YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/383
KARAR NO : 2023/1689
KARAR TARİHİ : 31.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2188 E., 2022/2422 K.
DAVA TARİHİ : 11.07.2018
KARAR : Davanın reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/1007 E., 2021/904 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalılar ile aralarındaki kira sözleşmesi gereğince kiralananın on yıl boyunca restaurant olarak işletmesinin garanti edilmesi karşılığında kiralanana yapılan tadilatların beş yılın sonunda davalılara bırakılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin üzerinden bir buçuk yıl geçmiş iken davalıların belediyeye şikayeti üzerine ruhsatın iptal ettirilmesi sonucu kiralananın mühürlenmesi nedeniyle kullanma ve yararlanma imkanının elinden alındığını, bu itibarla sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, yapılan imalatlar nedeniyle kiralananın değer kazandığını ileri sürerek; Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/151 Değişik İş sayılı dosyası ile belirlenen zorunlu ve faydalı imalat bedelinden şimdilik 20.000 TL’nin sözleşmenin fesih tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar; davacının 1.300.000 TL masraf yaptığını bildirdiği halde harcı eksik yatırdığını, hak düşürücü sürenin ve zamanaşımı süresinin dolduğunu, sözleşmede kiralananın Alkolsüz/içkisiz lokanta işletmeciliği olarak kullanılacağının kararlaştırıldığını, kiralananın alkollü olarak işletilmesi nedeniyle belediye tarafından mühürlendiğini, bundan sonra davacının kiralananı işletmeye devam etmeyerek sözleşmeyi fesh ettiğini bildirdiğini, ihtarda yer verilen fesih gerekçesinin kabul edilebilir olmadığını, feshin kötü niyetli ve hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede faydalı imalat bedelinin istenilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, akde aykırılığın davacıdan kaynaklandığını ve bu aykırılıktan dolayı ilgili belediyece ruhsatın iptal edildiğini, tadilatların lokanta işletmesine ilişkin olduğunu, bir başka firmaya kiraya verilmesi halinde sökülmesi gerektiğini, imalatların da kiralanana zarar verdiğini, kaldı ki kiralananın kullanıma müsait olduğunu, yapılan imalatların değer artışına neden olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmede de iadesine ilişkin hüküm bulunmadığını, şikayetin dava dışı site yönetimi tarafından yapıldığını savunarak davanın reddini dilemiş; 25.12.2020 tarihli dilekçe ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak ve tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile 1.000 TL birikmiş kira alacağı, 1.000 TL makul süre kira bedeli ve tadilat nedeniyle kiralanana verilen zarara karşılık 100 TL’nin davacı / karşı davalıdan tahsiline, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde mahsup yapılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiralananın alkolsüz içkisiz lokanta işletmeciliği olarak kiralandığı kararlaştırıldığı halde davacı kiracı tarafından kira sözleşmesine aykırı olarak içkili servis yapıldığı ve bu nedenle belediyece işyerinin mühürlendiği, dolayısıyla kira sözleşmesine aykırı davranışa kiracının kusuru ile sebebiyet verildiği, sözleşmede de kiracı tarafından yapılan masrafların talep edilemeyeceği ve bulunduğu şekilde bırakılacağına dair hükümlere yer verildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; kira sözleşmesinin birden fazla sureti bulunup davalı tarafın şartları uygun olanı dosyaya sunduğunu, esasen kiralananın işletilmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını, davacının Türkçe bilmemesi ve yabancı uyruklu olmasından faydalanıldığını, sözlü olarak kiralananın dilediği şekilde işletilebileceği hususunda anlaşmaya varıldığını, yazılı sözleşmenin de sözlü anlaşmaya uygun olduğu inancıyla imzalandığını ve gerçeği yansıtmadığını, mühürleme işleminin iptaline ilişkin açılan dava dosyası delil olarak bildirildiği halde dosya arasına alınmaksızın eksik inceleme ile karar verildiğini, sözleşmeye aykırı davranıldığından söz edilemeyeceğini, kiralanana yüksek bedelde harcama yapıldığını, sözleşme imzalanırken mütercim bulunmadığını, dolayısıyla sözleşmenin salt davalı beyanlarına göre hazırlandığını ve hukuka aykırı olduğunu, davalı tarafça tehdit edildiğinden akdin haklı nedenle feshedildiğini, sözleşme süresi dolmadan fesholunduğundan geriye kalan süre ile orantılı olarak masrafların istenilebileceğini, davalı tarafça kiralananın aynı iş alanında ve mevcut imalatlarla devam edilerek kullanıldığını, iş yerinden erken tahliyesi nedeniyle beklenilen kârı da elde edemediğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının taşınmazı içkisiz lokanta olarak işletilmek üzere kiraladığını, davacı kiracıya 18.06.2015 tarihinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı verildikten sonra dava dışı Belediyece lokanta olarak faaliyet göstermesi gereken işyerinde içki servisi yapıldığı