YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1489
KARAR NO : 2023/1801
KARAR TARİHİ : 06.06.2023
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3018 E., 2022/2984 K.
DAVA TARİHİ : 23.05.2019
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/677 E., 2022/354 K.
Taraflar arasındaki menfi tespit-alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı … vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı Yeşil Gayrimenkul A.Ş. (yüklenici şirket) ile 24.10.2016 tarihinde İstanbul 10. Noterliğinin 12788 yevmiye numarası ile yapılan “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiğini, iş bu sözleşme kapsamında İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 6087 Ada, 13 Parselde yapımına başlanan “ELEXIA 6087” adıyla maruf projede 9.Kat, 82. bağımsız bölüm numaralı taşınmazın satın alınması hususunda KDV hariç 993.728.00 TL bedel üzerinden anlaşma
sağlandığını, diğer davalı …Ş. (banka) ise, anılan projeden taşınmaz satın almak isteyen kişilerin finansman sağlayıcısı olarak 100 ay “0” (sıfır) faizle 24.10.2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmesinde ödenecek bedelin finansörü olduğunu, davalı yüklenici şirkete kaparo olarak peşin 1.000,00 TL ödediğini, ödenmesi gereken bedellerin de senede bağlanarak toplamda 279.200.00 TL senet bedellerini muhtelif tarihlerde düzenli bir şekilde ödediğini, diğer davalı Bankaya kredi sözleşmesine göre ise 29 uncu ay dahil olmak üzere toplamda 206.923,12 TL ödemede bulunduğunu, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 3.1 maddesi gereğince sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içerisinde gayrimenkulün tamamlanacağı, anahtar teslimi yapılacağı konusunda anlaşma sağlandığını, ancak sözleşme tarihi olan 24.10.2016 tarihinden itibaren 30 ay geçmesine rağmen davalı yüklenici şirketin inşaatı bitiremediği gibi uzun bir süredir inşaat faaliyetine de ara verdiğini, hali hazırda inşaatın % 30’u kadarının yapıldığını ve kaba inşaat şeklinde olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 24.10.2016 tarihinde İstanbul 10. Noterliğinin 12788 yevmiye numarası ile yapılan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve 24.10.2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesi ile gayrimenkulün gereği gibi belirlenen tarihte teslim edilmediğinden ve sözleşmeden dönülmesi ile davalılara borçlu olmadığının tespitine, tarafından ödenen 279.200,00 TL peşinat ve 29 adet 206.923,12 TL kredi taksiti toplamı olan 486.123,12 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, 06.06.2022 tarihli dilekçe ile; talebini 674.157,97 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı yüklenici şirket; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafın geçerli ve haklı bir fesih iradesi ortaya koymadığından geçersiz fesih iradesi ile dava konusu taşınmaza ödenen bedellerin iadesini talep etmesinin haksız ve mesnetsiz olduğunu, söz konusu sürelerin henüz dolmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı banka; davacıya kullandırılan kredinin bağlı kredi olmadığını, davacının sözleşmeden dönme iradesini önce diğer davalı şirkete iletmesi, şirket tarafından da bankaya bilgilendirme yapılması gerektiğini, sözleşmeye göre ihtarnamenin tebliğinden itibaren 90 gün geçmeden dava açılamayacağını, teslim süresi dolmadığı ve temerrüt halinin oluşmadığı dikkate alınarak ön ödemeli konut satışları hakkındaki yönetmeliğin 9 ve 10 uncu maddesi uyarınca cayma halinde vergi harç gibi masraflar ile sözleşme bedeli üzerinden kararlaştırılan oranda tazminat ödenmesi gerekmekte olup bu bedellerin davacının yaptığı ödemelerden mahsup edilmesi gerektiğini, avans faize hükmedilmesinin hatalı olduğunu, savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile akdedilen kredi sözleşmesinin 6502 saylı yasa kapsamında bağlı kredi, davacı ve davalı yüklenici şirket arasında resmi şekilde düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesinin mevcut olduğunu, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan şekil şartına uygun olarak düzenlendiği, ancak sözleşmede teslim tarihi olarak belirtilen tarih geçmiş olmasına rağmen teslimin ve tescilin yapılmadığı, taşınmazın vasfının hala arsa vasfı olarak görüldüğü, taşınmazda kat irtifakının halihazırda kurulmadığı şu haliyle davalılardan yüklenici şirketin sözleşme kapsamında üzerine düşen edimleri süresinde ifa etmediği ve dava tarihi itibariyle de ifa olanağının bulunmadığı, davacının satış vaadi sözleşmesi ile bağlı olmasının beklenemeyeceği, davacının ödenen bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncel karşılığını istemekte haklı olduğu, 28.05.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncel karşılığının 674.157,97 TL olduğu, ayrıca davacı ile diğer davalı arasında akdedilen sözleşmenin bağlı kredi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davalı yüklenici şirket ile akdedilen 24.10.2016 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve davalı Banka ile akdedilen 24.10.2016 tarihli ön ödemeli konut finansmanı kredi sözleşmesinin feshi ile, davacının iş bu sözleşmeler kapsamında borçlu olmadığının
