YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/8122
KARAR NO : 2023/1001
KARAR TARİHİ : 06.04.2023

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1886 E., 2022/2285 K.
DAVA TARİHİ : 20.05.2019
KARAR : Davanın reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : Gölbaşı(Ankara) Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/745 E., 2019/1104 K.

Taraflar arasındaki tazminat ve menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar; davacı şirket ile davalı arasında Ankara İli Gölbaşı İlçesi Taşpınar Mahallesi 258 nolu parsel üzerinde bulunan binaların açık alanda düğün, toplu yemek, organizasyon hizmeti düzenlemek üzere ve ticari karın %50’si karşılığı paylaşım modeli ile hasılat kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme gereğince işletme amacına uygun olarak arazi ve üzerindeki binalarda tadilat, dekorasyon ve çevre düzenlemesi yapıldığını, sözleşmenin devamında diğer davacı … tarafından 16.09.2016 tanzim ve 16.10.2016 vade tarihli 540.000 TL bedelli bono ve 10.02.2017 tanzim ve 30.03.2017 vade tarihli 200.000 TL bedelli bononun teminat olarak davacıya verildiğini, ancak işletme için gerekli izinler ve ruhsatın, kiralanan binaların bir kısmının Hazine ve dava dışı şahısların arazisi üzerinde bulunması, binaların yapı kullanma izin belgesi olmayıp kaçak yapı olması nedeniyle alınamadığını, bu husus bildirildiği halde teminat senetlerinin davalı tarafça iade edilmeyerek aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalı tarafça yanıltıldığını, sözleşmenin zımnen sonlandırılarak hiç uygulanmadığını, davalı tarafça sözleşmenin amacına uygun tesliminin sağlanmadığını ileri sürerek, tadilat ve yenileme masrafı bakımından şimdilik 1.000 TL, kar kaybına karşılık şimdilik 1.000 TL olmak üzere toplam 2.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bundan ayrı senetler üzerinde çift imza bulunmasından yararlanarak kiracı şirketin adı ve vade tarihi eklenmek suretiyle tahrifat yapıldığını belirterek senetlere dayalı icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı; davacıların tacir olması nedeniyle zorunlu arabuluculuğa başvurularak dava açılmasının dava şartı olduğunu, davacı …’in yurt dışında ikamet etmekte olup dava açabilmesi için teminat göstermesinin zorunlu bulunduğunu, tazminat istemi ve menfi tespit isteminin aynı davada görülemeyeceğini, kira sözleşmesinin halen yürürlükte olduğunu, bu itibarla sözleşme yürürlükte olduğu müddetçe davacı şirketin kira ödeme yükümlülüğünün devam edeceğini, anahtar tesliminin gerçekleşmediğini, sözleşme hükümlerine göre yapılan masraflara ilişkin tazminat isteminde bulunulamayacağını, kira sözleşmesine ek olarak düzenlenen belgede de 2014 yılı Haziran ayından başlamak üzere, aylık 20.000 TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ödeme yapılmaması üzerine takibe geçildiğini, taşınmazda güvenlik bulunduğundan davacının haberdar olduğunu savunarak, haksız davanın reddi ile lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tacir olan ve basiretli davranmak durumunda bulunan kiracının basit bir inceleme ile taşınmazın imar durumunu, ruhsat alıp alamayacağını baştan bilebileceğinden tahliye anına kadar kira bedelinden sorumlu olduğu, buna göre senetlerin takibe konulmasında kanuna aykırı bir yön bulunmadığı, davacının kâr kaybından davalının sorumlu tutulamayacağı, kaldı ki işyerine 12.07.2013 tarihinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı verildiği ve halen aktif durumda olduğunun bildirildiği, sözleşmede taşınmaz için yapılan tadilat ve çevre düzenlemesi masraflarının davalıdan talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı gerekçesiyle davanın reddine, davalı tarafın kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili; kiralanan alanda bulunan binaların kaçak ve ruhsatsız olması nedeniyle işletme için gerekli ruhsatın alınamadığını, davalıya sözlü bildirim yapıldığını, kiralananın bu haliyle ayıplı olduğunu ve davalı tarafça yanıltıldığını, kiralananda davalının çalışanının bulunduğunu, sözleşme hiç yürürlüğe girmediği halde davalının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin tartışılmadığını, ilk duruşmada karar verilerek iddia ve taleplerinin yeterince incelenmediğini, ek sözleşmenin konusunun kiralanana ruhsat alınması mümkün olmadığından imkansız olduğunu, bu kapsamda senetlerin iade edilmesi gerektiğini, sözleşme kurulduğu anda ifa imkansızlığından davalının haberdar olduğunu, senetlerde malen kaydı bulunduğunu ve kira bedelinin teminatı olarak verildiğini, davacı … sözleşmeyi kefil sıfatıyla imzaladığından adı geçen açısından sözleşmenin geçersiz olduğunu, taşınmazın durumu ile ilgili olarak yanıltıldığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiş; ek beyan dilekçesinde de dava konusu taşınmaza ilişkin olarak Orman Genel Müdürlüğü tarafından davalı aleyhine açılan tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi davasının kabulüne karar verildiği ve kararın kesinleştiğinin dikkate alınmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tacir olan kiracı şirketin basiretli davranması gerektiği, bu kapsamda sözleşme kurulmadan önce kiralanan taşınmazla ilgili gerekli araştırmayı yaparak kiralananın faaliyetine uygun olarak kullanıp kullanamayacağını, ruhsat alıp alamayacağını değerlendirmesi gerektiği, bundan ayrı kiralananın 2014 yılı Haziran ayında kiracıya teslim edildiği, davanın açıldığı 17.05.2019 tarihine kadar geçen beş yıla yakın zaman içerisinde ruhsat alınamadığına ilişkin olarak davalı kiraya verene bir başvurunun olmadığı, basiretli bir tacirin kira ilişkisi kurulduktan hemen sonra ruhsat alamadığını kiraya verene bildirmesi, gerekirse sözleşmeyi feshetmesinin beklendiği, dosya kapsamında mevcut olan cevabi yazı ekinde kiralananda davacı şirket adına “Hasbahçe ünvanlı restaurant” olarak 12.07.2013 tarihli işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı da bulunduğu, buna göre kira sözleşmesi geçerli olup sözleşme feshedilmediğinden ve taşınmaz tahliye edilmediğinden kira ödeme borcu devam ettiği gibi kar kaybı ve taşınmaza yapılan masrafların istenemeyeceği gerekçesiyle, davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; başka bir taşınmaz için verilen ruhsat esas alınarak hatalı karar verildiğini, dava konusu taşınmaza ilişkin ruhsat bulunmadığını, davalının kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun olarak teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, öncelikli olarak kanun hükümleri uygulanması gerektiği halde basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı hareket edildiğinden bahisle istinaf itirazlarının reddinin doğru olmadığını, kiralanandaki yapıların kaçak olduğundan davalının haberdar olduğunu, yanlış bilgi vererek dürüstlük kuralına aykırı hareket edildiğinin gözetilmediğini, sözleşmenin konusu imkansız olduğundan hukuki imkansızlık nedeniyle sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, bu kapsamda ifa olanağı ortadan kalktığından teminat senetlerinin iadesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin konusunun imkansız olması nedeniyle tazminat ve menfi tespit istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301 inci maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının aynı Kanun’un 123 üncü ve 125 inci maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

