YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/149
KARAR NO : 2023/1607
KARAR TARİHİ : 25.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1881 E., 2022/1836 K.
DAVA TARİHİ : 20.11.2019
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/347 E., 2021/142 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının başvurusunun esastan, davalının başvurusunun miktardan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalının vergi kaydı ile sahibi bulunduğu 760 m² arsa ile içerisindeki 80 m² meskeni 03.12.1991 tarihli noterde düzenlenen gayrimenkul zilyetlik devir sözleşmesi ile 2.000.000 TL karşılığında satın aldığını, tapusuz taşınmazın tapusu çıktığında verileceğinin kabul edildiğini, taşınmazın daha sonra imar uygulaması ile tescil edildiğini, tüm vergileri ödediğini, tapuyu almak için Belediyeye başvurduğunda dava dışı Süleyman isimli kişi adına kayıt ve talepte bulunulduğu için işlem yapılamayacağının bildirildiğini, davalının hak sahibi olmadığı taşınmazı kendisine sattığını, rayiç bedelin kendisine ödenmesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, piyasa rayiç değerinin tespiti ile şimdilik 1.000 TL’nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 18.03.2021 tarihli dilekçesi dava değerini 629.510 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı; kendisine ait olmayan taşınmazı sattığına yönelik iddianın doğru olmadığını, İl İdare Kurulu kararına göre dava dışı Süleyman isimli kişinin zilyetliğinin kabul edilmediğini, Belediyenin hatalı tasarrufta bulunduğunu, kendisine sorumluluk yüklenemeyeceğini, gerekli işlemleri yapmaya hazır olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; fen bilirkişisi raporuna göre çekişme konusu taşınmazın ilk tesis kadastrosundan beri tapu kaydı bulunduğu, 2981 sayılı Kanun hükümleri kapsamında 616 m²’lik bölümünün dava dışı Süleyman adına tahsis edildiği, dava konusu belgenin zilyetlik devir mukavelesi niteliğinde olduğu, zilyetliğin sağladığı hakların devredilebildiği ancak mülkiyet devrinin vadedilmediği, mülkiyet naklini gerektirmediğinden davalıdan ancak ödenen paranın denkleştirilmiş karşılığının talep edilebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 4.050,73 TL alacağın 20.11.2019 dan işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; dava konusu sözleşme ile sahibi ve zilyet olunan taşınmazın satıldığını, bedeli ödenerek zilyetliğin devralındığını, noterde düzenlenmiş geçerli sözleşme niteliğinde bulunduğunu, davalının dava tarihinden önce cevabi ihtarnamesinde satış yaptığını kabul ettiğini, buna göre rayiç değer üzerinden karar verilmesi gerektiğini, geçersiz sözleşme şeklinde değerlendirilerek denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen miktara hükmedilmesinin doğru olmadığını ileri sürerek, Mahkeme kararının kaldırılmasına ve ıslah edilen miktar üzerinden karar verilmesini istemiştir.
2. Davalı vekili; zamanaşımı süresinin geçtiğini, davacının tapusuz olduğunu bilerek taşınmazı satın aldığını, kiraya vererek gelir elde ettiğini, kira bedellerinin mahsup edilmediğini, lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, Mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının alacak miktarına yönelik istinaf talebinin istinaf sınırı altında kaldığı, vekalet ücretine ilişkin istinaf talebinin ise yerinde olmadığı, davaya konu sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, dava dışı Hazineye ait olan taşınmazdaki zilyetliğin devredilmiş olmasının davacıya mülkiyet hakkı vermediği, rayiç bedelini talep etme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca davalının 25.11.2020 tarihli keşifteki beyanında taşınmazı sattığını kabul ettiğini ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmistir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Temyize konu uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin mülkiyet devri niteliğinde mi yoksa zilyetlik devrine yönelik mi olduğu, buna göre rayiç değer üzerinden bedele hükmedilip hükmedilmeyeceğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.
2. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.
3. Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “denkleştirici adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
4. Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
5. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar Türk Medeni Kanunu’nun 762 nci maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanunun 763 üncü maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazların satışı resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Taraflar arasındaki satış sözleşmesi adi şekilde yapılsa bile zilyetlik devredilmekle geçerli hale gelir. Bu durumda alıcı, taşınmazın ifanın imkansız olduğu tarihteki rayiç bedelini talep edebilecektir.
3. Değerlendirme
1. Dava konusu 03.12.1991 tarihli sözleşmeyle sınırları belirtilen taşınmazın bedel karşılığında zilyetliğinin devredildiği, tapusunun çıkması halinde ferağının verileceğinin taahhüt edildiği uyuşmazlık dışıdır.
2. Fen bilirkişi raporunda belirtildiği üzere, taraflar arasında tanzim edilen sözleşmeden önce tapuya kayıtlı olduğu anlaşılan taşınmazın zilyetliğinin devrine ilişkin sözleşme baştan beri geçersiz olup, davacı geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilecektir.
3. Temyizen incelenen kararda; hukuken geçersiz olan taşınmaz satım sözleşmesi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet ilkesi kapsamında belirlenen miktara hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.