YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/830
KARAR NO : 2023/2775
KARAR TARİHİ : 18.10.2023

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2017/146 E., 2019/979 K.

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalının başvurusunun esastan reddine, davacının başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı vekili asıl davada; davacının maliki olduğu 7 normal kat ve 1 teras kattan oluşan binayı 01.06.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya … yeri olarak kiraya verdiğini, kiralananın anahtarlarının her türlü haklar saklı tutularak 06.10.2015 tarihinde teslim alındığını, kiralananın hor kullanılması nedeniyle zarar gördüğünden Mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığını, davalının kira bedellerini eksik ödediğini iddia ederek; tespit dosyasında belirlenen 108.575,00 TL eski hale getirme bedeli, eski hale getirme süresi olan 45 gün için işleyecek 67.780,00 TL kira bedeli, ödenmeyen 25.000,00 TL kira bedeli ve ayrıca tespit gideri 3.532,90 TL olmak üzere toplam 205.487,90 TL’nin davalıdan tahsilini talep etmiş, 01.03.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile alacağın ticari faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

2. Davacı vekili birleşen davada; asıl davada faiz talebinin eksik bırakıldığını belirterek alacaklarına davanın açıldığı 15.02.2017 tarihi ile ıslah tarihi olan 01.03.2019 tarihleri arasında alacağa işleyecek ticari faizin karşılığı olan 54.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; binanın inşaatı tamamlanmamış şekilde teslim edildiğini, eksik inşaatın tamamlanması için sözleşmede 3 aylık süre öngörüldüğünü, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan taşınmazdaki eksikliklerin giderilmesi, Genel Müdürlük ve bir banka şubesinin ihtiyacını karşılayacak nitelikte değişiklik ve tadilatın yapılmasına yönelik harcamalar da içinde olmak üzere bankanın ilgili birimi tarafından bütçe hazırlandığını ve KDV hariç olmak üzere 770.570,68 TL harcama yapıldığını, mecurun Genel Müdürlüğünün ihtiyaçlarını karşılayamaz hale gelmesi üzerine 19.09.2015 tarihinde tahliye edildiğini, anahtarlarının 06.10.2015 tarihinde kiraya verene teslim edildiğini, dava konusu taşınmaz kullanıma hazır bir halde teslim edilmediği için eski hale getirilmesinin talep edilemeyeceğini, tadilatına muvafakat edilen bir yerle ilgili olarak eski hale getirme istenemeyeceğini, kiralananda uzun süreli kullanımdan dolayı doğal yıpranma ve eskimeden kaynaklanan bozulmalardan kiracının sorumlu tutulamayacağını, kiraya verenin kendi temerrüdü ile anahtarları teslim almadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında Beyoğlu 17. Noterliğinde 28 Şubat 2007 tarihli ve 05155 yevmiye sayılı 01.06.2007 tarihinden itibaren geçerli 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin 5/e maddesine göre; kiracının mecuru aldığı şekilde teslim etmesi gerektiği, sözleşmenin “Diğer Hususlar” başlıklı 10 uncu maddesinde “Kiracı banka binanın ana yapısını bozmaksızın Belediye Yönetmelik ve Nizamnamelerine uygun olmak koşulu ile mecurun cephesine isabet eden kısmına şakuli ve ufki ışıklı ve ışıksız reklam, levha ve tesisatı yapmaya yetkilidir. Kiracı banka mecuru Genel Müdürlük ve Banka Şubesi amacı ile kullanacağından mecurda bu amaca ilişkin olmak üzere gerekli gördüğü her türlü tadilatı ve değişiklikleri yapabilecektir. Bu değişiklik yenilik ve ilaveler için kiralayandan herhangi bir sebeple hak ve para talep etmeyecektir. Yapılan bu tadilat ve değişikliklerin esaslı olması durumunda ise kiralayanın muvafakatı alınacaktır. ” hükmüne yer verildiği, sözleşmenin” Kiracıya Teslim Edilen Demirbaşlar” başlıklı 6 ncı maddesinde ” çalışır vaziyette asansör, kalorifer tesisatı, kazanı ( … Marka) ve radyatörler, hidrofor ” yazıldığı, alınan bilirkişi raporları ve diğer deliller doğrultusunda boya badananın kullanım ve ekonomik ömrü 2 ila 4 yıl arasında olup mutat kullanım yada mevcut hali ile olsa dahi yenilenmesi gerekeceğinden boya ve badana bedelinin değerlendirme dışı kalması gerektiği, yıpranma payının tenzili ile taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmenin 5/e maddesi kapsamında geçerli piyasa rayiçlerine göre sarf belgeleri ve faturalar esas olmak ve ibraz edilmesi koşulu ile 70.763,75 TL bedel ile iyi bir … programı ve organizasyon ile 45 günlük sürede eski hale getirilebileceği, kiraya verenin bu süre zarfında kira bedelinden mahrum kalacağı, taraflar arasında en son ödenen kira bedeli göz önüne alındığında 45 günlük kira bedelinin 67.780,00 TL olacağı, davalı bankanın anahtarları teslim ettiği tarih tahliye tarihi olduğundan 17 gün kira bedeli 25.605.77 TL ödenmeyen kira bedeli alacağı olduğu, tespit dosyasında yapılan 3.532.90 TL masrafın talep edilebileceği, asıl davada kabul edilen 167.682,42 TL’nin işlemiş yasal faiz bedelinin 30.761,68 TL olacağı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulü ile 167.682,42 TL ‘nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın kısmen kabulü ile 30.761,68 TL işlemiş faiz bedelinin davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; kiracının mecuru aldığı şekliyle teslim etmesi gerektiğini, tahliyenin sözleşmeye uygun yapılmadığını, dekoru yapılmış şekilde teslim edilen mecurda ilave bölmeler ve değişiklikler yapıldığını, ilk bilirkişi raporuna itiraz etmediğini, ikinci rapora itirazının ise Mahkemece dikkate alınmadığını, tüm eskimelerin hor kullanımdan kaynaklı olması sebebiyle tenzilat yapılamayacağını, davalının eksikliğe kendi kusuruyla sebebiyet verdiğini, boya bedellerinin istenemeyeceği yönündeki kararın ve raporun kabul edilemez olduğunu, mecurun boyalı şekilde teslim edildiğini, ticari faiz yerine yasal faize hükmedilmesinin de hatalı olduğunu, yine işlemiş faize de faiz işletilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; alınan raporda taşınmazın inşaatı tamamlanmadan teslim edildiğini, teslim anında kat irtifakının dahi kurulmadığını, yapılan masrafların tamamının belgeli olduğunu, bunların dekorasyon için olduğu şeklindeki değerlendirmenin hatalı olduğunu, binadaki eksikler için KDV hariç 770.570,68 TL, 454.160,00 TL tutarında ise abonelik bedeli, mobilya, giriş kartı gibi harcama yapıldığını, delil tespiti dosyasında her kat ile ilgili davacının natamam şekilde mecurun teslim edildiğini doğrulayan beyanlarının olduğunu, nitekim ikinci bilirkişi heyetininde de tüm tadilat ve tefrişat bırakılarak mecur tahliye edildiğinden ve bunların bedeli istenmediğinden hor kullanma tazminatı istenemeyeceği kanaatinin bildirildiğini, Mahkemenin harcamaların bankacılık faaliyeti için gerekli tadilat ve iç düzenlemeler olduğu ve taşınmazın natamam teslimine yönelik savunmanın ispat edilemediği yönündeki gerekçenin hatalı olduğunu, ibraz ettiği fatura içerikleri ve davacı beyanlarının tadilatların esaslı olduğunu göstermeye yeterli olduğunu, mecurun 8 yıl kullanılması sebebiyle yıpranma paylarının düşülmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tespit edilen kalemlerde normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma olup olmadığının belirlenmesi, tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden yeniden fiyat değerlendirmesi yapılması, tespit edilen kalemlerden kullanma süresiyle orantılı yıpranma payının düşülüp düşülmeyeceği konusunda rapor alınması gerektiği, dosyada yer alan ve hükme esas alınan 19.08.2019 raporun hükme elverişli olduğu, sözleşme hükümlerine göre kiracının meydana gelen zarar ve eksilmelerden sorumlu olduğu, davalının eski hale getirme süresine yönelik kira bedeli ile anahtar teslimi ile tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedellerinden de sorumlu olduğu, bu nedenle davalının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, mecurun davacı tarafından boyalı olarak teslim edildiğinin sözleşmede belirtilmediği, mecurun iyi halde olduğuna yönelik ifadenin de bu anlama gelmeyeceği, hor kullanma tazminatına yönelik yıpranma payı düşülerek yapılan hesaplamanın isabetli olması sebebiyle davacının bu yöndeki istinaf sebebinin yerinde olmadığı, delil tespiti masraflarının yargılama gideri olması sebebiyle yargılama gideri olarak hükümde belirtilmesi gerekirken ayrıca tahsiline karar verilmesinin yerinde olmadığı, asıl davanın 70.763,75 TL hor kullanma tazminatı, 67.780,00 TL eski hale getirme süresine ilişkin kira alacağı, 25.605,77 eksik ödenen kira alacağı olmak üzere 164.149,52 TL yönünden kabulü, 37.805,48 TL yönünden reddi gerektiği, hüküm altına alınan alacağa ıslah tarihinden itibaren ticari işlere uygulanan avans faizi işletilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesinin yerinde olmadığı, birleşen davada da ticari işlere uygulanan avans faizi işletilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesinin yerinde olmadığı, asıl davada kabul edilen 164.149,52 TL’nin talep konusu döneme ilişkin işlemiş ticari avans faizinin 43.365,83 TL olduğu halde yasal faiz üzerinden hesaplama yapılarak eksik faize hükmedilmesinin de hatalı olduğu, faize faiz işletilemeyeceğinden davacının bu yöndeki istinaf sebebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile toplam 164.149,52 TL’nin ıslah tarihi olan 01.03.2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine; birleşen davanın kısmen kabulü ile işlemiş avans faizi olan 43.365,83 TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; 19.08.2019 tarihli bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını ve kabulü mümkün olmayan ikinci değerlendirmenin esas alındığını, kiralananda meydana gelen eskimelerin davalının hor kullanmasıyla meydana geldiğini ve %15 tenzilatın kabul edilemeyeceğini, boyalı ve badanalı bir şekilde teslim edilen mecurun aynı şekilde teslim edilmesinin hakkaniyetin gereği olduğunu, banka şubesinin olduğu kepenk kesilmek suretiyle bankamatik yerleştirildiğini ve bunun değerlendirilmediğini, faiz alacağı olarak 54.000,00 TL’ye hükmedilmesi gerektiğini, asıl ve birleşen davada eksik vekalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın hor kullanımı sebebiyle tazminat eski hale getirme süresinde kira kaybı ve kira bedeli alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ‘nun (6098 sayılı Kanun) 313 üncü maddesi.

2. Aynı Kanun’un 316 ncı maddesinin birinci fıkrası.

3. Aynı Kanun’un 334 üncü maddesinin birinci fıkrası.

4. Hüküm tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (tarife) 13 üncü maddesi.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, özellikle kiracının kira sözleşmesi uyarınca iyi durumda teslim edildiğinin kabulü gereken kiralananı ne halde buldu ise o şekilde iade ile yükümlü bulunmasına, bilirkişi raporundaki hesaplamanın hüküm kurmaya elverişli olmasına, kiracı olağan kullanımdan kaynaklı yıpranmalardan sorumlu olmayacağından kullanım süresine dayalı yıpranma payı tenzilinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Karar tarihinde yürürlükte bulunan tarifenin 13 üncü maddesi uyarınca; davacı lehine asıl davada kabul edilen 164.149,52 TL üzerinden 25.622,43 TL, birleşen davada ise kabul edilen 43.365,83 TL üzerinden nisbi 9.200,00 TL TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, eksik vekalet ücretine hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki, bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğidir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (C-6) ve (D-4) alt bentlerinde yer alan “15.798,95 TL” ve “5.120,2 TL” ibareleri çıkartılarak yerlerine sırasıyla “25.622,43 TL” ve “9.200,00 TL” ibarelerinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.