YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/118
KARAR NO : 2023/1431
KARAR TARİHİ : 15.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/2776 E., 2022/2348 K.
DAVA TARİHİ : 25.04.2019
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/371 E., 2020/599 K.
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; 01.04.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca aylık 25.000 TL’den kiraya verilen iş yerinde kiracı olan şirketin davalı şirkete devredildiğini ve bu hususta 01.04.2014 tarihli tadil sözleşmesi imzalandığını, kiracının kira sözleşmesinde açık bir biçimde belirtilen 500 m² alan dışındaki alana tecavüz ettiğini ve uzun yıllardan beri kullandığını, hem haksız olarak işgal ettiği alan için ayrı bir kira parası ödenmesi hem de çok düşük olan mevcut kira parasını arttırılması için davalıya ihtarname gönderildiğini ancak bu ihtarın sonuçsuz kaldığını, kiralananın son derece kıymetli ve emsali olmayan dükkan olduğu iddia ederek; 01.04.2019 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 65.000 TL’ye yükseltilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, kira sözleşmesinin ek protokol ile uzatıldığını ve 01.04.2014 tarihinde kiranın yeniden belirlendiğini, 2015 yılı Mayıs ayında 18.000 TL olan kira parasının 3 yılda yapılan artışlarla 25.034,55 TL olarak ödendiğini, kira parasının 01.04.2014 tarihi ile günün koşullarına göre güncellendiğini, tarafların uzun dönem kira sözleşmesi yapmaktaki iradeleri de dikkate alınarak davanın reddi gerektiğini, işyeri kiralarında TÜFE oranında artış zorunluluğu olduğunu, davaya konu kiralanan için belirlenen kira bedelinin emsal kira bedellerinin çok üstünde olduğunu, 01.04.2019 tarihinden itibaren kira parasının 65.000 TL olarak tespitini talep etmiş iselerde öncelikle kira sözleşmesi süre bitiminden 15 gün önce yazılı ihtarda bulunulmadığı için bu tarih itibarı ile kira parasının tespitinin talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira bedelinin arttırılmasına ilişkin olarak davalıya ihtarname gönderildiği, davanın süresinde açıldığı, davalının tacir, kira sözleşmesinin ise çatılı iş yeri kirasına ilişkin olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) kira bedelinin tespitine ilişkin hükümlerinin uygulanmasının tacirler için ertelendiği, bu durumda kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E., 1964/8 K. sayılı kararı göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde tespit edilmesi gerektiği, yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi heyeti raporuyla davaya konu taşınmazla kurumsal olarak aynı alanda ticari faaliyet gösteren benzer nitelikteki emsal taşınmazların sahip oldukları tüm özellikler ile kiralananın 500,00 m² alanlı yer dışında sözleşme dışı 85,00 m² alanlı yerin de fiilen kiracı tarafından kullanılıyor olması dikkate alınarak yapılan değerlendirmede, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin net 65.000 TL olacağının belirlendiği, davalının eski kiracı olduğu ve 2001 yılından beri taşınmazda kiracı olarak bulunuşu nazara alınarak hak ve nesafet kuralları gereği % 10 oranında indirim yapılması gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile kiralananın aylık net kira bedelinin 01.04.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 58.500,00 TL olarak tespitine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davanın süresinde açılmadığını, yeni kira döneminden 30 gün önce ihtarname keşide edilmediğini, bilirkişi raporunda dava dilekçesinde talep edilen kira bedeli ile bire bir aynı tutarda tespitte bulunulduğunu, bilirkişi raporuna itirazların nazara alınmadığını, raporda herhangi somut bir veri belirtilmeksizin dava konusu taşınmazın kira bedeline ilişkin tespitte bulunulduğunu, uzun süreli kiracılık ilişkisi dikkate alınarak hak ve nesafet ilkesi gereğince yapılan indirimin alt sınırdan uygulanmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi ve tadil sözleşmesinde kira bedelinin artışını düzenleyen özel maddeler bulunması nedeniyle, kira bedeli tespit davasının dönem içinde de açılmasının mümkün olduğu, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli, çevrede yapılan araştırmalara dayalı olarak hazırlandığı, Mahkemece yapılan hak ve nesafet indirimi sonucu tespit edilen yeni dönem kira bedelinin kiralananın mevcut durumuna, fiziki koşullarına, konumuna, kiracının kullanım şekline ve kiralanma amacına uygun olduğu gerekçesiyle, davalının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; İstinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’nun (6217 sayılı Kanun) Geçici 2 nci maddesinin birinci fıkrası; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmünü içerir.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulanması gereken dönemde yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca taraflar arasında kira ilişkisinin kurulmasından itibaren üç yıldan fazla bir zaman geçmiş olması nedeniyle, yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince Hakim tarafından hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmiş olmasına, kira sözleşmesinde zaten kira bedelinin artırılacağına dair hüküm bulunması nedeniyle yeni dönem içinde kira bedelinin tespitinin talep edilebilecek bulunmasına göre, davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.05.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.