YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8162
KARAR NO : 2023/953
KARAR TARİHİ : 04.04.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1100 E., 2022/1188 K.
DAVA TARİHİ : 12.11.2019
KARAR : Davanın reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/132 E., 2021/419 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı; davalı ile imzaladığı 01.01.2014 tarihli sözleşme ile 8 parsel sayılı taşınmazda yapılacak olan binadan B bloktaki 11. kat 47 numaralı güney doğu – batı cepheli 3+1 dairenin kendisine satışı hususunda anlaştıklarını, inşaatın 01.01.2014 tarihinden itibaren 24 ay içerisinde tamamlanacağının, gerekirse bu sürenin 6 ay daha uzatılabileceğinin, davaya konu dairenin bu süre içerisinde teslim edilmediği takdirde teslim edilmeyen her ay için günün rayicine göre belirlenecek olan aylık kira bedelinin yetkili şirket tarafından ödeneceğinin, taşınmaz satış bedeli olarak belirlenen 60.000 TL’ye mahsuben 58.000 TL’yi davalıya peşin olarak ödediğinin, kalan 2.000 TL’yi ise ileri bir tarihte ödeyeceğinin kararlaştırıldığını; ödediği 58.000 TL’ye teminat olarak 01.01.2014 düzenleme tarihli 58.000 TL’lik bono ile ayrıca sözleşmeye dahil edilmeyen daha önce ödediği 10.000 TL’ye karşılık 03.11.2013 keşide tarihli teminat bonosunun davalı tarafından düzenlenerek kendisine verildiğini; bugüne kadar davalının sözleşme gereği üzerine düşen edimini yerine getirmediğini, kararlaştırılan sürede daireyi teslim etmediği gibi taşınmaz satış bedeli olarak ödediği 68.000 TL’yi de iade etmediğini, sözleşmeye konu dairenin günün rayicine göre aylık kira bedelinin 500 TL olduğunu, bu nedenle toplam 14.700 TL cezai şart talep etme hakkının bulunduğunu, alacağının tahsili amacıyla davalı aleyhine başlattığı icra takibinin davalının haksız itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı; davacı tarafından davaya dayanak gösterilen 01.01.2014 tarihli sözleşme başlıklı belge ve teminat senetleri uyarınca borcunun bulunmadığını, gerek banka kanalıyla gerekse elden ödemeler yaparak davacıya olan borcunu bitirdiğini, akabinde 25.12.2016 tarihli fesih sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz satış sözleşmesini karşılıklı olarak feshettiklerini, dolayısıyla davacı ile arasındaki bütün sözleşmelerin ve evrakların geçersiz olduğunu, alacak vereceklerinin kalmadığını, iddiaya konu 03.11.2013 keşide tarihli 10.000 TL’lik teminat senedinin ise 01.01.2014 tarihli taşınmaz satış sözleşmesiyle herhangi bir ilgisinin bulunmadığını, davacının icra takibi başlatmakta kötü niyetli olduğunu, davacıya duyduğu güvenle senetlerin imha edildiğini düşünüp iadesini istemediğini, talep edilen aylık kira bedelinin de fahiş olduğunu savunarak, davanın reddi ile davacının kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan davaya konu harici taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, tarafların aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iade ile yükümlü oldukları ancak ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs) ortalamaları alınarak ifanın imkansız hale geldiği tarihteki ulaşacağı alım gücünün iadesine karar verilmesi gerektiği, davacı tarafından davalıya satış bedeline mahsuben 58.000 TL ödendiği, bunun 4.710 TL’sinin davalı tarafından davacıya iade edildiği, bakiye 53.290 TL’nin ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar ulaşacağı tutarın 95.602,84 TL olduğu, öte yandan sözleşme geçersiz olduğundan kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olduğu, her ne kadar davalı tarafından delil olarak dosyaya sunulan ibranamede; “alacak verecek kalmamıştır” ifadesine yer verilmiş ise de, ödeme miktarının ve türünün ne olduğunun açıkça belli olmadığı, keza sözleşme konusu miktar iade edilmiş ise davalı tarafça buna dair makbuz vs. belge de sunulamadığı, dava dışı HBC inşaat ile yeni sözleşmeler yapıldığı belirtilse de ibraname içeriğinde bu hususa da değinilmediği, buna ilişkin yazılı delil sunulamadığı, tüm bu nedenlerle ibranamenin geçersiz olduğu, davalı takip tarihi öncesi temerrüde düşürülmediğinden işlemiş faiz isteminde bulunulamayacağı, alacağın likit olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davalının takibe vaki itirazının kısmen iptaline, takibin 68.000 TL asıl alacak üzerinden devamına, fazlaya ve işlemiş faize ilişkin istemin reddine, asıl alacak olan 68.000 TL’nin % 20 si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, davalının kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 01.01.2014 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunu, sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın davalıdan tahsilinin gerektiğini, yine 10.000 TL’lik teminat senedine yönelik alacağın da kabulü gerektiğini, nitekim davalının senet bedelini ödediğini ispat edemediğini, işlemiş faize yönelik talebin reddine karar verilmiş olmasının doğru olmadığını, sözleşme tarihinden itibaren davalıya ödenen bedele faiz işletilmesi gerektiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; davaya konu 01.01.2014 tarihli sözleşmede inşaatın HBC inşaat tarafından yapılacağının yazıldığını, davalının HBC inşaat ile davacı arasında sadece aracılık yaptığını, daire satış bedeli olarak ödenen 58.000 TL’nin de HBC inşaatın uhdesine geçtiğini, bu nedenle borcu HBC inşaatın üstlendiğini, davacının HBC inşaat ile sözleşme imzalamaktan imtina ettiğini, ibranamenin geçerli olduğunu, ibraname imzalandıktan sonra davacının teminat senedini iade edeceği noktasında davalıyı oyaladığını, icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, davacının kötü niyet tazminatına mahkum edilmesi gerektiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eldeki davanın harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı alacak istemiyle açıldığı, 25.12.2016 tarihli “fesih sözleşmesi” başlıklı ve davacı tarafça imzalanan belgenin ibra sözleşmesi mahiyetinde olduğu, işbu ibranameye rağmen davacının icra takibi başlatmakta kötü niyetli olduğu, davanın reddinin gerektiği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında; davanın reddine, takip miktarı üzerinden belirlenen 23.438,83 TL kötü niyet tazminatının davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olduğunu, nitekim dava dışı HBC adlı yüklenici şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmayı taahhüt ettiği inşaattan almaya hak kazandığı bağımsız bölümleri alacağın temliki yolu ile davalıya devrettiğini, davalının da yine alacağın temliki yolu ile davaya konu bağımsız bölümü davacıya devrettiğini, 25.12.2016 tarihli “fesih sözleşmesi” başlıklı belge her ne kadar ibraname olarak değerlendirilmiş ise de, davalı tarafça imzalanmadığı için ibraname olarak kabul edilemeyeceğini, davacının bahse konu belgeyi imzalamış olduğunun farkında bile olmadığını, tanık beyanları ile sabit olduğu üzere evrakın çok kalabalık bir ortamda imzalatıldığını, davacının kötü niyetinden bahsedilemeyeceğini, davanın kabulü gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı alacağın tahsili istemiyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

2. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, ” alacağın temliki ” hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

3. Geçersiz sözleşme nedeniyle verilenlerin geri istenmesi hâli 6098 sayılı Kanun’un sebepsiz zenginleşmeden doğan borç ilişkilerini düzenleyen 77 ve devamı maddeleri çerçevesinde çözümlenir. Anılan Kanun’un 77 nci maddesine göre haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.

4. Geçersiz sözleşme çevresinde verilenlerin iadesi, somut olayda olduğu gibi, alacaklı olduğunu iddia eden tarafça başlatılan bir icra takibi ile de istenebilir. Borçlunun ödeme emrine itirazı üzerine duran takibin devamı için 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 67 ve devam maddeleri çerçevesinde itirazın iptali davası açılırsa, bu davaya bakan mahkemenin takip tarihi itibarıyla sebepsiz zenginleşme ve iade borcunun doğup doğmadığını, alacağın var olup olmadığını, buna göre borçlunun itirazının haklı sayılıp sayılamayacağını tespit etmesi gereklidir.

5. Öte yandan; takip dayanağı bir senedin teminat senedi olduğu iddiasının, hangi ilişkinin teminatı olduğu senet üzerine yazılmak suretiyle ya da yazılı bir belge ile ispatlanması gerekir. Senedin teminat senedi olduğu senet metninden anlaşılamıyor ise senedin sözleşme ile bağlantısı kanıtlanmalıdır. Sözleşmede senedin vade, tanzim tarihi ve miktarlarına açık bir şekilde atıf bulunmalıdır. Senede açıkça atıf bulunan sözleşmede senedin teminat amacıyla verilmiş olduğu belirtilmiş olabilir (Hukuk Genel Kurulu’nun 06.03.2013 tarih ve 2012/12-768 E, 2013/312 K. sayılı ve yine 15.09.2020 tarihli ve 2017/12-269 E., 2020/591 K. sayılı ilamları).

6. Uyuşmazlık konusu itibariyle önem arz eden “usuli kazanılmış hak” kavramı ise; davaların uzamasını önlemek, hukukî alanda istikrar sağlamak ve kararlara karşı genel güvenin sarsılmasını önlemek amacıyla Yargıtay uygulamaları ile geliştirilmiş, öğretide kabul görmüş ve usul hukukunun vazgeçilmez ana ilkelerinden biri hâline gelmiştir. Anlam itibariyle, bir davada, mahkemenin ya da tarafların yapmış olduğu bir usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve kendisine uyulması zorunlu olan hakkı ifade etmektedir. Bu kavrama ilişkin olarak HUMK’da ve HMK’da açık bir düzenleme bulunmamakta ise de; bu ilkenin uygulanma gerekliliği her iki Kanun hükümleri karşısında da varlığını sürdürmektedir ( 09.05.1960 tarihli ve 1960/21 E., 1960/9 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı).

