YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1055
KARAR NO : 2023/1800
KARAR TARİHİ : 06.06.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/980 E., 2022/2618 K.
DAVA TARİHİ : 23.11.2018
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/859 E., 2019/758 K.
Taraflar arasındaki menfi tespit, sözleşmenin feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı … tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı dava dilekçesinde; davalı şirket ile 30.09.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme ile davaya konu İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Yeşilkent mahallesi, 2945 ada, 49 parselde C3 Blok, 26. Kat 319 numaralı bağımsız bölümün 415.909,00 TL bedelle satımı konusunda anlaştıklarını, sözleşmedeki teslim tarihinin 24 ay olup bu sürenin 30.09.2018 tarihinde dolduğunu, kaba inşaatın bitirilmediğini, teslim edilen senetlerin ödendiğini, bankaya yapılmakta olan kredi ödemelerinin devam ettiğini, davalı bankayla bağlı kredi ilişkisi bulunduğunu ileri sürerek, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kredi sözleşmesinin iptaline, davalı bankaya 15.02.2019 tarihinden her ay olmak üzere 15.10.2025 tarihine kadar ödenecek aylık 2.288,50 TL’lik kredi ödemesinin durdurulmasına ve 207.433,50 TL kredi sebebi ile davalı bankaya borçlu olmadığının tespitine, davalılara ödediği toplam 120.580,00 TL ile davalı bankaya ödediği 87.895,50TL’nin davalıların tacir olması sebebi ile ödeme tarihlerinden dava tarihine kadar 3095 sayılı kanuna göre avans faizi uygulanarak ulaştığı değerin yine dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsilini istemiş, 19.07.2019 tarihli dilekçe ile; talebini 252.365,37 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının seçimlik haklarının bugüne kadar kullanma talebinde bulunmadığını, huzurda görülen davayı ikame etmeden önce ne davalı inşaat firmasına ne de bankaya herhangi bir başvuruda bulunulmadığını, teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddianın tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu, bankanın sadece kullandırdığı kredi miktarı ile sorumlu olacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
2. Davalı şirket; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, geçerli ve haklı bir fesih iradesi bulunmadığından davacının taleplerinin mesnetsiz olduğunu, mücbir sebeplerle inşaatın geciktiğini, gecikilen sürenin inşaatın teslim süresine eklenmesi gerektiğinden davacı tarafın taleplerinin reddi gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli sözleşme olduğu, davacının sözleşmeden dönerek davalı Yeşil GYO A.Ş. arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödemiş olduğu 120.580,00 TL ile davalı …Ş.’den kullanmış olduğu konut finansmanı kredisi kapsamında denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplanan miktarı müteselsilen talep edebileceği, davacının Türkiye Halk Bankası A.Ş.’den kullanmış olduğu sabit faizli konut finansmanı kredisinin bağlı kredi niteliği taşıdığı, davalı bankanın davacıya kullandırmış olduğu asıl kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere dava konusu davacının talebinden diğer davalı ile birlikte ve müştereken sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 30.09.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile diğer davalı banka arasındaki kredi sözleşmelerinin ayrı ayrı feshedildiğinin tespiti ile, 252.365,37 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı bankanın davacıya kullandırmış olduğu kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline, kredi sözleşmesinden dolayı ödenmeyen taksitler bakımından borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı …, kredinin bağlı kredi olmadığını, davacı ile yapılan kredi sözleşmesinin 9.1 maddesi uyarınca kredi konusu taşınmazın diğer davalı satıcı tarafından teslim edilmemesi halinde bankanın sorumlu olmayacağının kararlaştırıldığını, davacının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını bugüne kadar kullanmadığını, davacının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını önce diğer davalı şirkete iletmesi bu şirket tarafından da bankaya bilgilendirme yapılması gerektiğini, teslim süresinin dolmadığı ve temerrüt halinin oluşmadığı dikkate alınarak ön ödemeli konut satışları hakkındaki yönetmeliğin 9 ve 10 uncu maddesi uyarınca cayma halinde vergi harç gibi masraflar ile sözleşme bedeli üzerinden kararlaştırılan oranda tazminat ödenmesi gerekmekte olup bu bedellerin davacının yaptığı ödemelerden mahsup edilmesi gerektiğini, davanın açılmasına banka sebebiyet vermediğinden banka aleyhine yargılama gideri harç ve vekalet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, bankanın sadece kullandırdığı ve ödenen kredi miktarı ile sınırlı olarak sorumlu olacağından davacının kullanmış olduğu krediye müsteniden bugüne kadar yapmış olduğu ödemelerin denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmesinin hukuki dayanağının bulunmadığını, geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mevcut olup sebepsiz zenginleşmeye dayalı hükümlerin uygulanamayacağını ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kredi sözleşmesinin 12.3 maddesi, ürün bilgi formu göz önüne alındığında kullandırılan kredinin bağlı kredi şartlarına haiz olduğu ayrıca sözleşme tarihi ve dava tarihi itibariyle teslim süresinin dolmasına rağmen projenin tamamlanmadığı, davacının sözleşmeden dönerek satış bedelini talep hakkının doğduğu göz önüne alındığında mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı Banka, istinaf dilekçesinde belirttiği hususları tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi (BK’nın 213 üncü) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60/3 üncü maddesi ” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” şeklindedir.
6. TBK’nın 112 nci maddesi (BK’nın 96 ncı maddesi) “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 35 inci maddesi; “(1) Bağlı kredi sözleşmesi; konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK’nın 237 nci (BK’nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK’nın 112 (BK’nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 30.09.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış olup, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onaması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.