİ : 18.10.2023

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/613 E., 2022/1162 K.
DAVA TARİHİ : 25.07.2020
SAYISI : 2020/360 E., 2022/14 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu 23 nolu … yerini 157.950,00 TL bedelle encümen kararı ve taşınmaz mal şartnamesi ile müvekkilinin satın aldığını, ihale bedelinin tümünün ödendiğini, … yerinin 04.10.2017 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini, imar değişiklik planının … 1. İdare Mahkemesinin 2018/1964 E. sayılı dosyası ile iptal edildiğini metrukun Avm’ye çevrildiğini, … yerinin bina girişi yapılarak metrekaresinin azaltıldığını, kullanışsız kılınacak şekilde kolon ve girişlerin geçirildiğini, çok katlı otoparkta yer alan … yeri sayısı artırılarak davacı aleyhine olacak şekilde sözleşmede belirtilen hakların çoğunun ihlal edildiğini, davacının taşınmazdan bugüne kadar gelir elde edemediğini, ileride eksiklikler tamamlansa da normalden düşük bir gelir elde edileceğini, gayrimenkul değerinin de çok fazla azaldığını, davacının zararlarının oluştuğunu belirterek işyerinin teslim edilmemesi, ticari anlamda vasıfsızlaştırılması, bulunduğu ana binanın vasfının değiştirilmesi ile ticari potansiyelinin azaltılması nedeniyle her türlü talep ve dava haklarını saklı tutarak 50,00 TL, … yerinin ve ana yapının şeklinin, metrekaresinin ve vasfının kullanılmayacak veya verim elde edilmeyecek şekilde değiştirilmesi ile … yerinin kendisinde meydana gelen gayrimenkul değer düşüklüğü nedeniyle 50,00 TL, imar planları değişikliği ve … yerinin teslim edilmemesinden kaynaklı kira bedeli veya ticari bir menfaatin elde edilmemesi nedeni ile 50,00 TL maddi tazminatın, davacının hak kazandığı tarihten itibaren ticari faizi ile davalıdan tahsilini istemiş, 04.10.2021 tarihli ıslah dilekçesiyle her türlü dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla kira bedelini 35.009,20 TL’ ye yükseltmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; idare mahkemelerinin görevli olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını, taşınmazın Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yazısı üzerine 5393 sayılı Yasanın 73 üncü maddesine göre Bakanlar Kurulunca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edildiğini, imar planı tadilatlarının yapıldığını, kararın askıya çıkarıldığını, hak sahiplerine mevcut durumun bildirildiğini, müvekkilinin taşınmazı davacıya teslim ederek edimini yerine getirdiğini, imar tadilatının zorunluluk teşkil ettiğini, şartnamede de imar tadilatı yapılacağına dair hüküm bulunduğunu, 6098 sayılı Yasanın 274 üncü maddesi uyarınca ihale anında mülkiyetin kazanıldığını, imar tadilatlarının sözleşmenin devamı niteliğinde olmadığını, ayrı bir konu olarak değerlendirilmesi gerektiğini, işyerinin Avm’ye dönüştürülmüş olması nedeniyle değer kazandığı, işlerliğinin daha fazla olduğunu, imar tadilatı yapıldıktan sonra cephenin arka tarafının da açıldığını, dolayısıyla … yerinin ön tarafta veya arka tarafta olmasının bir öneminin kalmadığını, taşıyıcıların betonarmeden çeliğe çevrildiğini, değişikliklerin yapının değerini artıracak nitelikte olduğunu, ruhsat ve projeye aykırı bazı değişikliklerin hak sahibi tarafından gerçekleştirildiğini, taşınmazın satın alındığı günden bugüne kadar kullanıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; … mahallesi, 71 ada 71 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu, taşınmazda herhangi bir kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediğinin bildirildiği, davalı … Başkanlığından davaya konu sözleşme, davacı tarafından yapılan ödemeler ve diğer kayıtlar getirtilerek dosya arasına alındığı, fen bilirkişisi tarafından hazırlanan 30.03.2021 tarihli raporda; dava konusu dükkanın fiili zeminde Avm’nin giriş katında bulunduğu, Avm’nin genel olarak faal olmadığı, davacıya verildiği iddia edilen dükkanın halihazırda giriş