YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8354
KARAR NO : 2023/1529
KARAR TARİHİ : 22.05.2023

MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1692 E., 2022/1854 K.
DAVA TARİHİ : 14.10.2014
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kuşadası 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/556 E., 2022/79 K.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davalılardan …’ın (… mirasçısı) 13.11.1992 tarihinde Kuşadası 2. Noterliği 16734 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Aydın ili, Kuşadası ilçesi, Türkmen Mahallesi, Bayraklıdede mevkii, 103 ada, 14 parselde kayıtlı 17.810 m² olarak tespiti yapılan ve Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1979/31 E. sayılı dosyasında dava görülürken görev nedeni ile Kuşadası Kadastro Mahkemesine gönderilen dava dosyasına konu taşınmazın 40/128 (20/64) hissesini 800.000 TL karşılığında satmayı vaad ettiğini ve davalılardan …’ın 03.02.1994 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirtilen peşinatı ve kalan bakiyeyi tamamen ve nakden aldığını belirttiği ibranameyi imzaladığını, diğer davalılar …, …, …, …, … ve …’in (… miraçıları) 11.12.1992 tarihinde Kuşadası 2. Noterliğinde 18443 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kadastroca Aydın İli, Kuşadası İlçesi, Türkmen Mahallesi, Bayraklıdede mevkiinde vaki kain ve 103 ada 14 parsel numarasında 17.810 m² olarak tespiti yapılan ve Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 1979/31 esas sayılı dosyasında görülürken görev nedeni ile Kuşadası Kadastro Mahkemesine gönderilen dava konusu taşınmazın 80/128 (40/64) hissesini 1.100.000 TL karşılığında satmayı vaad ettiklerini, davalılar …, …, …, …, …’in 10.02.1995 tarihinde, …’in ise ayrı olarak 10.02.1995 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirtilen peşinatı ve kalan bakiyeyi tamamen ve nakden aldıklarını belirttikleri ibranameyi imzaladıklarını, ayrıca davalıların gayrimenkul satış vaadlerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin imzalandığı tarihten itibaren zilyetlik ve kullanma haklarını devrettiklerini, Kuşadası Kadastro Mahkemesinin 2002/1 E. ve 2002/1 K. sayılı dosyasında 17.07.2002 tarihinde satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tespit gibi tapuya kayıt ve tesciline karar verildiğini, bu kararın 06.10.2008 tarihinde karar düzeltme talebi olmaksızın Yargıtay tarafından onanıp kesinleştiğini, taşınmazın 8/128 hissesinin davalıların murisi …adına ve 24/128 hissesinin ise …ve Gülizar Kaya adına iştirak halinde tespit gördüğünü, daha sonra davalılar tarafından yargılamanın yenilenmesinin talep edildiğini, bu talebin değerlendirilmesi aşamasında dosya görev değişikliği nedeni ile Söke Kadastro Mahkemesine (2013/2 E.) gönderildiğini, bu mahkemenin 14.03.2014 tarihli celsesinde yargılamanın yenilenmesi talebinin kesinleşmiş hüküm icrasını durdurmayacağından kesinleşen Kuşadası Kadastro Mahkemesi kararının tapuya tesciline karar verildiğini ve hukuki süreç sonunda taşınmazın kadastro tespitindeki hali ile tapuya tescil edildiğini, kesinleşen mahkeme kararına istinaden …mirasçılarına (Ali Kaya mirasçıları olarak Gülizar Kaya ve Hatice Çakmak’ın iştiraken tescili de dahil) toplam intikal eden hisse oranının 10/64 olduğunu, oysa ki …’ın 10/64 hissede mirasına düşen payın 3.33/64 olmasına karşın gayrimenkul satış vaadi ile taşınmazın 20/64’ünü satarak 800.000 TL’sini aldığını, buna göre …’ın toplam taşınmazda 20/64 hissesi olacağını varsayarak taşınmazın 20/64’ünü sattığını, yani satmayı taahhüt ettiği taşınmaz miktarının toplam arazinin yüzölçümü olan 17.810 m²’nin 20/64’ü olan 5.565,62 m² iken hükmen tescil sonunda devredebileceği alanın toplam taşınmazın 3,3/64’ü olan 918,32 m² olduğunu, dolayısıyla davalı …’ın geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vermeyi vaad ettiği ve bedelini tahsil ettiği 5.565,62-918,32=4.647,30 m² taşınmazı devir etmesinin imkansız hale geldiğini, Hatice Çakmak’ın diğer mirasçıları olan …’tan ayrı mirasçılarda Hatice Çakmak’tan adlarına intikal edecek hisse olarak 40/64 hisse sattıklarını ve ancak bu mirasçıların tapuya tescil edilen toplam hisselerinin 6.7/64 olduğunu, dolayısıyla bu davalılarda 40/64 hissesi için şirketten 1.100.000 TL tahsil etmişken ve bu bedele karşılık taşınmazın tamamının 40/64 payını devretmeyi taahhüt etmişken mahkeme kararına göre 6.7/64 hisse verebileceklerinden 33.30/64 oranında gayrimenkul satış vaadinde devir etmeyi vaad ettikleri 9.266,76 m² taşınmazı devir etmelerinin imkansız hale geldiğini, davalılardan …’tan gayrimenkul satış vaadi ile devir etmeyi vaad ve taahhüt ettiği ve bedelini tahsil ettiği ve ancak ifası imkansız olan 4.647,30 m² yüzölçümlü taşınmazın ifa imkansızlığının ortaya çıktığı tarih olan hükmün tapuya tescil anı olan 02.04.2014 tarihindeki rayiç değerini, diğer davalılardan ise müşterek ve müteselsilen gayrimenkul satış vaadi ile devir etmeyi vaad ve taahhüt ettikleri ve bedelini tahsil ettikleri ancak ifası imkansız olan 9.266,76 m² yüzölçümlü taşınmazın ifa imkansızlığının ortaya çıktığı tarih olan hükmün tapuya tescil anı olan 02.04.2014 tarihindeki rayiç değerini talep ettiğini belirterek belirsiz alacak davası olarak davalılardan …’dan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 613.125 TL’nin, davalılardan …, …, …, …, … ve …’den müşterek ve müteselsilen dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 1.222.565 TL’nin tahsilini talep etmiş, davacı vekili 26.03.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle; davalılardan … yönünden talebini 1.742.737,50 TL olarak ıslah ederek dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte, diğer davalılar yönünden ise talebini 3.475.035 TL olarak ıslah ederek dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

II. CEVAP
1. Davalılar vekili; taşınmazın satış vaadinde bulunan taraf olarak adlarına tapuda kayıtlı olmadığını, kadastro çalışmaları sırasında bir kısım payların üçüncü kişiler adına tespit edildiğini ve 13.03.1979 tarihinde Kuşadası Kadastro Mahkemesine tespite itiraz davası açtıklarını, daha açık bir deyimle satışı vaad edilen payların mülkiyetinin satış vaadinde bulunanlara ait olmadığını davacının bildiğini, satışı vaad edilen taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu başından beri bilen, davaya müdahil olarak katılan ve aralarında yaptıkları sözleşmeler ile dava sonucunda verilecek karara razı olan Yaman Otelcilik A.Ş.’nin ifanın imkansız olduğu iddiasıyla vaad borçlularına karşı böyle bir alacak davası açmasının iyi niyetle bağdaşmadığını, satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilme zamanının gelmemiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Yargılama sırasında … vefat ettiğinden mirasçısı davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kesinleşen bir hüküm nedeniyle kendi adlarına tescil edilmeyen taşınmazdaki hisselerini satmayı vaad edenlerin ifasının imkansız olduğu, geçerli olarak noterden düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi gereği davacının ifanın imkansızlaştığı tarih olan Söke Kadastro Mahkemesinin 2013/2 E., 2016/10 K. sayılı kararı ile tapuya tesciline karar verilerek tescil yapılan 02.04.2014 tarihinde taşınmazların rayiç değerini istemekte haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. Davacı vekilinin 10.03.2022 tarihli talep dilekçesinin değerlendirilmesi sonucunda İlk Derece Mahkemesince 11.03.2022 tarihli tahsis şerhi ile “5-)Davacı tarafça yapılan 25,20 TL başvurma harcı 206,30 TL keşif harcı 500,00 TL bilirkişi ücretleri ve 923,7 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere 1.655,20 TL yargılama giderinin %34’ü olan 562.768,00 TL’sının davalı …’tan alınarak davacıya verilmesine..” şeklinde verilen hükmün “5-)Davacı tarafça yapılan 25,20 TL başvurma harcı 206,30 TL keşif harcı 500,00 TL bilirkişi ücretleri ve 923,7 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere 1.655,20 TL yargılama giderinin %34’ü olan 562,76 TL’sinin davalı …’tan alınarak davacıya verilmesine…” şeklinde tashihine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı … vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı … vekili; kendisi ve …’ın, Kadastro Mahkemesinin kararının kesinleşmesi sonucu kendileri adına tescili yapılan 1/48 payı tapuda devrettiğini, bu durumun yapılan hesaplamalarda dikkate alınmadığını, kendisi ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, 20 /64 paya ilişkin olarak 800.000 TL ödeme yapılacağının, ancak yapılan ödemelerden sonra bakiye kalan 375.000 TL’nin dava sonuçlanıp 20/64 hissenin Yaman Otelcilik Turizm Ticaret A.Ş. adına tescili yapıldığı andan itibaren başlamak üzere altı eşit taksitte ödeneceğinin, tescil yapılmadığı veya 10/64 hisse tescil edildiği taktirde bu ödemenin yapılmayacağının açıkça belirtildiğini, hüküm nedeniyle anılan bedelin tescil yapılamadığı için kendisine ödenmediğini, buna rağmen mahkemece bedelin tamamı ödenmiş gibi hesaplama yaparak, tahsil etmediği bir parayı ödemeye mahkum ettiğini ve davacı lehine sebepsiz zenginleşmeye sebep olduğunu, mahkemece tapudaki emsal satış değerleri, belediye emlak vergisi değerleri, ilgili vergi kayıtları istenmeden taşınmazın değeri konusunda yaptığı itirazlar dikkate alınmadan tek bir bilirkişi raporuyla yetinilerek karar verildiğini, davalılardan … dava sırasında vefat etmiş olmasına rağmen mirasçılarının davaya dahil edilmeden karar verildiğini, 07.04.2008 tarihli sözleşmelerin dikkate alınmadığını, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının dava dilekçesinde davalıların kök murisi …adına tescil edilen ve bu nedenle davacıya devri olanaklı olan hisseye karşılık gelen yüz ölçüm miktarlarını tenkis etmek suretiyle davalılardan alacak talep etmesi itibariyle davalı …’ın murisinden intikalen gelen ve davacıya devretmiş olduğu 1/48 hisseye karşılık gelen bedelin davalı …’tan tahsiline karar verilen alacak miktarının içinde bulunmaması, davalı …’a satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonra bakiye kalan 375.000 TL’nin düzenlenen 03.02.1994 tarihli ibraname ile ödenmiş olması, her ne kadar Kuşadası Kadastro Mahkemesinin 2002/1 E., 2002/1 K. sayılı dosyasının 06.10.2008 tarihinde kesinleşmesi itibariyle satış vaadi sözleşmesinin ifası 06.10.2008 tarihinde imkansız hale gelmesi ve bu tarihteki taşınmaz değerine göre davacı alacağının hesaplanması gerekmesine rağmen ilk derece mahkemesi kararına karşı bu yönden davalı … tarafından istinaf itirazında bulunulmaması nedeniyle davalı …’ın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı … vekili; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde 20/64 paya ilişkin olarak 800.000 TL ödeme yapılacağının, ancak yapılan ödemelerden sonra bakiye kalan 375.000 TL’nin dava sonuçlanıp 20/64 hissenin Yaman Otelcilik Turizm Ticaret A.Ş. adına tescili yapıldığı andan itibaren başlamak üzere altı eşit taksitte ödeneceğinin, tescil yapılmadığı veya 10/64 hisse tescil edildiği taktirde bu ödemenin yapılmayacağının açıkça belirtildiğini, hüküm nedeniyle anılan bedelin tescil yapılamadığı için kendisine ödenmediğini, ibranamenin sonradan rızası alınmaksızın dosyaya sunulduğunu, başka evraklar imzalatılırken söz konusu ibranamenin de imzalatıldığını, mahkemece tapudaki emsal satış değerleri, belediye emlak vergisi değerleri, ilgili vergi kayıtları istenmeden, taşınmazın değeri konusunda yaptığı itirazlar dikkate alınmadan tek bir bilirkişi raporuyla yetinilerek karar verildiğini, tarafların sonradan imzaladıkları 07.04.2008 tarihli iki sözleşme ile mahkeme kararına razı olduklarını, başkaca alacağının kalmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin satış vaadi sözleşmesinin ifası 06.10.2008 tarihinde imkansız hale gelmesi ve bu tarihteki taşınmaz değerine göre davacı alacağının hesaplanması tespitini yapmasına rağmen bozma sebebi yapmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine göre devri imkansız hale gelen taşınmazın rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Önsözleşme başlıklı 29 uncu maddesi şöyledir:
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

2. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun Noterlerin Genel Olarak Yapacakları İşler başlıklı 60/1.3 üncü bendini şöyledir:
“…3. Gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak,”

3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 20.10.2021 tarihli ve 2020/12193 Esas, 2021/10356 Karar sayılı ilamı.

3. Değerlendirme
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle istinaf aşamasında ileri sürülmeyen hususların temyizde ileri sürülemeyeceğinin, davalı vekilinin bilirkişi raporuna itirazının dava konusu yapılan taşınmazın tapu kayıtlarının ve ilgili beyanların, var ise civar parsellerde yapılan satışlardaki emsal değerlerin tapu sicil müdürlüğünden istenilmesi ve bu değerlerin esas alınarak yeniden payın belirlenmesi şeklinde olduğunun, davalılar vekilince somut olarak emsal bildiriminde bulunulmadığının, mahkemece dava konusu yapılan taşınmazın tapu kayıtlarının getirtildiğinin, 27.06.2016 tarihli bilirkişi raporunda da parselin mevcut durumu, şehir merkezine, deniz kenarına ve karayoluna yakınlık durumu, konumu, piyasa rayiçleri, alım satım imkanları, değeri istenilen tarihteki piyasada paranın alım gücünün dikkate alındığının ve davalılar vekilince sunulan 07.04.2008 tarihli sözleşme hükümlerinin de değerlendirildiğinin anlaşılmasına göre usul ve kanuna uygun olup davalı … vekilince ileri sürülen temyiz sebeplerinin reddi gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı … vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.05.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.