YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1377
KARAR NO : 2023/1803
KARAR TARİHİ : 06.06.2023

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1440 E., 2022/2880 K.
DAVA TARİHİ : 11.04.2019
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 6. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/460 E., 2020/1326 K.

Taraflar arasındaki menfi tespit-sözleşmenin feshi-alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı … vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA
Davacı, davalı şirket ile 10.04.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme ile davaya konu İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent mahallesi, 2945 ada, 49 parselde A3 Blok, 1. Kat 14 numaralı bağımsız bölümün 275.898,00 TL bedelle satımı konusunda anlaştıklarını, sözleşmedeki teslim tarihinin 24 ay olup bu sürenin 10.04.2019 tarihinde dolduğunu, kaba inşaatın bitirilmediğini, teslim edilen senetlerin ödendiğini, bankaya yapılmakta olan kredi ödemelerinin devam ettiğini, davalı bankayla bağlı kredi ilişkisi bulunduğunu ileri sürerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kredi sözleşmesinin iptaline, davalı bankaya Mayıs 2019 tarihinden her ay olmak üzere Eylül 2025 tarihine kadar ödenecek aylık 2.005,98.TL’lik kredi ödemesinin durdurulmasına, 154.460,46 TL’lik kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitine, davalılara ödediği 71.237,54TL’nin ödeme tarihleri esas alınarak denkleştirici adalet prensibine göre dava tarihine uyarlanarak bu bedelin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, 27.01.2020 tarihli dilekçe ile; talebini 93.298,92 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının seçimlik haklarının bugüne kadar kullanma talebinde bulunmadığını, huzurda görülen davayı ikame etmeden önce ne davalı inşaat firmasına ne de bankaya herhangi bir başvuruda bulunulmadığını, teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddianın tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu, bankanın sadece kullandırdığı kredi miktarı ile sorumlu olacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı şirket; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, geçerli ve haklı bir fesih iradesi bulunmadığından davacının taleplerinin mesnetsiz olduğunu, mücbir sebeplerle davalı inşaatın geciktiğini, gecikilen sürenin inşaatın teslim süresine eklenmesi gerektiğinden davacı tarafın taleplerinin reddi gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, taraflar arasında usulüne uygun İstanbul 10. Noterliğinin 10.07.2017 tarihli 04942 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi yapıldığı, bedel ödemesi konusunda davacının yükümlülüğünü yerine getirdiği, davalı şirketin temerrüte düştüğü, davalı şirketin edimini ifa etmediği, davacının sözleşmeden dönerek ödediği bedellerin iadesini isteme koşullarının gerçekleştiği, davalı bankanın kullandırdığı kredi faiz oranı ile ön ödemeli konut finansmanı sistemi kredi sözleşmesinin 20 nci maddesi de gözetildiğinde kullandırılan kredinin bağlı kredi mahiyetinde olduğu, davalıların, 6502 sayılı Kanun’un 35/2 nci maddesi uyarınca müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları gerekçesiyle davanın kabulüne, 93.298,92 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, 50.200,00 TL’lik 15.04.2019 vade tarihli senet yönünden davacının borçlu olmadığının tespitine, davacının kredi sözleşmesinden kaynaklı bakiye kalan kısım 154.460,46 TL yönünden davalı … Bankasına borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı … vekili; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını husumet itirazlarının yerel mahkemece dikkate alınmadığını, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiası tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu, sözleşme ile kararlaştırılan teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının, teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, davanın açılmasına müvekkil bankanın sebebiyet vermemiş olduğunu, bu durumun yerel mahkeme tarafından değerlendirilmediği, hükmedilen karşı vekelat ücreti ve kullandırılan krediye yasal faiz işletilmesi, menfi tespit hükmü ve bankanın sorumlu olduğu toplam rakam yönünden itiraz ederek banka aleyhine olan kısımların kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafça karar tarihi itibarıyla sözleşmeye konu borcun ifa edilmediği, akte tahammül süresi de dikkate alındığında ifa imkansızlığın gerçekleştiği, davacının kullanmış olduğu kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğu gerekçesiyle davalının başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, istinaf itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 nci maddesi (BK’nın 213 üncü) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindedir.

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” şeklindedir.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60/3 üncü maddesi ” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” şeklindedir.

5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” şeklindedir.

6. TBK’nın 112 nci maddesi (BK’nın 96 ncı maddesi) “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun(TKHK) 30 uncu maddesi “(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Ekonomik birliğin varlığı;
a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;
b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,
c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.
(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.
(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur.”
8.TKHK’nın 35/2 nci maddesi “Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
” şeklindedir.

3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK’nın 237 nci (BK’nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK’nın 112 (BK’nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 10.04.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış, geçerli sözleşme bulunduğundan davalının temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönme ile rayiç bedeli talep hakkı olan, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı, taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.

4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.
5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle, davalı bankanın 6502 sayılı Kanun’un 35/2 nci maddesi uyarınca müteselsilen sorumluluğunun kredi miktarı ile sınırlı olduğu; davalılar hakkında müşterek ve müteselsil olarak hükmedilen 93.298,92 TL’nin, davacı ile davalı banka arasında düzenlenen kredi sözleşmesindeki 200.598,00 TL’den az olduğunun anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onaması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.