YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/576
KARAR NO : 2023/2259
KARAR TARİHİ : 18.09.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/173 E., 2020/79 K.

Taraflar arasındaki ayıplı ve eksik ifa nedeniyle alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece direnme kararı verilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin direnme kararı Hukuk Genel Kurulunca usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı …nin ve davalı … Gayrimenkul Ltd. Şti.’nin (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.) sair temyiz itirazlarının incelenmesi için Daireye gönderilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı; İdealistkent Apart ve Villa Projesi kapsamındaki bir taşınmazı davalılardan satın aldığını, verilen reklam ve ilanlar ile proje ortaklarının davalılar olmasından etkilendiğini, taşınmazı maket üzerinden beğendiğini, 06.01.2009 tarihinde teslim edilen taşınmazda eksik ifa ve ayıplı imalatlar olduğunu, bunların da 13.01.2012 tarihli ihtarname ile davalılara ihbar edildiğini, projenin 330 dönümlük … üzerine kurularak bunun 250 dönümünün veya %72’sinin … … olacağının, iki ayrı bağımsız bölüm şeklinde yapılan sitenin bütünlük arz edeceğinin, daire sahiplerinin çocuklarının proje kapsamındaki okullara site içerisinden yeşillikler arasından yürüyerek gidebileceklerinin, site içerisinde bir kreş, iki devlet okulu, bir … okul, kapalı ve açık yüzme havuzu, koşu- yürüyüş ve bisiklet parkuru, alışveriş merkezi, fitness ve kişisel bakım merkezi, sağlık merkezi, helikopter pisti, her bağımsız bölüm için bir depo, sosyal tesis ve kafeterya, radyel …, amfi tiyatro, cami, yapay şelâle olacağının belirtildiğini, yapılacağı vaadedilen gölet, iki adet futbol sahası, iki adet basketbol sahası, iki adet voleybol sahası, iki adet tenis kortunun sitenin mülkiyetinde olmayan yerlere yapıldığını, 100.000 adet ağaç dikileceğini, site içerisinde tüm ortak alanların görülebileceği kamera sistemi, çocuk parkının evdeki televizyondan izlenebileceği kapalı devre TV sistemi kurulacağının belirtildiğini, daireler arasındaki ses izolasyonunun yetersiz olduğunu, daireler ve villalar arasındaki haberleşmeyi sağlayan dahili telefon sisteminin yapılmadığını ve intercom sisteminin önemli telefonlarla direk bağlantı kurmadığını, su depoları ve hidroforların her blokta ayrı ayrı olmadığını, sitenin kapalı otopark giriş ve çıkışını kontrol eden çipli otomasyon sisteminin hayata geçirilmediğini, vaadedildiği şekilde yanlış … yapılması durumunda güvenlik ünitesine ikaz vermediğinin tespit edildiğini, site çevresinde kurulan kamera sisteminin gece görüntü vermediğini, hareket algılaması yaparak güvenlik merkezini uyarmadığını, kapalı otoparklara giriş çıkışları güvenlik altına alacak bariyer ve kumanda sisteminin yapılmadığını, bina bodrum katları ile kapalı otopark alanlarının tavanlarının ve açık yüzme havuzu altında kalan makine dairesinin site alt yapısına bağlı su izolasyon probleminin ve binaların bodrum katları ile üst katların iç duvarlarında rutubetlenme ile ısı izolasyon probleminin olduğunu, belirtilen bu taahhütlerin yerine getirilmediğini, hukuken eksik ifa ile gizli ayıp teşkil eden anılan hususlara vakıf olunur olunmaz davalılara süresinde ihbar edildiğini, eksik ifa hâlinde ihbara gerek olmaksızın on yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman satıcının sorumluluğuna gidilebileceğini belirterek bağımsız bölüm, ana taşınmaz ve ortak alanlarda projedeki eksik ifa ile ayıpların tespitine, tespit edilen eksik ifa ve ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybının, satım bedelinden yapılacak indirime karşılık olmak üzere fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL’nin ihtarnamenin tebliğini izleyen yedinci günden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 08.09.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 54.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.; her türlü sorumluluğun diğer davalı yüklenici üzerinde olduğunu, bu hususun davacı ile imzalanan “İdealist Kent Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” nin “Sair ve … Hükümler” başlıklı 14 üncü maddesinin 8 … paragrafına yazılmasıyla davacıya karşı da ileri sürülebilir nisbî bir hak hâline geldiğini, bu nedenle kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davaya konu taşınmazın maket üzerinden beğenilerek alındığı iddiasının aksine davacının geçici kabuller dahi tamamlanmış vaziyette gezip görerek ve beğenerek satın aldığını, tapuda yapılan resmî satış işlemi ile taşınmazın parsel numarası, sınırları, yüzölçümü ve niteliğinin alıcı tarafından bilindiğini, görerek satın alınan taşınmaz için reklam ilan ve makete uygun olmadığının iddia edilemeyeceğini, bu iddialarla dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığını, eksik ifa iddiasının yerinde olmadığını, tapu sicilindeki kaydın bilinmediğinin ileri sürülemeyeceğini, herhangi bir reklam tanıtım veya makette, spor alanı, koru … …, dini tesis, okul, kreş gibi alanların mülkiyetinin site sakinlerin ortak mülkiyetinde olacağından söz edilmediğini, taahhütte bulunulmadığını, sadece bir konut için bedel ödeyen alıcının 333874 m2 alanın tamamında hak iddia etmesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığını, taşınmazın devri sırasında herhangi bir ihtirazî kayıt konulmadığını, davacı iddialarının eksik ifa olarak değil, ayıplı mal olarak değerlendirilmesi gerektiğini, açık ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığını, malda gizli ayıp olsa dahi ayıbın derhal satıcıya bildirilmesi gerektiğini, Bakırköy 12. Noterliğinin 24 Ağustos 2009 tarihli ve 24910 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bir kısım konut alıcıları tarafından ihtarda bulunulduğunu, dolayısıyla davacının dava dilekçesinde yer … olduğu iddiaların tamamının en geç Ağustos 2009 tarihinde ortaya çıkmış olduğunu, davacının da en geç bu tarihte dava konusu ettiği hususları ihbar etmiş olması gerektiğini, sözleşme ve ekleri dışındaki