YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8213
KARAR NO : 2023/1155
KARAR TARİHİ : 12.04.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/186 E., 2021/45 K.
DAVA TARİHİ : 16.03.2016
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 21. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/105 E., 2018/280 K.
Taraflar arasındaki alacak ve tapu iptali ile tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili ve davalılardan şirket vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalılardan şirket vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; davalılar ile 20.04.2015 tarihli “Emlak Sözleşmesi” başlıklı tellallık sözleşmesini imzadıklarını, davalı …’ın sözleşmede kefil olarak imzasının bulunduğunu, sözleşmenin konusunun müteahhit olan davalılara arsa ile ilgili olarak aracılık hizmeti vermek olduğunu, bu kapsamda davalıları dava dışı arsa sahipleri ile görüştürerek arsa üzerinde inşaata başlanılmasının sağlandığını, sözleşme konusu yükümlülük yerine getirildiği halde ödenmesi kararlaştırılan 80.000,00 TL ödenmediği gibi dairenin de teslim edilmediğini, daire bedelinin yapılacak keşif sonucunda belirleneceğini ileri sürerek; 80.000,00 TL alacağın davalılardan tahsilini, ayrıca dava dışı arsa sahipleri ile yaptığı anlaşma gereği davalı yüklenici şirkete düşen ve sözleşmede belirtilen nitelikteki dairenin davacılar adına tapuya tesciline, bunun mümkün olmaması halinde daire bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmişler; yargılama sırasında tapu iptali ve tescil talebi bakımından dava değerini 360.000,00 TL’ye artırmışlardır.
II. CEVAP
1. Davalı şirket; görevli mahkemenin Ticaret Mahkemesi olduğunu, davacıların tellal olmadığı gibi tellallık sözleşmesine ilişkin görüştürme, toplantı düzenleme, taşınmaz bulma, arsa sahiplerini bir araya getirme işlemlerini de gerçekleştirmediklerini, arsaya ilişkin bilgilerinin dahi olmadığını, tek yanlı ücret ödeme taahhüdü içeren sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmede el yazısı ile değişiklik yapılarak bedelin artırıldığını, sözleşmenin arsa sahipleri ile görüşme sağlamaya yönelik vaatte bulunarak baskı ile imzalatıldığını, davacıların imzasının dahi bulunmadığını, arsanın şirket yetkilisi Turgut Danacı’nın kendi uğraşları ile bulunduğunu ve sahipleri ile anlaşma sağlandıktan sonra inşaata başlanıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı …, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirketin taşınmazın varlığı ve hissedarlarından davacıların vasıtası ile haberdar olduğunun, arsaların davalı şirkete davacı komisyoncular tarafından gösterildiğinin dinlenen tanık beyanlarıyla ispatlandığı, her ne kadar davacılar davalı şirket ile taşınmazın hissedarları arasında tapuda sözleşme yapılmasına katkıda bulunmamış iseler de sözleşmenin metninden noter sözleşmesinin davacılar vasıtasıyla yapılacağı anlamının çıkmadığı, aksine ödemenin noter sözleşmesi yapıldıktan sonra yapılacağının belirtildiği, bu hali ile fırsat gösterici tellallık işlerini yerine getiren davacıların 80.000,00 TL komisyon ücretini almaya hak kazandıkları; sözleşmede komisyon bedeli olarak kararlaştırılan daireye ilişkin tapu iptali ve tescil isteminin gayrimenkul satışının resmi şekilde yapılması halinde geçerli olacağı, geçersiz sözleşmeye dayalı tapu iptali ve buna yönelik bedel isteminde bulunulamayacağı, davacıların komisyon hizmeti görmedikleri davalı …’dan talepte bulunamayacakları, yine kefil olarak atılan imzanın adi kefalet niteliğinde olması nedeniyle asıl borçluya müraacaat ile alacağını tahsil edememesi halinde kefile müracaat etme imkanının olacağı gerekçesiyle; davanın davalı şirket yönünden kısmen kabulüne, 80.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsiline, daireye yönelik tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelinin tahsili yönündeki talebin reddine, davalı … hakkındaki davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve davalı şirket vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacılar vekili; sözleşmenin imzalanması aşamasında henüz inşaata başlanmaması nedeniyle sözleşmenin bir bütün halinde geçerli olup tapu iptali ve tescil ya da dairenin bedelinin tahsili talebinin reddinin doğru olmadığını, tapu iptali ve tescili mümkün değilse bedelinin tahsilinin ayrı talepler olduğunu ve en azından bedelin tahsiline karar verilmesi gerektiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı şirket vekili; arsa sahiplerinden yalnızca bir kısmı ile ve yine şirketin çabası sonucu noterde sözleşme imzalandığını, dolayısıyla davacıların edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin noterde arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında sözleşme düzenlenmesi hususunu içerdiği ve şarta bağlı olduğu, sözleşme gereğinin yerine getirilmediğinin tanık beyanları ile ispatlandığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 20.04.2015 tarihli sözleşmede davalı şirketin davacıların tellallık sözleşmesinden kaynaklı komisyon alacağını kabul ve ödemeyi taahhüt ettiği, bu ödemenin de arsa sahipleri ile noter sözleşmesi yapılması şartına bağlandığı, tarafların sözleşmeye “…arsa sahipleriyle noter sözleşmesi yapıldıktan sonra…” şeklinde yansıyan iradesinden açıkça noterde düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi anlaşılmamakta ise de, davalı şirketin 30.09.2015 tarihinde belediyeye ruhsat başvurusunda bütün arsa maliklerinin noterde düzenlenmiş vekaletlerini sunmuş olduğu, dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan geciktirici şart gerçekleştiğinden davacıların komisyon alacağını talep edebilecekleri, sözleşmede taşınmaz devrine ve/veya taşınmaz satış vaadi tahhüdüne dair herhangi bir edimin üstlenilmediği gibi TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 706 ncı maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmamış olan taşınmaz devrine ilişkin 20.04.2015 tarihli sözleşmenin bu yönden hukuken geçerli olmadığı gerekçesiyle, davacılar vekili ve davalı şirket vekilinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili ve davalı şirket vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
2. Davalı şirket vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tellallık sözleşmesinden kaynaklı ücret alacağının tahsili ile bu ücrete dahil olduğu ileri sürülen taşınmazın tapusunun iptali olmadığı takdirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 175, 237, 520 ila 525 inci maddeleri,
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 706 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (2644 sayılı Kanun) 26 ncı maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, ….’a …, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 – erişim tarihi 03.06.2022).
2. Taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlenen ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazanan kişi olarak tanımlanan (Türk Hukuk Lûgatı, Ankara 2021, C. 1, s. 991) simsarlık, yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Kanun’un 520 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
3. Kanun koyucu, 6098 sayılı Kanun’un 520 nci maddesinde simsarlık sözleşmesini; “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
4. 6098 sayılı Kanun’un 521 ve devamı maddelerindeki düzenlemelere göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin, iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, Kanun’un 175 inci maddesi kapsamında yani dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup, ücret alacağının doğumu için bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren Kanun’un 521 inci maddesinin birinci fıkrası hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. Madde bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Kanun’un 523 üncü maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
5. Anılan mevzuat hükümlerinde, kanun koyucu simsarlık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup, taraflar sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
6. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; 20.04.2015 tarihli sözleşmede kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması şeklinde kararlaştırılan geciktirici şartın gerçekleştiği, bu nedenle dava dışı arsa sahipleri ile davalı şirket arasında anılan sözleşmenin kurulmasına aracılık eden davacı simsarların 80.000,00 TL olarak kararlaştırılan ücrete hak kazandıkları açıktır.
7. Her ne kadar, davacı simsarlar sözleşmede belirlenen 80.000,00 TL ücretin yanında ayrıca bir adet dairenin de ücret olarak verileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürmüşler ise de, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği iddia edilen bu sözleşme hükmü; 4721 sayılı Kanun’un 706, 6098 sayılı Kanun’un 237 ve 2644 sayılı Kanun’nun 26 ncı maddeleri uyarınca resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersizdir.
8. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, dolayısıyla kararda belirtilen gerekçenin yerinde olduğu anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
12.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.