YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/264
KARAR NO : 2023/1865
KARAR TARİHİ : 08.06.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1316 E., 2022/1593 K.
DAVA TARİHİ : 16.03.2020
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ordu 4. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük.mah.sıf.)
SAYISI : 2021/294 E., 2022/217 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; Furtunzade İnş. Nak. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile arasında 14.02.2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme hükümlerine göre Ordu İli Altınordu İlçesi Şahincili Mah. 1788 ada 15 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılmış olan mimari projede C blok 6. kat giriş dairenin 180.000 TL toplam bedel karşılığında teknik şartnameye uygun şekilde teslimi konusunda anlaştığını, sözleşme hükümleri çerçevesinde 100.000 TL ödeme yapıldığını, satıcının, sözleşmeye konu daireyi sözleşmenin 5. maddesine göre 30.04.2019 tarihine kadar sözleşmenin 8. maddesinde belirtildiği şekilde alıcıya teslim etmek zorunda olduğunu, sözleşmenin 8. maddesinde ise teknik şartnameye uygun olarak dairenin teslim edileceğinin belirtildiğini, 30.04.2019 tarihinde teslim edilmesi gereken dairenin bitirilemediğini, %80 seviyesine geldiğinde yapılacak ödemenin tamamının cezai şart bedeli düşülmeksizin talep edildiğini, bunun üzerine Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 D.İş E. 2020/3 D.İş K. sayılı dosyasında alınan raporda inşaatın %65 seviyesinde olduğunun tespit edildiğini, davalı şirket tarafından cep telefonuna “14.02.2017 tarihli sözleşmenizin 10. maddesine aykırı davrandığınızdan dolayı sözleşmeniz tek taraflı olarak feshedilmiştir.” mesajı atılarak sözleşmenin feshedildiğini, davalı şirkete Ordu 1. Noterliğinin 07.02.2020 tarih ve 827 yevmiye nolu ihtarnamesi ile sözleşmenin haksız feshinden ötürü ödemiş olduğu 100.000 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi, cezai tanzim bedeli ve tespit giderlerini ödenmesi talepli ihtarname gönderildiğini, davalı şirket vekili tarafından önce ödeme yapılacağının beyan edildiğini, munzam zararlara ilişkin talep ve hakları saklı kalmak kaydı ile 14.07.2017 tarihinde ödenen 70.000 TL, 22.07.2017 tarihinde ödenen 4.000 TL, 23.10.2017 tarihinde ödenen 10.000 TL, 23.12.2017 tarihinde ödenen 4.000 TL, 22.05.2018 tarihinden ödenen 4.000 TL, 23.10.2018 tarihinde ödenen 4.000 TL, 25.03.2019 tarihinde ödenen 4.000 TL’nin her bir ödemenin yapıldığı tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin 7. maddesine göre belirlenen cezai şart bedeli olarak sözleşmede belirtilen teslim tarihinden sözleşmenin feshi tarihine kadar geçen süredeki 4.500 TL cezai şart bedelinin davalıdan alınarak ödenmesine, yargılama giderlerine hükmedilirken Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 D.İş E., 2020/3 D.İş K. sayılı dosyası için sarf olunan 1.022 TL giderin davalıdan alınmasına karar verilmesini talep etmiş; 31.05.2022 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 223.597,31 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı tarafından yasal süre içerisinde cevap dilekçesi ibraz edilmemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İlk Derece Mahkemesinin 08.07.2021 tarih ve 2020/337 E. 2021/278 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki 14.02.2017 tarihli daire satış sözleşmesi gereği davalının edimini yerine getirmediği, Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 Değişik İş sayılı dosyasında düzenlenen raporda inşaat tamamlanma seviyesinin %65 olduğunun tespit edildiği, daire satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması sebebi ile geçersiz olduğu, davacı tarafından ödendiği makbuzlarla ispatlanan 100.000 TL’nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince temerrüt tarihi olan 12.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı tarafından davacıya geri ödemesi gerektiği, davacının 4.500 TL cezai şart bedeli talebi yönünden taraflar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin şekil şartlarına uygun olmaması sebebi ile geçersiz olduğu, davacının da sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini istediğine göre artık aynı sözleşmeye dayanarak davalıdan cezai şart talebinde bulunmasının mümkün olmadığı, buna göre davanın kısmen kabulü ile 100.000 TL’nin temerrüt tarihi olan 12.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının 4.500 TL cezai şart bedeline ilişkin talebinin reddine, Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 Değişik İş sayılı dosyasında sarf edilen 1.022 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