olarak düzenlendiğinin gözlemlendiği, dava konusu edilen parselin yerleşim yerinde bulunduğu, gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat bilirkişileri tarafından hazırlanan 11.05.2021 tarihli raporda; yapılan inceleme ve tespitler neticesinde dava konusu 23 nolu dükkanın bina cephe aksında bulunmasına rağmen dışardan girişinin bulunmadığı, dükkan girişinin bina içerisinden yapıldığı (önerilen dükkanlar ile aynı koridordan dükkan girişinin bulunduğu) ilk projesinde net 30,96 m², brüt 32,5 m² alanlı olduğu, dava konusu dükkan yerine önerilen dükkanların bina içerisinde köşe konumlu aynı alanlı olup net 41 m², brüt 43 m² alanlı olduklarının tespit edildiği, buna göre dava konusu taşınmazın önerilen dükkanlara göre cephe farkının bulunduğu ancak dükkan girişleri bina içi koridordan yapıldığından dükkan girişi bakımından farklılık bulunmadığı, dükkanın m²’sinde artış meydana geldiğinin tespit edildiği, taşınmazın projesindeki değişiklik nedeniyle cephesinin değişmesi nedeniyle konum olarak kısmen şerefiyesinin düşmesine rağmen, alanın büyümesi nedeniyle … farkından kaynaklanan değer kaybının karşılandığı, değer kaybına neden olmadığı, dükkan ile önerilen dükkanların net alan farkının yaklaşık 10 m² olup, net alan farkının söz konusu değer farkını karşıladığının belirtildiği, dosyada bulunan belgelere göre taşınmazın son ödeme tarihi 31.01.2018 olup, ilgili tarihte KDV dahil toplam 186.467,99 TL ödeme yapıldığının tespit edildiği, tarafların itirazları doğrultusunda alınan 04.08.2021 tarihli ek raporda, itiraz dilekçesinde taşınmazın ilk projeye göre ana caddeye cepheli olduğunun beyan edildiği ancak keşif tarihinde yapılan incelemede taşınmazın dış cephe aksında bulunduğu, cephenin kök rapordaki resimde de görüleceği üzere ana caddede olmadığı ayrıca insan ve araç yoğunluğunun çok kısıtlı olduğunun tespit edildiği, ayrıca belirtilen sokakta herhangi bir dükkan giriş veya vitrininin bulunmadığı, bu nedenle sokağın da ticari açıdan cazibesinin bulunmadığı, davacı tarafından aynı hususta … 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/320 E. sayılı dosyasında açılan davada alınan bilirkişi raporu gerekçe gösterilerek itirazda bulunulduğu, bu dosyadan alınan raporun incelenmesinde davacıya teklif edilen yeni dükkanın dosyadaki dükkandan daha küçük olduğu, ayrıca yeni önerilen dükkanın nerede olduğu hususunun da rapordan anlaşılamadığının görüldüğü, taşınmazın bulunduğu bölgedeki ticari yoğunluğun taşınmazın bulunduğu sokağın veya caddenin kendisiyle alakalı olduğu, bu nedenle projedeki farklılığın taşınmazın albenisini etkileyemeyeceği dikkate alındığında, dosyada alınan bilirkişi raporundaki belirlemenin doğru olduğu, davacının proje değişikliği ve m² değişikliği nedeni ile herhangi zarara uğramadığı anlaşılmakla davacının davasının bu açıdan reddedildiği, davacının bir diğer talebinin ise taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı olarak uğradığı zarara ilişkin olduğu, taraflar arasında imzalanan 04.10.2017 tarihli sözleşmeye göre davalı belediyenin, davacının tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra taşınmazı davacıya teslim etmekle yükümlü olduğu, davacının ise 31.01.2018 tarihinde taşınmazın bedelini ödediğinin sabit olduğu, bu tarih itibariyle taşınmazın davacıya tesliminin gerektiği, teslim tarihi bu tarih olsa da taşınmazın halen tapuda arsa olarak kayıtlı olduğu kat mülkiyeti veya kat irtifakına geçilmediği, davacıya gerek tapudan gerekse de fiilen teslim edilmediği hususu sabit olup davacının 31.01.2018 tarihinden dava tarihine kadar dükkanın kira bedelini talep edebileceğinin kabul edildiği, 11.05.2021 tarihli raporda ise, davacının 2018 yılı itibari ile talep edebileceği 1 aylık kira bedelinin 950,00 TL olarak belirlendiği ve bu tarihten dava tarihine kadar ÜFE değişim oranları ile davacının dava tarihine kadar talep