tespitine, 486.123,12 TL’nin dava tarihinden, 188.034,85 TL’nin ıslah tarihi olan 04.06.2022 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı …Ş. zorunlu arabuluculuk dava şartının gerçekleşmediğini, husumet itirazlarının mahkemece değerlendirilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmenin bağlı kredi niteliğinde olmadığını, teslim tarihinin geciktiği yönündeki iddiaların da doğru olmadığını, satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönen davacının cezai şart ödemek ile yükümlü olduğunu, davanın açılmasına müvekkili bankanın neden olmadığını, kabul anlamına gelmemek kaydı ile müvekkili banka tarafından kullandırılmış olan kredi dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücreti hesaplanması gerekirken müştereken ve müteselsilen sorumluluk doğrultusunda hesaplama yapılmış olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, istinaf taleplerinin kabulü ile kararın ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; banka tarafından kullandırılan kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu, yanlar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olması nedeniyle, davacının sözleşmeden dönme hakkı ile birlikte taşınmazın rayiç bedelini isteyebileceği gibi, ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ulaştığı bedeli de davalılardan talep etme yönünde seçimlik hakka sahip olduğu, gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Banka vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı, istinaf itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 nci maddesi (BK’nın 213 üncü) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60/3 üncü maddesi ” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” şeklindedir.
6. TBK’nın 112 nci maddesi (BK’nın 96 ncı maddesi) “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 30 uncu maddesi “(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Ekonomik birliğin varlığı;
a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;
b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,
c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.
(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.
(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur. Tüketicinin bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde bağlı kredi de bu oranda indirilir ve ödeme planı buna göre değiştirilir. Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, o güne kadar yapmış olduğu ödemenin iadesi hususunda satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur. Ancak, kredi verenin sorumluluğu; malın teslim veya hizmetin ifa edilmediği durumlarda satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen malın teslim veya hizmetin ifa edilme tarihinden, malın teslim veya hizmetin ifa edildiği durumlarda malın teslim veya hizmetin ifa edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
8.TKHK’nın 35/2 nci maddesi “Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı
kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
” şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK’nın 237 nci (BK’nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK’nın 112 (BK’nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 24.10.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış geçerli sözleşme bulunduğundan davalıların temerrüdü nedeniyle dönme hakkını kullanan davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.
5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle, davalı bankanın 6502 sayılı Kanun’un 35/2 nci maddesi uyarınca müteselsilen sorumluluğunun kredi miktarı ile sınırlı olduğu; davalılar hakkında müşterek ve müteselsil olarak hükmedilen 674.157,97 TL’nin, davacı ile davalı banka arasında düzenlenen kredi sözleşmesindeki 713.528,00 TL’den az olduğunun anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onaması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.