2.Bölge Adliye Mahkemesinin 09.11.2021 tarih ve 2021/1436 E. 2021/1574 K. sayısı belirtilen kararıyla; yerel mahkemece mahallinde uzman bilirkişi kurulunun katılımı ile keşif yapılarak, tespit raporundaki bulgular da göz önünde bulundurulmak suretiyle, mümkün olmaması halinde ise toplanan deliller ve delil tespitindeki bulgulara göre dosya üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılarak elde edilecek sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yerel mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmaksızın sadece tespit raporundaki bulgulara göre karar verilmiş olmasının doğru olmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, kaldırma sebebine göre davalı vekilinin sair istinaf itirazlarının ve davacı vekilinin istinaf itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
3.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen daire satış sözleşmesi gereği davalının edimini yerine getirmediği, Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 Değişik İş sayılı dosyasında düzenlenen rapor ve sonradan alınan rapor dikkate alındığında inşaat tamamlanma seviyesinin %80 ‘in altında olduğunun sabit olduğu, daire satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması sebebi ile geçersiz olduğu, davacı tarafından ödendiği makbuzlarla ispatlanan 100.000 TL’nin ıslah tarihinde ulaştığı değerin TEFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlar ile memur ve işçi ücretlerindeki artışlara göre ayrı ayrı hesaplanmasının yaptırıldığı, ortalamaları alınarak davacının talep edebileceği bedelin belirlendiği, düzenlenen raporun hükme esas alınabilir nitelikte olduğu anlaşıldığından davanın kısmen kabulü ile sebepsiz zenginleşmeye dayalı harici satış bedelinin tazmini talebinin kabulü ile, 223.597,31 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine; davacının sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini istediğine göre artık aynı sözleşmeye dayanarak davalıdan cezai şart talebinde bulunmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davacının 4.500 TL cezai şart bedeline ilişkin talebinin reddine, Ordu 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/3 Değişik İş sayılı dosyasında sarf edilen 1.022 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; önceki savunmalarını da tekrarla, davacı tarafın dava dilekçesinin talep kısmında denkleştirme ve sebepsiz zenginleşme gibi bir talebi bulunmayıp bu yönde hesaplama yapılmasının ve ıslahın kabulünün mümkün olmadığını, hem talep kısmının hem de miktarının tek ıslah ile değiştirilmesinin hukuken mümkün olmadığını, davacı yanın kötüniyetli olarak kendilerinin muvafakat vermediği talebin uygun görülerek hüküm kurulduğunu, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, açık ve anlaşılır olmadığını, kendi içinde çelişkili olduğunu ve hesap hataları bulunduğunu, davacının davasını ispat edemediğini, tespit dosyasındaki değerlendirmelerin de hatalı olduğunu, taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmadığını, yeterli düzeyde araştırma yapılmadan karar verildiğini, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyadaki belgelere, duruşma sürecini yansıtan tutanaklara, bilirkişi raporlarına ve gerekçe içeriğine göre, İlk Derece Mahkemesi kararında davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin toplandığı, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, ihtilafın doğru olarak tanımlandığı, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalı vekilinin yerinde bulunmayan istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdigi sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
a.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesi şöyledir:
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesinin 2 nci fıkrası şöyledir:
“Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen karar, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, sebepsiz zenginleşmeye dayalı harici satış bedelinin tazmini talebi ile ilgili olarak düzenlenen raporun hükme esas alınabilir nitelikte olduğunun anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekili tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.06.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.