edebileceği bedelin 35.009,20 TL olarak belirlendiği, gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat bilirkişileri tarafından belirlenen 950,00 TL’nin aksini ispatlayacak herhangi bir delil de sunulmadığı dikkate alınarak bilirkişi raporuna itibar edildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile, 35.009,20 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davaya konu taşınmazın tamamen atıl durumda olduğunu, ana caddeye cephesi olan bir … yeri ile iç tarafta kalan bir … yerinin gayrimenkul ve ticari değerinin aynı olmadığını, m² artmış ise de değer farkının %50’den fazla olduğunu, bağımsız bölüm civarında/yakınında bulunan, ilk projedeki aynı ölçülere ve ticari hacme sahip bir taşınmazın dava tarihindeki satışı ile son Avm projesinde belirtilen bağımsız bölümün dava tarihindeki(mevcut/atıl durumu gözetilerek) değeri arasındaki farkın bulunması gerektiğini, TEFE oranlarının piyasa koşullarına uymadığını, ilk proje hayata geçirilmiş olsaydı davaya konu 23 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin ve Avm projesinde belirtilen 23 nolu bağımsız bölümün değerinin hesaplanıp, aralarındaki değer farkının bulunması gerektiğini, yeni Avm projesinin binayı atıl hale getirmesi ve 23 nolu bağımsız bölümün atıl olan binanın ortalarına alınmasıyla %60’dan fazla değer kaybına sebebiyet verildiğini, emlak piyasası araştırması sonucu davaya konu taşınmazın aylık kira gelirinin 1.200,00-1.300,00 TL olarak hesaplanmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, zira mülk sahiplerinin stopaj ödememek için kira kontratlarında kira miktarlarını çok az gösterdiğini, davaya konu taşınmazın civarında bulunan … Bankası, … Bankası, … gibi banka şubelerinin kira kontratları dosya arasına alınıp, mukayese sonucu aylık kira geliri hesaplanıp buna göre ecrimisil hesabı yapılması gerektiğini, komşu 22 nolu bağımsız bölüm hakkında … 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/320 E. sayılı dosyasında alınan bilirkişi kurulu raporu ile dava dosyasındaki rapor arasında büyük farklılıklar bulunduğunu, zararın tam olarak karşılanmadığını, … yeri teslim edilmediğinden emsallerine göre ticari bir menfaatin elde edilememesi nedeniyle maddi tazminat talebinin de reddedildiğini, faizin başlangıç tarihi ve türünün hatalı değerlendirildiğini, sözleşme ticari işletmeye yönelik olduğu için ticari faiz uygulanması gerektiğini, temerrüt tarihinin tespit edildiğini, faiz başlangıç tarihinin 31.01.2018 olması gerektiğini beyanla İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosya kapsamından, 04.10.2017 tarih ve 143 sayılı Encümen Kararı ile “674 sayılı KHK’nın 34 üncü maddesi ile değişik 5393 sayılı Yasanın 45 inci maddesi kapsamında 31 inci maddesi gereğince oluşturulan Encümence yapılan müzakere neticesinde” dava konusu … yerinin davacıya ihale edildiğinin anlaşıldığı, İlk Derece Mahkemesince yürütülen tahkikat kapsamında alınan bilirkişi raporunda, dava konusu işyerinin ilk projede net 30,96 m², brüt 32,50 m² olduğu, binanın cephe aksında yer aldığı ancak arkadan girişinin bulunmadığı, dükkan girişinin bina içinde bulunan koridordan yapıldığı, tadilat sonrası projede ise dükkanın yerinde bina girişi tasarlandığı, önerilen 22 ve 25 numaralı dükkanların ise aynı alanla net 41 m², brüt 43 m² oldukları, dükkan girişine göre sağ ve soldaki ilk köşe konumlu oldukları, binanın cephe aksında yer almadıkları, son ödemenin 31.01.2018 tarihinde yapıldığı, dükkanların imalatlarının tamamlandığı, dava konusu taşınmazın önerilen dükkanlara göre cephe farkının bulunduğu ancak girişlerin bina içi koridordan yapılması nedeniyle dükkan girişi bakımından farklılık bulunmadığı, m²’sinde artış meydana geldiği, projedeki değişiklik nedeni ile cephenin değişmesi ile konum olarak kısmen şerefiyesi düşmesine rağmen alanın büyümesi nedeniyle değer kaybının karşılandığı, değer kaybına neden olmadığı, son ödeme tarihi ile dava tarihi arasında meydana gelen kira kaybının 35.009,20 TL olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirildiği, davacı vekilinin anılan rapora karşı itirazlarını sunduğu, ek raporda aynı yönde görüş bildirildiği, encümen kararı ile davacıya satışı yapılan … yerinde imar tadilatı ve proje değişikliği sebebiyle değer kaybı oluşmadığı, yine teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki kira kaybının da bilirkişi tarafından tespit edildiği, taraflarca emsal kiraya ilişkin dosyaya delil sunulmadığı, davanın resen araştırma ilkesine tabi olmadığı, İlk Derece Mahkemesince, bilirkişi raporu esas alınarak hüküm tesisinde dosya kapsamına, usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı, davalının davadan evvel temerrüde düşürüldüğüne ve tarafların tacir ve işin ticari … olduğuna dair dosyaya yansıyan bilgi belge bulunmadığı anlaşıldığından istinaf edenin sıfatına göre İlk Derece Mahkemesi kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının b bendinin 1 numaralı alt bendi gereğince; davacı vekilinin istinaf yasa yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrarlayarak, Yerel Mahkeme kararı ve ona dayanak teşkil eden, taraflarıncada itiraz edilen bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, Mahkemece sadece metrekare hesaplamasına bakıldığını, konum ve … potansiyelinde meydana gelen değişimin metrekare artışını karşıladığının belirtildiğini fakat bunun lafzi bir yorum olarak kaldığını, teknik ve bilimsel verilerle bu hususun ortaya konulamadığını, 31.01.2018 tarihinde taşınmazın bedelinin tamamı ödendiği halde davalının taşınmazı hukuken ve fiilen teslim etmediğini, davalı belediyenin sorumluluğunu yerine getirmesine engel teşkil edecek herhangi bir mücbir sebebin de bulunmadığını, davalı belediyenin kusuru nedeniyle dava konusu taşınmazın ve Avm içerisinde yer alan … yerinin metruk bina haline geldiğini, yer yer dökülmeler ve arızaların meydana geldiğini, başka insanlar tarafından farklı ve kötü amaçlarla kullanılması nedeniyle dava konusu taşınmazların bulunduğu Avm hakkında … nezdinde olumsuz intiba oluştuğunu, dava konusu taşınmazın müvekkile şu anki projedeki hali ile teslim edilse dahi ticari potansiyelini asla yakalayamayacağını, bu hususların Yerel Mahkemece değerlendirilmeden sanki aynı anda teslim edilen iki taşınmaz varmış gibi iki proje arasındaki farkların basit bir teknik ile karşılaştırıldığını taleplerinin hukuka aykırı olarak reddedildiğini, müvekkilinin 2018 yılından beri ödemesini yaptığı taşınmazı fiilen kullanamadığını, devredemediğini, müvekkilinin zararının 35.000,00 TL’lik kira bedelinden ibaret olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; encümen kararı ile satışı yapılan … yerinin, imar planı tadilatı ve proje değişikliği nedeniyle değerinin azalması, süresinde teslim edilmemesi nedeni ile uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Seçimlik haklar” başlıklı 125 inci maddesinde şöyle denilmiştir; “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”

2. TBK’nın “Gecikme tazminatı” başlıklı 118 inci maddesinde şöyle denilmiştir.; “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”

3. Değerlendirme
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, dava konusu taşınmazın önerilen dükkanlara göre cephe farkının bulunduğu ancak dükkan girişleri bina içi koridordan yapıldığından dükkan girişi bakımından farklılık bulunmadığı, dükkanın m²’sinde artış meydana geldiği, dava konusu taşınmazın cephesinin değişmesi nedeniyle konum olarak kısmen şerefiyesinin düştüğü ancak alanın büyümesi nedeniyle … farkından kaynaklanan değer kaybının karşılandığı, hükme esas almaya yeterli bilirkişi raporunda teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki kira kaybının tespit edilmiş olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.