beyan ve taahhütlerin davacıya talep hakkı vermeyeceğini, taşınmazın proje, vaziyet planı ve sözleşmesine uygun olarak imar ve inşaa edildiğini, davacıların cayma hakları olmasına rağmen bu haklarını kullanmadıklarını, yasal … üzerindeki faiz talebinin de yerinde olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı … Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.); davacıya satılan taşınmazda herhangi bir ayıp veya eksik ifa durumu bulunmadığı gibi eksik ifa iddiası bakımından kendisine husumet yüklenemeyeceğini, davacıya satışın diğer davalıya vekâleten yapıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 21.05.2013 tarihli ve 2012/352 E., 2013/501 K. sayılı kararıyla; davacı tarafından satın alınan taşınmazda varlığı iddia edilen gizli ayıplar yönünden derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği, bunun yanı sıra tanıtım materyallerinde belirtildiği şekilde göletin site içinde yapılmadığının, okul ve kreşin, kapalı yüzme havuzunun olmadığının, voleybol, basketbol ve tenis kortunun site içinde göründüğünün, belirtilen sayıda ağaç olmadığının, yapılmış olan parselin siteye dahil olmadığının ve toplam proje alanının küçülmüş olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, söz konusu hususların eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiği ve bilirkişi raporuna göre eksik ifa nedeniyle meydana gelen değer azalmasının 40.500,00 TL olduğu, davacı tarafından düzenlenen 13.01.2012 tarihli ihtarnamenin davalılara 16.01.2012 ve 18.01.2012 tarihlerinde tebliğ edildiği, ihtarname ile 7 … içinde ödeme talep edildiği, 25.01.2012 tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 40.500,00 TL’nin 25.01.2012 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin 13.500,00 TL istemin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı, davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Hektaş Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.) temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 07.06.2016 tarihli ve 2015/20875 E., 2016/14581 K. sayılı kararıyla; tarafların sair temyiz itirazları incelenmeksizin bilirkişi raporunda tespit edilen proje alanının ve mevcut … alanın taahhüt edilenden … olması, projede var olacağı ilan ve taahhüt edilen kapalı yüzme havuzu, bir okul ve bir kreş, bina bodrum katında deponun hiç yapılmamış olmasının, yeterli miktarda ağaç dikilmemesinin, gölet, biri … olmak üzere iki okul, voleybol, basketbol ve futbol sahaları, tenis kortu, misafir otoparkı, dini tesis ve alışveriş merkezinin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/… alanlar üzerine yapılmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (4077 sayılı Kanun) 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 … içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı, konutu satın … davacının açık ayıp halinde malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz … içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabileceği, mahkemece eksik ifa yönündeki bu taleplerle ilgili olarak ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu ve yine bilirkişi raporunda tespit edilen ( bina ve daire iç duvarındaki rutubetlenme ve ısı izolasyonu, bina zeminleri, kapalı otopark ve makine dairesindeki alt yapıya bağlı su izolasyonu, dairelerdeki ses izolasyonu problemleri) gizli ayıplar yönünden ortaya çıkmasından sonra derhal ihbar yapılmadığından bahisle bu talebin reddine hükmedildiği, ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda gizli ayıp olarak nitelendirilen bu ayıpların ne zaman ortaya çıktığı ve bunun tüketici tarafından ne zaman farkedilebileceği yönünde yeterli araştırma ve açıklama yapılmadığı, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (818 sayılı Kanun) 198 … maddesi hükmü ile gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen derhal ihbar mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükünün davacıda olduğu, site yönetiminin ya da başka kat maliklerinin tüketici adına ayıp ihbarında bulunma hak ve yetkisi bulunmadığı, öncelikle 818 sayılı Kanun’un 198 … maddesi gereğince gizli ayıplar yönünden (bu ayıpların kullanım ve mevsimlerdeki …, kar, … ve ısı durumları dikkate alınarak ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki tüketicinin ne zaman farkedebileceği ile bağımsız bölümün teslim tarihi ve ihbar tarihi de göz önünde bulundurularak) ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda tarafların delil ve karşı delilleri sorularak toplanan delillere ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken mahkemece bu konuda gerekli inceleme ve araştırma yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulmuş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B. Direnme Kararı
1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından satın alınan taşınmazda varlığı iddia edilen gizli ayıplar yönünden derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği, bunun yanı sıra tanıtım materyallerinde belirtildiği şekilde göletin site içinde yapılmadığının, okul ve kreşin, kapalı yüzme havuzunun olmadığının, voleybol, basketbol ve tenis kortunun site içinde göründüğünün, belirtilen sayıda ağaç olmadığının, yapılmış olan parselin siteye dahil olmadığının ve toplam proje alanının küçülmüş olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, söz konusu hususların eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiği ve bilirkişi raporuna göre eksik ifa nedeniyle meydana gelen değer azalmasının 40.500,00 TL olduğu, davacı tarafından düzenlenen 13.01.2012 tarihli ihtarnamenin davalılara 16.01.2012 ve 18.01.2012 tarihlerinde tebliğ edildiği, ihtarname ile 7 … içinde ödeme talep edildiği, 25.01.2012 tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle mahkemenin 21.05.2013 tarihli ve 2012/352 E., 2013/501 K. sayılı kararında eksik ifaya ilişkin talepler yönünden direnilmesine, davanın kısmen kabulü ile 40.500,00 TL’nin 25.01.2012 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin 13.500,00 TL istemin reddine karar verilmiş ve süresi içinde davalı … Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.) ve davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.06.2022 tarih ve 2021/(13)3-138 E., 2022/937 K. sayılı ilamıyla; somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmadığı, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşıldığı, buna göre normal olanın sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesi olduğu, bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerektiği, inşaatın tesliminin de bundan sonra söz konusu olacağı, bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçler olduğu (Tandoğan, …: … Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd), irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapının da teslim alınabileceği, ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmenin güç olabileceği, borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramının birbiri ile örtüştüğü, ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da alıcı tarafından sağlanması gerektiği, ayıba karşı tekeffül borcunun fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğduğu, teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün olmadığı, bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemeyeceği, genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik iş kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul gördüğü (Zevkliler, …/ Gökyayla, K. …; Borçlar Hukuk … Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206), her ne kadar 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesinin 1 … bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucunu doğuracağı, bu durumun kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmediği, nitekim açıklanan tüm bu hususların Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2021/(13)3-598 E., 2022/137 K.; 08.07.2020 tarihli ve 2019/13-366 E., 2020/538 K. ve 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynen benimsendiği, tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde uyuşmazlık noktasına konu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 125 … maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle direnme uygun olup davalıların sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının ve mahkemece bozmaya uyularak verilen kararın incelenmesi için dosyanın Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.) ve davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.; eksik ifa iddialarının dayanağının davacıya tanıtım materyalleri ile taahhüt edilen bir kısım imalatlar olduğunu ve fakat projenin iddia olunanın aksine maket üzerinden değil tamamlanmış hali ile teslim edildiğini, davacıdan en geç teslim anında bu eksiklikleri görebilmesi beklendiğini, 30 günlük ayıp ihbar süresine tabi açık ayıp niteliğinde olduğunu, bir an için aksinin kabulü düşünülse dahi tanıtım materyallerinin taraflar için bağlayıcı olmadığını, aslolanın sözleşme ve ekleri olduğunu, dolayısıyla alıcı/davacı nezdinde herhangi bir talep hakkı doğurmayacağını, gerek taraflar arasındaki sözleşme hükümleri gerek Yargıtay kararları ile … olduğunu, kesinlikle kabul ve ikrar anlamına gelmemek kaydıyla bir an için davacı iddialarının bir kısmının on yıllık zamanaşımına tabi eksik ifa olduğunu varsayılsa dahi huzurdaki davada proje kapsamındaki son keşfin 2012 yılında yapıldığını ve keşif tarihinden günümüze değin 7 yılı … sürenin geçtiğini, günümüz itibariyle tamamlanmış ve hiç yapılmamış olan imalatlar tespit edilerek elde edilen sonuca göre yapılmayan imalatların dairede yarattığı değer kaybı, konusunda uzman ve bölgenin dinamikleri hakkında deneyim ve fikir sahibi SPK lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından hesaplanması gerektiğini, eksik ifaya ilişkin hesaplamada nispi yöntemin kullanılmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı … Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.); mahkemece 31.10.2019 tarihli celsede bilirkişilere yerinde inceleme yapmak üzere yetki verilmesine karar verildiğini ve mahkeme kalemi tarafından bilirkişilerin arandığı, yerinde inceleme günü geldiğinde haber verileceği bilgisi iletilmiş olmasına rağmen hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilerek haberdar edilmeden yokluğunda yerinde inceleme yapılıp rapor düzenlendiğini, iddia edilen eksik ifa konusu taleplerin tamamının inşa edildiğini, dolayısıyla 2012 tarihli raporda eksik ifa olduğu iddia edilen okul ve kreş, gölet, spor tesisleri kapalı yüzme havuzu vs. diğer hususların zaten inşa edilmiş olduğunu, bu yönde bir eksik ifa kalmadığından hala %15 değer kaybı olduğunu ileri sürmenin hatalı olduğunu, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, nispi metodun uygulanmasının hatalı olduğunu, eksik ifanın olmadığını, tapu kayıtlarının aleni olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan projede, sözleşmede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Somut olaya uygulanması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Ayıplı Mal başlıklı 4 üncü maddesinin ilgili kısımları şöyledir:
“Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilanlarında yer … veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar, ayıplı mal olarak kabul edilir.
Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz … içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı-üreticiden tazminat isteme hakkına da sahiptir.
(Değişik fıkra: 21.02.2007-5582 S.K./22 nci mad.) İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer … seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur.
Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar, ayıba karşı daha … bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ayıplı malın neden olduğu her türlü zararlardan dolayı yapılacak talepler ise üç yıllık zamanaşımına tabidir. Bu talepler zarara sebep olan malın piyasaya sürüldüğü günden başlayarak on yıl sonra ortadan kalkar. Ancak, satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz.

2. Somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun On Senelik Müruru Zaman başlıklı 125 … maddesi şöyledir:
“Bu kanunda başka suretle hüküm mevcut olmadığı takdirde, her dava on senelik müruru zamana tabidir.”

3. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması üzerine, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

4. Mahkemenin, Yargıtayın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarih ve 2022/6101 E., 2022/7525 K. sayılı ilamı.

6. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarih ve 2022/6105 E., 2022/7526 K. sayılı ilamı.

7. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarih ve 2022/6106 E., 2022/7527 K. sayılı ilamı.

8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarih ve 2022/6107 E., 2022/7528 K. sayılı ilamı.

9. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarih ve 2022/6108 E., 2022/7529 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme
A. Davalı … Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temyizi yönünden;
Dava dosyasının incelenmesinde; nispi metoda uygun olarak hesaplama yapıldığı, tarafların itirazlarını karşılar nitelikte bilirkişi raporunun taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine açık olduğu, mahkeme kararının aynı sitede, aynı mahiyette talepler yönünden benzer dosyalarda verilen Dairemizin içtihatlarına uygun olduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.06.2022 tarih ve 2021/(13)3-143 E., 2022/941 K. sayılı ilamıyla kesinleşen hususların artık incelenmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.

B. Hektaş Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Ünvan: Hakkı … Gayrimenkul Ltd. Şti.) temyizi yönünden;
Dava dosyasının incelenmesinde; 31.10.2019 tarihli celsede bilirkişilere bozma ilamı doğrultusunda yeniden rapor alınması ve yerinde inceleme yetkisi verildiği, davalının yerinde inceleme yapılmasına duruşma esnasında bir itirazda bulunmadığı, bozma öncesi yapılan keşif sırasında davalının bulunduğu, bozma sonrasında yeniden keşif yapılmadan yalnızca bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi verildiği, alınan bilirkişi raporunun da davalı taraflara tebliğ edildiği, hukuki dinlenilme hakkının ihlal edilmediği, nispi metoda uygun olarak hesaplama yapıldığı, tarafların itirazlarını karşılar nitelikte bilirkişi raporunun taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine açık olduğu, mahkeme kararının aynı sitede, aynı mahiyette talepler yönünden benzer dosyalarda verilen Dairemizin içtihatlarına uygun olduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.06.2022 tarih ve 2021/(13)3-143 E., 2022/941 K. sayılı ilamıyla kesinleşen hususların artık incelenmesinin mümkün olmadığı anlaşıldığından davalının tüm temyiz itirazının reddi gerekir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Davalıların ayrı ayrı tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun kararın ONANMASINA,

6100 sayılı Kanun’un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

18.09.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.