YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/2541
KARAR NO : 2023/1747
KARAR TARİHİ : 01.06.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/655 E., 2022/752 K.
DAVA TARİHİ : 06.01.2015
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2017/643 E., 2021/877 K.
Taraflar arasındaki tapu iptal tescil, bedel iadesi, rayiç değer, kira tazminatı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; davalı … Belediyesi’nin maliki bulunduğu Konya ili Meram İlçesi Kozağaç Mahallesi 27108 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazda konut yapımı için davalı … ile diğer davalı şirket arasında 20.06.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 512 adet daire yapılmasının ve %25’inin davalı … Belediyesine bırakılmasının ve dairelerin 26 ayda teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 38 nci maddesinde inşaatların temel atma ve tapu teslim törenlerinin Meram Belediyesi iş birliği ile yapılacağının düzenlendiğini, bu konutlardan Ceviz Apartmanı D Blok 5. kat 11 nolu daireyi 06.05.2008 tarihli sözleşmeyle davalı şirketten satın aldığını ve 160.000 TL olan satış bedelinin 145.600 TL’lik kısmını ödediğini, teslim tarihinin 31.12.2008 olduğunu, dairenin teslim tarihi geçmiş olmasına rağmen teslim edilmediği gibi tapusunun da devredilmediğini, daireyi, broşür, katalog ve belediye başkanının beyanlarına göre davalı Belediyenin güvencesi altında satın aldığını, davalı Belediyenin güven sorumluluğu dışında, diğer davalı şirketle aralarındaki sözleşmeyi feshederek sebepsiz zenginleşmeden dolayı da sorumlu olduğunu ileri sürerek, Ceviz Apartmanı D Blok 5. kat 11 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve adına tapuya kayıt ve tesciline, 25.000 TL rayiç kira bedeli ile eksik imalattan kaynaklı müspet zararın ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, tapu iptali tescil talebinin kabul olmaması halinde ödenen 145.600 TL’nin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte, rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı … Belediyesi cevap dilekçesinde; davacı ile arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, davacı ile dava dışı şirket arasındaki sözleşmede imzası olmadığından husumetlerinin bulunmadığını, davacının yaptığı sözleşmenin resmi şekil şarta uygun olmadığından geçersiz olduğunu, davacı ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmeye herhangi bir şekilde kefilliğinin söz konusu olmadığını, diğer davalı ile birlikte sorumlu olduklarına ilişkin davacı beyanının gerçeği yansıtmadığını, taraf olmadığı sözleşmede sorumluluğunun olmayacağını, ayrıca davacının, dairenin tapusunu talep edebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan diğer davalı şirketin edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması gerektiğini, davalı yüklenici şirketin edimlerini gereği gibi ve zamanında yerine getirmemesi nedeniyle arsa payı karşılığı sözleşmenin feshedildiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle yüklenicinin halefi durumundaki davacının da talepte bulunamayacağını, ayrıca davanın süresinde açılmadığından zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2.Davalı … Boyacıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.(…) davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı … arasındaki satış sözleşmesinin kararlaştırılan tarihte ifa edilmediği, Meram Belediyesi ile … arasında sözleşmenin 17.08.2011 tarihinde feshedilmesi neticesi ifasının da mümkün olmadığı, yüklenici … tarafından, … aleyhine Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/409 Esas sayılı dosyasıyla açılan davanın feshin iptali olmayıp feshin haksız olduğunun tespiti ile tazminat isteğine ilişkin olduğu, neticede mahkemece 29.05.2013 tarihinde feshin haklı olduğundan bahisle davanın reddine karar verildiği, dolayısıyla gerek sözleşmenin ifasının imkansız hale gelmesi ve gerekse de davacının fesih talep etmekle menfi zararını isteyebileceği, menfi zararın, alacaklının sözleşme yapılmasaydı uğramayacağı fiili zararlar ile yoksun kaldığı kâr’ı kapsadığı, bunun da sözleşme kapsamında ödenen bedel ile taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli ile ödenen bedel arasındaki fark olduğu, Belediye yönünden güven sorumluluğuna dayanıldığı, … Meram Belediyesi arasındaki sözleşme kapsamında projenin 20.08.2008 tarihinde bitirileceğinin kararlaştırıldığı, bu kararlaştırma doğrultusunda Meram Belediyesinin tanıtım ve reklamlar yaptığı ve projeyi sahiplendiği, ancak projenin kararlaştırılan tarihte bitirilemediği, inşaat seviyesinin % 66 oranında olup davacının yaklaşık 3 ay önce 06.05.2008 tarihinde taşınmazı satın aldığı, üç aylık sürede satışa konu dairenin gerek kendisine ve gerekse de Meram Belediyesine tesliminin mümkün olmadığını bilerek davacının taşınmazı satın almasında kusurlu olduğu, zira projenin tamamının 20.08.2008 tarihinde bitirileceği yönünden Belediye tarafından kamuoyuna güven verildiği, oysaki projenin tamamının yaklaşık % 43’nün tamamlandığı, Meram Belediyesinin tamamlanmayan proje yönünden davacıya güven verici davranışının bulunmadığından davalı … Belediyesinin sorumluluğuna başvurulamayacağı, diğer davalı … A.Ş yönünden ise; satış sözleşmesinin tarafının … Boyacıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş olup sözleşme kapsamında kaynaklanan tüm bedellerden ve oluşan zarardan adı geçen yüklenici firmanın sorumluluğu bulunduğu, emsal alınan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan onaylanarak geçen dava dosyaları ve kararlarının da aynı şekilde olduğu anlaşıldığından, davalılardan … hakkında açılan davanın reddine, davalılardan … hakkında açılan davanın kısmen kabul kısmen reddine, 145.600 TL sözleşme kapsamında ödenen bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan …’tan tahsili ile davacıya verilmesine, kira gelir kaybı, ödeme tarihinden itibaren ticari faiz ve müspet zarar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; …’ın Konya’da bilinen, inşaatları ve şantiyeleri olan tanınmış bir inşaat şirketi olmadığını, her nasılsa diğer davalı … ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış ve projeyi tamamlayamadan iflas etmiş olduğunu, Meram Belediyesi’nin güven telkin edici davranışlarından etkilenerek dava konusu daireyi satın aldığını, kısmen biten inşaatların büyük ölçüde tapularıyla beraber diğer davalı … Belediyesi’ne kaldığını, Belediyenin haksız zenginleştiğinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre işin 20.08.2008 tarihinde teslim edilmesi gerekmesine rağmen teslim edilmediği, buna karşın Belediye Encümeninin 25.03.2009 tarihli kararıyla 30.11.2009 tarihine kadar işin tamamlanması için ek süre verildiği, daha sonra encümenin 07.07.2010 tarihli kararıyla son kez 30.05.2011’e kadar süre uzatımı verildiği, verilen süreye rağmen işin yüklenici tarafından tamamlanmaması üzerine, 17.1.2011 tarihinde sözleşmesinin feshedildiğinin ihtilafsız olduğu, davacının dava konusu taşınmazı ilk teslim süresinden önce 06.05.2008 tarihinde satın aldığı, o tarihte yüklenici tarafından proje tamamlanmamış ise de, Belediyenin yükleniciye iki kez süre uzatımı vererek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmediği, böylelikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlara karşı sorumluluğunu devam ettirdiği, bu nedenle davalı Belediyenin de davacının ödediğini ispat ettiği 145.600 TL satış bedelinin iadesi açısından yüklenici ile birlikte sorumlu olduğu anlaşıldığından hükmün düzeltilmesi gerektiği, öte yandan, dava dilekçesinde davacı tarafından rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zarar tazminatı talebinde bulunmasına karşın, herhangi bir bedel belirtilmediği, yargılama sırasında mahkeme tarafından açıklama yaptırılmadığı gibi istinafa konu da edilmediği, ilk derece mahkemesinin bu talepler açısından davalı … lehine yargılama ücreti hükmedilmemesine ilişkin seri dosyalardaki kararlarının da Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin emsal ilamlarıyla onandığının anlaşıldığı, bu talepler açısından davalı … lehine yargılama giderlerine hükmedilmediği, açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,
6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.2. maddesi gereğince düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere Konya 1. Tüketici Mahkemesinin 16.12.2021 tarihli, 2017/643 Esas – 2021/877 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne,
145.600 TL sözleşme kapsamında ödenen bedelin dava tarihi 05.01.2015’ten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, kira gelir kaybı, ödeme tarihinden itibaren ticari faiz ve müspet zarar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı … vekili, tapunun 3. şahıs üzerinde olduğunu, güven teorisinden bahsedilemeyeceğini, Belediyenin sorumlu olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, harici konut satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil ile terditli olarak tazminat talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
a.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.05.2019 tarihli ve 2018/13-977 Esas ve 2019/572 Karar sayılı kararı
b. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un, “Ayıplı Mal” kenar başlıklı 30 uncu maddesi şöyledir:
“Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır.”
c. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Seçimlik Haklar” kenar başlıklı125 inci maddesi şöyledir:
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.”
d. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Borçlunun temerrüdü” kenar başlıklı 117 inci maddesi şöyledir:
” Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bugünün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyi niyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.
”
e. Belediyenin güven teorisi gereği sorumluluğuna dair Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2022 tarih ve 2022/3200 Esas 2022/5289 Karar sayılı kararı
f. Konya Gedavet Konutları’na ilişkin ve sair emsal Yargıtay Kararları.
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen karar, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, davalı Belediyenin güven teorisi gereği sözleşme bedeli ile sorumlu olduğuna, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasına, Yargıtay denetiminden geçen emsal kararlara göre, usul ve kanuna uygun olup, davalı … vekili tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.06.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.