tespit edildiğinden ruhsatının 13.07.2016 tarihinde iptal edildiğini, sonrasında yapılan denetimde işyerinin ruhsatsız çalıştırıldığının tespit edilmesi üzerine de 15.07.2016 tarihinde kiralananın mühürlendiğini, sözleşmede kiralananın içkisiz lokanta işletmeciliği olarak kullanılacağı kararlaştırıldığı halde alkol satışı yaparak sözleşmeye aykırı davranan kiracının kendi kusuru ile kiralananın mühürlenmesine neden olduğunu, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle açılan davada temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi üzerine kiralananın tahliye edildiğini, kiracının tacir olup basiretli davranması gerektiğini, bu itibarla sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğundan söz edilemeyeceğini, kira sözleşmesinin demirbaş eşya beyanında “söz konusu dükkan içine ve dışına yapılmış/yapılacak tüm imalatın (Asma kat dahil olmak üzere) ücretini kiracı karşılayacaktır. Tüm imalat dükkanların demirbaşı olarak dükkanlara kalacaktır. İmalat için herhangi bir ücret istenilmeyecektir. İmalat ücretini kiracı karşılayacaktır, (ilgi tahliye sözleşmesi durumunda da geçerli olacaktır.)”; özel şartlar kısmının 12 nci maddesinde de, “dükkan içine ve dışına yapılmış/yapılacak tüm imalatların masraflarını kiracı karşılayacaktır. Tüm imalatlar dükkanın demirbaşı olarak (mütemmim cüz’ü) olarak kalacaktır. İmalatlar için herhangi bir bedel istenilmeyecektir, (mülk sahibinden isteyemez).” şeklinde hükümler bulunduğundan, geçerli olan ve tarafları bağlayan bu düzenlemeler nedeniyle davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı imalat bedellerini davalıdan isteyemeyeceğine dair İlk Derece Mahkemesince verilen red kararının usul ve esas yönünden yerinde olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiracı tarafından kiralanana kullanma amacına uygun olarak yapılan imalat, tadilat ve onarım bedellerinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
2. Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiracıya kiralanan şey üzerinde keyfi olarak tadilat ve onarım yapma hakkı vermez. Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır.
3. Bu nedenle kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veya zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir. Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkanına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediğinde veya kiralananda değer artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir. Zira, burada kiraya verenin yapma borcunun da olmadığı, diğer bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptığı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin açık veya zımni rıza ile vermiş olduğu izinden, kira sözleşmesinin sonunda doğrudan bir tazminat talebinde bulunma hakkını çıkaramaz. Böyle bir tazminat hakkı, bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginleşme, vekaletsiz iş görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde söz konusu olabilir.
4. Kiralananı kullanma amacına uygun kullanmak için yapılan tadilat ve onarımlardan, faydalı ve zorunlu olanların kiralamanın devamı sırasında veya tahliye sonrası ödetilmesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık çıktığı takdirde, hüküm bulunduğunda her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca çözülmesi gerekir. Sözleşmeye; kiracının kiralananda imalat, tadilat ve onarımlar yapmasını, tahliye ederken kiralananı yeni bir değişiklik yapmadan olduğu gibi terk etmesini ve bu nedenle kiraya verenden her hangi bir bedel talep etmemesini öngören hükümler konulabilir.
5. Kiralanana yapılacak yenilik ve değişikliklere ilişkin bir sözleşme hükmü bulunmuyor ise, kiracı ancak yedek hukuk kuralı niteliğindeki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) hükümlerine başvurabilir. Kiralananda bilgisi ve izni dışında kiracı tarafından sözleşmedeki kullanma amacına uygun olarak yapılmış olan imalat, tadilat ve onarımlar, kiralananın tahliyesinden sonra bunlardan haberdar olan kiraya veren tarafından kiracıdan eski hale getirme istenmeksizin benimsenmişse, kiracı bu tadilat ve onarımlardan faydalı ve zorunlu olanların yapım bedelini, 6098 sayılı Kanun’un 530 uncu maddesinde düzenlenmiş olan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükmü uyarınca kiraya verenden isteyebilir.
3. Değerlendirme
Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 5 inci maddesinde yer alan “Kiracı çıktığı zaman dükkan içerisine yapmış olduğu tüm imalatları mülk sahibine bırakıp gidecektir.” hükmü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararında yer verilen diğer sözleşme hükümleri birlikte
değerlendirildiğinde davacı kiracının, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafları isteyemeyeceği, dolayısıyla davacı vekilinin temyiz itirazların reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
31.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi