YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8311
KARAR NO : 2023/340
KARAR TARİHİ : 27.02.2023

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/559 E., 2020/1895 K.
KARAR : Davanın reddine

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı; davalıların murisinden kalan taşınmazı 2007 yılında kiraladığını, 2013 yılında imzalanan protokol ile kira süresinin beş yıl daha uzadığını ve önceki kira sözleşmesi hükümlerinin aynen geçerli olacağının kararlaştırıldığını, kira sözleşmenin yedinci maddesinde kiraya verenlerin; taşınmazı üçüncü kişilere devretmemeyi, devredildiği takdirde kiralanandan sözleşme sonuna kadar yararlanılmasını temin etmeyi taahhüt ettiklerini, bu tahhüdün yerine getirilmemesi durumunda ise tahliye tarihinden sözleşme süresinin sonuna kadar işleyecek kira bedelleri toplamının iki katı tutarında cezai şart bedeli ödemeyi kabul ettiklerini, sözleşmenin bu hükmüne aykırı şekilde kiralananın üçüncü kişiye devredildiğini, üçüncü kişinin ihtarname ile kiralananın tahliyesini talep ettiğini ve aksi halde ihtiyaca dayalı tahliye davası açılacağını ihtar ettiğini, taşınmaz hakkında yıkım kararı aldırılması üzerine 2015 yılı Ağustos ayında kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını iddia ederek; fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere protokole güvenerek mecura yaptığı 172.535 TL harcama bedeli ile 19.989,20 TL taşınma masrafının davalılardan tahsilini talep etmiş; sunduğu ıslah dilekçesi ile davayı sözleşmenin yedinci maddesinde öngörülen cezai şart tazminatının tahsili olarak ıslah ettiğini bildirerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 192.524,28 TL cezai şart bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar; tahliyenin idarece alınan yıkım kararı neticesinde gerçekleştiğini, sözleşmenin hukuki ve fiili imkansızlık nedeniyle sona erdiğini, kiralananın devriyle yeni malikin sözleşmeye taraf hale geldiğini savunmuşlar, ıslah sonrasında ise; kira sözleşmesinin mülkiyet hakkını sınırlandırdığını ve buna yönelik cezai şart hükmünün geçersiz olduğunu, ıslahın kötü niyetli olduğunu, taşınmaz devredilmeseydi de yıkım kararı alınacağından illiyet bağı bulunmadığını, sözleşmenin hukuki ve fiili imkansızlık nedeni ile sona erdiğini bildirerek, davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince verilen 05.07.2018 tarihli ve 2016/1327 E., 2018/782 K. sayılı kararla; ıslah öncesi aldırılan bilirkişi raporları doğrultusunda, talep edilen masrafların faydalı yahut zorunlu masraf olarak değerlendirilemeyeceği, ayrı ve bağımsız bir dava konusu olan cezai şartın ıslah yoluyla talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 09.05.2019 tarihli ve 2019/186 E., 2019/464 K. sayılı kararıyla; ayrı bir dava konusu oluşturan alacak talebinin ıslah yoluyla dava kapsamına alınmasının mümkün olmadığı, sözleşmenin feshi nedeniyle masrafların tazminine ilişkin talebin cezai şart talebine dönüşmesinin mümkün olmadığı, tahliyenin ise binanın riskli yapı olduğunun tespiti üzerine gerçekleştiği, taraflarca önceden öngörülemeyen bir nedenin ortaya çıkması doğrultusunda davalıların yasadan kaynaklanan yıkımdan sorumlu tutulamayacağı ve davacının talebinde haklı olmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2. Dairece verilen 03.02.2020 tarihli ve 2019/3880 Esas, 2020/686 Karar sayılı ilamla; davacının talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 180 inci maddesi gereğince tam ıslaha ilişkin olduğu, davacının 19.02.2018 tarihli tam ıslah dilekçesiyle dava değeri aynı kalacak şekilde kiralanana yapılan harcamalar ile taşınma masrafına ilişkin 192.524,28 TL’lik talebini cezai şart hükmüne dayalı talebe dönüştürmek adına işlem yaptığı, bir haftalık yasal süre içinde ıslah edilen cezai şart talebine yönelik yeni dava dilekçesini de mahkemeye sunduğu, bu nedenle davanın ıslah edilmiş haliyle görülüp değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, Bölge Adliye Mahkemesi Kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararla; taşınmazın Elazığ Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 07.04.2015 tarihli ve 2360 sayılı talebi üzerine 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereğince riskli yapı olarak belirlendiği ve yıkıldığı, taşınmazın tahliyesi ile satılması arasında illiyet bağının bulunmadığı, kiralananın idari bir işlem sonucu yıkıldığı, satılmamış olsaydı dahi kiralananın yıkılacağı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 2007 tarihinde akdedildiği, oysa yıkıma esas teşkil eden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdiği, bu anlamda kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yürürlüğe giren mevzuattan kaynaklı olarak dava dışı idare tarafından tesis edilen yıkım kararı sonucu kiralananın tahliyesinde davalılara atfedilebilecek herhangi bir kusur olmadığını, sonraki ifa imkânsızlığı hali bulunduğunu, borcun ifasının borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması sonucunda asıl borcun ve ceza koşulu dahil olmak üzere asıl borca bağlı (fer’i) hakların sona erdiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; Sözleşmedeki hükmün ifa yerine cezai şart olduğunu ve davalıların ifa yerine cezai şarta dayanarak sözleşmeden döndüğünü, riskli yapı tespitinin yeni malik döneminde gerçekleştiğini, sözleşmedeki cezai şart hükmünün koşullarının gerçekleştiğini, davanın ifa imkansızlığı nedeniyle reddine dair kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, cezai şart bedeli istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179 uncu maddesi, “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.” hükmünü içerir.

3. Değerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin “kiralayanın taahhüdü ve cezai şart” başlıklı yedinci maddesi; “Kiralayan, sözleşmenin devamı müddetince mecuru 3. şahıslara satıp, devretmeyeceğini; devrederse kiracının mecurdan sözleşme sonuna kadar yararlanmasını temin edeceğini garanti ve taahhüt eder. Şayet Kiralayan bu garanti ve taahhüdüne aykırı olarak mecuru 3. şahıslara devreder ve yeni malik de Kiracının mecurdan tahliyesini isterse, bu durumda kiralayan, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan kira bedelleri toplamının iki katı tutarındaki meblağı, cezai şart olarak Kiracıya derhal ve defaten ödeyeceğini; ayrıca kiracının bunu aşan zararlarını da tazmin edeceğini, gayrıkabil-i rücu kabul, beyan ve taahhüt eder.” hükmünü içermektedir.

3.Anılan sözleşme hükmüne dayalı olarak cezai şart bedeli talep edilebilmesi için; kiralananın yeni malik tarafından açılan tahliye davası neticesinde tahliye edilmesi gerekmektedir. Anılan hükümde; yeni malikin kiralananın tahliyesini istemesi ve cezai şart hesabının tahliye tarihi esas alınarak yapılacağı düzenlendiğinden, yalnızca yeni malik tarafından ihtar gönderilmesi cezai şartın gerçekleşmesi için yeterli değildir.

4.Buna göre Mahkemece; sözleşmede öngörülen cezai şartın koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü uyarınca sonucu itibarıyla ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması gerekir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,

2.Davacı tarafın temyiz itirazının kabulü ile sonucu itibarıyla doğru olan İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,27.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.