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın harici taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanıyor olmasına, sözleşmenin tarafının yüklenici olmamasına, yükleniciden satın alınmayan taşınmazlarda alacağın temliki hükümlerinin uygulanamayacak olmasına, uyuşmazlığa konu geçersiz sözleşme ile kararlaştırılan cezai şarta ilişkin hükümlerin de geçersiz sayılacağına, bu hükme dayanarak talepte bulunulamayacağına, takibe dayanak gösterilen 10.000 TL bedelli senedin teminat senedi olduğu ve sözleşmeyle bağlantısının bulunduğu iddiasının, ispat yükü üzerinde bulunan davacı tarafça ispat edilememiş olmasına, davanın açıldığı Kayseri 2. Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile takibin 53.290 TL asıl alacak yönünden iptali ile kaldığı yerden devamına dair verilen 19.11.2020 tarihli kararın davacı tarafça işlemiş faiz talebi yönünden istinaf edilmemiş olmasının, davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşturacak olmasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dısında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca, davacı alıcı tarafından davalı satıcıya satış bedeline mahsuben 58.000 TL ödendiği, ödenen bedele teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, davalı tarafından 58.000 TL bedelli bononun düzenlenerek davacıya verildiği, bu hususun sözleşme içeriği itibariyle sabit olduğu, sözleşmeden kaynaklı alacağın tahsili istemiyle davaya konu icra takibinin başlatıldığı, söz konusu bononun da takibe dayanak gösterildiği, davalının takibe vaki itirazı üzerine eldeki davanın açıldığı, davalının ise aşamalardaki beyanında; davaya konu satış sözleşmesini, 25.12.2016 tarihli sözleşme ile karşılıklı olarak feshettikleri, ibraname niteliğindeki işbu belge ile davacı ile arasındaki bütün sözleşmelerin ve evrakların geçersiz sayılacağını kararlaştırdıkları, böylece davacının kendisinden alacağının kalmadığı, satış sözleşmesinden kaynaklanan edimini yüklenici şirketin üstlendiği, nitekim davacı ile yüklenici firma arasında sözleşme yapılacakken davacının sözleşme imzalamaktan imtina ettiği, kendisinin sadece satışa aracılık ettiği, sorumluluğuna gidilemeyeceği, kaldı ki satış bedeline mahsuben ödenen 58.000 TL’nin de yüklenici firmanın uhdesine geçtiği yönünde savunmada bulunduğu anlaşılmaktadır.

3. Her ne kadar Bölge Adliye Mahkemesince; davalının savunması doğrultusunda, fesih ve ibralaşmaya dair 25.12.2016 tarihli belgeye geçerlilik tanınıp, davacının davalıyı ibra ettiğinin kabulü ile sonuca gidilmiş ise de; belgenin tek taraflı olarak davacı tarafça imza altına alınmış olması, belge içeriğinde takibe konu 58.000 TL bedelli senetten açıkça bahsedilmemiş olması ve senedin halen davacının elinde olması, davalının da kabulünde olduğu üzere, davacı ile dava dışı yüklenici firma arasında yeni bir sözleşme imzalanmamış olması nedeniyle, işbu belge geçersiz olup; davacının, takibe dayanak gösterilen 58.000 TL bedelli senetten ötürü davalıyı ibra etmediğinin kabulü gerekir.

4. Bununla birlikte, dosyadaki bilgi ve belgelerden; davalı tarafından banka havalesi ile “kira ödemesi” açıklamasıyla davacıya toplam 4.710 TL gönderildiği sabittir. İşbu bedelin, davaya konu harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca, taşınmazın tesliminde gecikilen her ay için ifaya eklenen cezai şart olarak kararlaştırılan kira bedeli olduğu tarafların da kabulündedir. Geçersiz sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart da geçersiz olup ifası talep edilemeyecekken, davalının borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getirdiğinin kabulü gerekir. Nitekim aksi ispat edilememiştir. Bu durumda, 6098 sayılı Kanun’un 77 nci maddesine göre iadesi talep edilemez. Ancak bu husus, İlk Derece Mahkemesince verilen karar davacı tarafça istinaf edilirken istinaf sebebi olarak gösterilmediğinden, davalı lehine usuli kazanılmış hak oluşturmuştur.

5. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde; taraflar arasında imzalanan davaya konu harici taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, ancak tarafların sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahip oldukları, davalı lehine oluşan usuli kazanılmış hakların da göz önünde bulundurulması gerektiği dikkate alınarak, davacı tarafından davalıya ödenen 58.000 TL’den, davalı tarafından davacıya iade edilen 4.710 TL’nin mahsup edilmesi suretiyle, davalının takibe vaki itirazının kısmen iptali ile takibin 53.290 TL asıl alacak üzerinden takip talebindeki koşullar ile devamına, asıl alacak üzerinden hesaplanacak icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.04.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.