2. Yine Kanun’un 305 inci maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Aynı Kanun’un 307 nci maddesine göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.

3. Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır [6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6762 sayılı TTK) m. 20/2, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (6102 sayılı TTK) m. 18/2]. Tacir, ticarî işletmesini ilgilendiren hususlarda sözleşme yaparken ve bu sözleşmeler gereğince meydana gelen borçlarını ifa ederken, bu yükümlülüğe uygun davranması gerekmektedir. Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 6762 sayılı TTK’nın 20/2. maddesi hükmünün göz ardı edilmesi mümkün değildir.

4. Basiretli davranma yükümlülüğü (6762 sayılı TTK m. 20/2), dürüstlük kuralının [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 2] objektif ölçü getirilmiş özel bir biçimidir. Basiretli davranma yükümlülüğünün, objektif bir ölçü getirdiği kabul edildiğinden, tacir kiracının ayıbı ileri sürmesi güçleşmektedir (Üçer, Mehmet/ Meriç, Nedim: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s. 407)

5. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir, normal kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir. Basiretli davranma yükümlülüğü, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerine inhisar eder. Tacirin uzmanlığı, faaliyet alanına ilişkin olmalıdır. Örneğin bir fabrika işletmek üzere kira sözleşmesi yapan kiracı tacirin, kiraladığı yer ile ilgili basiretli tacir gibi davranması zorunludur.

6. Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde, şüphesiz kiraya verenin kiralanan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte, kiraya verenin sorumluluğu, kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Başka bir ifadeyle, tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

3. Değerlendirme
Dava konusu kiralananın, davacı kiracıya teslim edildiği ve kiralananda tadilata başlandığı, dava dilekçesinde yer verilen ifadelerden anlaşılmaktadır. Dosya arasında bulunan iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatının dava konusu kiralanana ait olmadığı ancak ruhsat hususunun tacir olan kiracının faaliyet alanı içinde kaldığı, bu itibarla iş yerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden araştırma yaptıktan sonra sözleşmenin imzalanması gerekirken bu yönde çalışma yapılmaması nedeniyle 6098 sayılı Kanun’un 304 ve devamı maddeleri anlamında bir ayıptan söz edilemeyeceği, kaldı ki davacının mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar ettiğini ya da sözleşmeyi feshettiğini de ispatlayamadığı, takibe dayanak senetlerin taraflar arasındaki ek sözleşme esas alınarak düzenlendiği, kiralananın tahliye edildiği eş söyleyişle kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, bunun yanında anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği, dosya kapsamına göre; kiracının yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlü olduğu, bu çerçevede temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.