YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8488
KARAR NO : 2023/1012
KARAR TARİHİ : 10.04.2023
I. BAŞVURU
Başvurucu Er-Sa İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili; müvekkili şirket aleyhine açılan davanın görüldüğü Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesince davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verildiğini, istinaf incelemesini gerçekleştiren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesince; davanın tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararınin kaldırıldığını, yine müvekkili şirket aleyhine açılan aynı nitelikteki bir başka davanın görüldüğü İstanbul 11. Tüketici Mahkemesince davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verildiğini, istinaf incelemesini gerçekleştiren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine karar verildiğini ileri sürerek, görev hususunda yaratılan uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.
II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 02.12.2022 tarihli ve 2022/45 E. sayılı kararıyla; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2020 tarihli ve 2020/513 E., 2020/1746 K. sayılı kesin nitelikteki kararı ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin 28.03.2022 tarihli ve 2022/745 E., 2022/686 K. sayılı kesin nitelikteki kararı arasında, İstanbul İli Esenyurt İlçesi 3138 ada 2 parsel, 144 ada 4 parsel, 145 ve 146 adaların tamamındaki hisselere ilişkin davalı Er-Sa İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile davacılar arasında yapılan gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmelerine konu bağımsız bölümlerin taahhüt edilen Haziran 2015 tarihinde teslim edilmemesi nedeniyle; kira kaybı, eksik iş bedeli ve gecikme tazminatı istemiyle açılan davalara bakma görevinin; genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemesine mi yoksa özel mahkeme olan tüketici mahkemesine mi ait olduğu hususunda uyuşmazlık bulunduğu ve davalara konu edilen gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi başlıklı sözleşmede; davalı şirketin “Temsilci”, davacıların ise “pay sahibi” olarak tanımlandığı, davalı şirketin pay sahibinden vekalet alarak 3. kişiye yaptıracağı daireleri kura ile belirleyip pay sahiplerine teslim edeceği, davalı şirketin hem vekalet, hem aracılık, komisyonculuk hem de 3. kişinin edimini taahhüt etme yükümlülüklerini içeren sözleşmenin karma sözleşme niteliğinde olduğu, sözleşmede ”Temsilci” olarak belirtilen davalı şirketin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında ”sağlayıcı” konumunda, davacıların ise mesleki ve ticari amaçlı hareket etmeyen şahsi ihtiyaç için konut sahibi olmak isteyen ”tüketici” konumunda bulunduğundan görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35 inci maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.
III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2020 tarihli ve 2020/513 E., 2020/1746 K. sayılı kararı
Bağımsız bölüm maliki olan davacı Ayhan Küçük tarafından gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesinde öngörülen sürede konutun teslim edilmemiş olması nedeniyle uğranılan kira kaybının tahsili istemiyle davalı Er-Sa İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi aleyhine açılan davaya bakan İstanbul 11. Tüketici Mahkemesince; “…gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesine göre önceden satın alınan arsa vasıflı bina yapımına uygun gayrimenkule inşa edilecek olan dairelerin pay sahibine hissesi oranında taksimi yapılmaması nedeniyle kira alacağına ilişkin olup, TBK 620/2. maddesi uyarınca, sözleşmenin Adi Ortaklık Sözleşmesi niteliğinde olduğu ve İstanbul BAM 18. Hukuk Dairesinin 2019/2388 Esas 2019/1712 Karar ve 09/10/2019 tarihli kararında da belirtildiği üzere, içerik itibariyle arsa payı ortaklığı sözleşmesi olduğu ve uyuşmazlığın çözümünde adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği (…) uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkemenin Genel Mahkemeler olan Asliye Hukuk Mahkemeleri…” olduğu gerekçesiyle verilen 06.02.2020 tarihli ve 2019/233 E., 2020/81 K. sayılı görevsizlik kararına karşı, davacı tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince; davaya konu uyuşmazlığın gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi gereği davacıya teslim edilmeyen dairenin bedeli yerine geliri kabul edilen kira alacağına ilişkin olduğu, davaya bakma görevinin genel mahkemeye ait olduğu gerekçesiyle, 03.12.2020 tarihli ve 2020/513 E., 2020/1746 K. sayılı karar ile davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, kesin olarak karar verilmiştir.
B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin 28.03.2022 tarihli ve 2022/745 E., 2022/686 K. sayılı kararı
Bağımsız bölüm maliki olan 98 davacı tarafından gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmelerinde öngörülen sürede konutların teslim edilmemiş olması nedeniyle uğranılan kira kayıpları ile eksik iş bedellerinin tahsili istemiyle davalı Er-Sa İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi aleyhine açılan davaya bakan Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesince; “…davalı şirket ile her bir davacı arasında yapılan gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi ile birbirini tanımayan kişilerin bir araya getirildiği, ödemeler alınarak pay ortaklığının oluşturulduğu ve arsa satın alınması ile ortaklık payı karşılığında da bu kişilerin konut ihtiyacını karşılama amacının güdüldüğü, davacıların eldeki dava ile sözleşmeye aykırılık sebebiyle kira alacağı, eksik iş bedeli ve gecikme tazminatı talebinde bulundukları, sözleşme ve sözleşme içeriği kapsamında davacıların tüketici konumunda olmadıkları, Yargıtayın bazı kararlarında gayrimenkul pay ortaklığı nedeniyle teslim edilmeyen taşınmaz bedeli yönünden gerçek kişi davacıların tüketici kabul edildiği belirtilmişse de davaya konu uyuşmazlığın gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi gereği davacıya teslim edilmeyen dairenin bedeli değil, geliri kabul edilen kira alacağı, eksik iş bedeli ve gecikme tazminatından doğduğu, bu bakımdan davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu…” gerekçesiyle verilen 23.12.2021 tarihli ve 2021/618 E., 2021/724 K. sayılı görevsizlik kararına karşı, davacılar tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesince; “…Dosya kapsamında davacıların ticari ve mesleki amaçla hareket ettiklerine ilişkin herhangi bir delil bulunmamaktadır. Dolayısıyla davacıların tüketici sıfatını taşıması ve davalı ile yapılan sözleşmelerin de tüketici işlemi mahiyetinde olduğu nazara alındığında mahkemenin görevsizlik kararı yerinde değildir…” gerekçesiyle, 28.03.2022 tarihli ve 2022/745 E., 2022/686 K. sayılı karar ile davacıların istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere iadesine, kesin olarak karar verilmiştir.
IV. GEREKÇE
A. Uyuşmazlık
Benzer olaylarda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. ve 19. Hukuk Dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık; gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesine konu konutun taahhüt edilen sürede teslim edilmemiş olması nedeniyle uğranılan kira kaybının tahsili istemiyle açılan davalara genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde mi, yoksa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 sayılı Kanun) hükümlerine göre Tüketici Mahkemesinde mi bakılması gerektiği noktasında toplanmaktadır.
B. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33 üncü maddesine göre; “Hâkim, Türk hukukunu resen uygular.” .
2. Bir sözleşmenin niteliğini, yazılışı ve taşıdığı hükümler tayin eder. Yorum, bir irade beyanının manasının tespitidir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (818 sayılı Kanun) 18 inci maddesi ile aynı doğrultuda düzenlenen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 19 uncu maddesi uyarınca; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Bu hüküm, yorum bakımından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1 inci maddesinde yer alan ve kanunların yorumlanmasında esas alınan “Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.” hükmünün sözleşme hukukuna yansıması niteliğindedir.
3. 6502 sayılı Kanun’un “Kapsam” başlıklı 2 nci maddesine göre; “Bu Kanun, her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsar.”.
4. 6502 sayılı Kanun’un “Tanımlar” başlıklı 3 üncü maddesine göre;
“h) Mal: Alışverişe konu olan; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar ile elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri her türlü gayri maddi malları,”,
“i) Satıcı: Kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi,”,
“k) Tüketici: Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi,”,
“l) Tüketici işlemi: Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi,”,
ifade eder.
5. 6502 sayılı Kanun’un 73 üncü maddesine göre; “Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.”
C. Değerlendirme
1. Uyuşmazlığa konu “Gayrimenkul Pay Ortaklığıdır” başlıklı sözleşmeler incelendiğinde; “Sözleşmenin Tarafları” başlıklı bölümde, davalı şirketin temsilci, sözleşmeyi imzalayan davacıların ise pay sahibi olarak tanımlandığı, “Sözleşme Konusu” başlıklı bölümün 1. maddesinde; temsilcinin önceden satın alınan arsa vasıflı bina yapımına uygun gayrimenkule emanet usulü ile alınacak ve inşa edilecek daireyi pay sahibine hissesi oranında taksimini yapacağı, 3. maddesinde; pay sahibi tarafından temsilcinin banka hesabına yatırılan para ile ortaklık payının tamamlandığı, arsa, proje, ruhsat bedeli olarak ayrıca bir bedelin söz konusu olmadığı, 4. maddesinde; ödenecek ortaklık payı karşılığında brüt 110 m² (3+1) bir adet dairenin pay sahibine teslim edileceği, 7. maddesinde; pay sahibinin işbu ortaklıkta temsilci tarafından noter onaylı vekaletname ile temsil olunacağı, 8. maddesinde; pay sahibinin, temsilcinin aldığı temsil yetkisi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayacağı, 9. maddesinde; sözleşme konusu inşaata müteahhide yer teslimi yapıldıktan sonra başlanacağı, 10. maddesinde; sözleşme gereğince Gayrimenkul Pay Ortaklığı şeklinde inşa edilecek dairelerin inşaata başlandıktan 30 ay sonra teslim edileceği hükümlerine yer verilmiştir. Açıklanan sözleşme hükümleri, 818 sayılı Kanun’un 18 inci (6098 sayılı Kanun’un 19 uncu) maddesi ışığında değerlendirildiğinde; davacıların konut ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla, daha önceden satın aldığı taşınmaz için davalı şirket tarafından oluşturulan pay ortaklığına katıldıkları, daire bedeli olarak belirlenen tutarın sözleşmenin 3. maddesi uyarınca davacılar tarafından davalı şirketin banka hesabına yatırıldığı, anılan madde hükmü uyarınca davacıların zarara katılmayacakları, davacıların dairelerin inşa edilmesi için yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ve diğer işlemleri yapması için davalı şirkete noter onaylı vekaletname vereceği, buna göre sözleşmenin temelinde temsil sözleşmesini de barındıran birden fazla sözleşmenin oluşturduğu karma nitelikli atipik sözleşme olarak ortaya çıktığı, sözleşmenin imzalanmasından sonra davalı şirket tarafından önce davacılara taşınmazdan pay devri yapıldığı, İstanbul 17. Noterliğince düzenlenen 18.08.2014 tarihli ve 25625 yevmiye sayılı tutanakla; (davacıların da aralarında yer aldığı) pay sahipleri arasında yapılan kura ile yaptırılacak olan 529 adet 3+1 niteliğindeki bağımsız bölümün kime ait olacağının belirlendiği, 09.08.2018 tarihinde gerçekleştirilen kat irtifakı tesisi işlemi uyarınca paylara isabet eden bağımsız bölümlerin (kura ile belirlenen) pay sahipleri adlarına tapuya tescil edildiği, taşınmazın bulunduğu yörede imar planlarının iptal edilmesi üzerine davalı şirketin davacılardan almış olduğu vekaletnamelere istinaden imzalamış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, akabinde davalı şirketin pay ortaklığına konu dairelerin yapımını üstlendiği, gelinen son noktada taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dönüşen sözleşmede davacıların arsa sahibi, davalı şirketin ise yüklenici sıfatıyla yer aldığı anlaşılmaktadır.
2. Yukarıda bir kısım hükümlerine yer verilen 6502 sayılı Kanun’un uygulanabilmesi için; satıcının ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında Kanun’da tanımlanan bir malı sunuyor olması ve alıcının da bu malı yine Kanun’da gösterilen amaçlarla satın alması gerekli ve yeterlidir. Eş söyleyişle, bir hukuki işlemin 6502 sayılı Kanun kapsamında kaldığının kabulü için, taraflardan birinin satıcı, diğerinin tüketici sıfatını taşıması, alışverişe konu olan malın ise Kanun’un 3 üncü maddesinde yazılı mal kavramı içerisinde yer alması gerekir.
3. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olaylar değerlendirildiğinde; davacıların tüketici, davalı şirketin ise satıcı sıfatlarını taşımadıkları çekişmesizdir. Bundan ayrı, davaya konu gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmelerinin de tüketici hukukunun özel olarak koruduğu anlamda tüketici işlemi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Bu bağlamda; anılan sözleşmeler uyarınca açılan davalara bakma görevi, genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesine aittir.
4. Bu itibarla, gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmelerini pay sahibi sıfatıyla imzalayan davacılar tarafından davalı şirket aleyhine sözleşmeye konu konutun taahhüt edilen sürede teslim edilmemiş olması nedeniyle uğradıkları kira kaybının ve eksik iş bedelinin tahsili istemiyle açılan davalara bakma görevinin, genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesine ait olduğuna, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi ile 19. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar vermek gerekmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmelerini pay sahibi sıfatıyla imzalayan davacılar tarafından davalı şirket aleyhine sözleşmeye konu konutların taahhüt edilen sürede teslim edilmemiş olması nedeniyle uğradıkları kira kaybının ve eksik iş bedelinin tahsili istemiyle açılan davalara bakma görevinin, genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesine ait olduğuna, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi ile 19. Hukuk Dairesinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,
2. Dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine,
3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine,
10.04.2023 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.