YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/7525
KARAR NO : 2023/2133
KARAR TARİHİ : 11.07.2023

MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2021/614 E., 2022/526 K.

KARAR : Davanın kısmen kabulü

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili ile davalılardan Pamuk Ticaret İnş. İth. İhr. A.Ş. tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.07.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalı … Ticaret İnş. İth. İhr. A.Ş. yetkilisi … … ve vekili Av. …’in sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00′ te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı; davaya konu taşınmazı 01.05.2008 tarihli ve 4 yıllık sözleşme ile kiraladığını, kiralama amacının sözleşmede belirtildiği üzere içkisiz restoran, cafe ve fastfood olduğunu, sözleşmenin imzalanması ile birlikte değişik tutarlarda çeklerin keşide edilerek verildiğini, bu çeklerden toplam değeri 305.180,00 TL olan kısmının ödendiğini, bakiye kısmının ise davalıların ortak kusurları sonucu iptal edilen ruhsat nedeniyle ödenemediğini, taşınmazın kiralandığı tarihte harabe halde olduğunu, taşınmazın restoran haline getirilmesi için yapılacak olan tadilat ve demirbaş ile diğer tüm giderlerin kiracı tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, 500.000,00 TL masraf yaptığını, tadilatlar yapılırken kiralanan hakkında yıkım kararı olduğunun kendisinin saklandığını, ruhsatın iptal edilmesi nedeniyle kiralanandan 15 ay sonra tahliye edildiğini, tahliyeden sonra taşınmazın yeniden kiraya verildiğini, davalıların kasten yıkım kararı olan taşınmazı kiralamak konusunda birlikte davrandıklarını, davalı İdarenin ruhsat vermekle zarara ortak olduğunu, yıkım kararını 07.08.2009 tarihinde ruhsatın iptali ile öğrendiğini, yıkım kararının öğrenilmesi ile kiralarını ödeyemez duruma geldiğini, davalı kiraya verenin mahkeme kararı ile kendisini tahliye ettirdiğini, bu aşamada kusuru olmadığını ileri sürerek; davalıların müştereken sebep oldukları zarar nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, 20.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile talebini 796.041,76 TL’ ye artırmıştır.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 15.07.2014 tarihli ve 2013/13 E., 2014/434 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki ihtilafın kira sözleşmesine güvenerek davacının yapmış olduğu masraflar, kira bedelleri ve depozitoya ilişkin olduğu, davacının sadece depozitoya ilişkin kısmı geri istemesinin Borçlar Kanunu’na uygun düştüğü gerekçesiyle; davacının, davalı … İlçe Belediye Başkanlığı hakkında açtığı davanın reddine; davalı … Tic.İnş.İth.İhr. A.Ş. hakkında açtığı davanın kısmen kabulü ile 66.000,00 TL depozito bedelinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bu miktarın 20.000,00 TL ‘lik kısmına dava tarihinden bakiye 46.000,00 TL’ lik kısmına ıslah tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine, davacı tarafın fazlaya dair isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ile davalılardan Pamuk Tic.İnş.İth.İhr. A.Ş vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 27.05.2019 tarihli ve 2017/8315 E., 2019/5040 K. sayılı ilamla; davalı … Tic. İnş. İth. İhr. A.Ş vekilinin katılma yolu ile temyiz talebinin süreden reddine, davacının temyizi yönünden ise; davacı kiracı ile davalılardan kiraya veren Pamuk Tic. İnş. İth. İhr. A.Ş. Arasında imzalanan 01.05.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 8 … maddesinde; ”içinde yapacağı her türlü alt yapı, elektrik, su, ısıtma, soğutma sistemleri, tadilat ve dekorasyondan dolayı kiraladığı mülkiyeti tahliye ve teslim ettiğinde mülkiyet sahibinden her ne ad altında olursa olsun bir alacak ve hak talep ve iddia edemeyecek. Terk ettiğinde yapılan demirbaşlar, dekorasyon, çatı vs. veya benzeri işler dükkanda … kalacak, taşınmayacak ve sökülmeyecektir. Sökülebilir zarar vermeyenler alınabilir” şeklinde düzenleme mevcut ise de, söz konusu hükmün kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 4 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği, bu nedenle kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracının, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebileceği, Mahkemece dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunun davacı kiracının davalıdan talep edebileceği faydalı ve zaruri imalat bedellerinin tespiti noktasında yetersiz olup, hükme esas alınabilecek nicelik ve nitelikte olmadığı gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 30.09.2020 tarihli ve 2019/754 E., 2020/605 K. sayılı kararla; bozma ilamı doğrultusunda alınan 13.01.2020 tarihli bilirkişi raporu ile zorunlu ve faydalı masraflar ile sökülebilir olan imalatların belirlendiği, bilirkişi raporunda amortisman değeri %20 olarak esas alındığı ve daha sonra yine kira süresi ve kullanım süresi gözetilerek yeniden %31,25 oranında bir indirim yapıldığı, bu hesaplamanın mükerrer amortisman indirimi yapılması sonucunu doğurduğu, bu nedenle zorunlu ve faydalı olan masraf bedelinden … indirim yapıldığı, davalı … bakımından davanın reddine ilişkin kararın bozmaya konu edilmemesi sebebiyle aynı şekilde hüküm tesis edildiği gerekçesinin davalı … hakkındaki davanın reddine, davalı şirket hakkındaki davanın kısmen kabulü ile 66.000,00 TL depozito bedeli ve 203.359,75 TL zarar olmak üzere toplam 269.359,75 TL’nin, 20.000,00 TL’sine dava tarihinden bakiye 249.359,75 TL’sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte belirtilen davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili ve davalılardan Pamuk Tic. İnş.İth. İhr. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2. Dairece verilen 26.05.2021 tarihli ve 2021/2999 E., 2021/5480 K. sayılı ilamla; tarafların sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, bozmaya uyularak alınan bilirkişi raporundaki hesaplamanın, zorunlu ve faydalı masraflar ile sökülebilir masraflar beraber değerlendirilerek bulunan bedelden %20 amortisman düşülmesi ve sonrasında sökülebilir aksamların bedelinin indirilmesi yönünden hatalı olduğu; bundan ayrı Mahkemece kira süresi ve kullanım süresi gözetilerek yapılan indirimin mükerrer amortisman indirimi sonucunu doğurduğu yönündeki değerlendirmenin hatalı olduğu, bozma kararına uyan Mahkemenin, bozma gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorunda olduğu, bozma ilamında, sözleşmenin 8. maddesindeki düzenleme nedeniyle, faydalı ve zorunlu tadilat masrafının, imalat tarihi itibari ile yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre ile orantılı olarak tespiti gerektiği hususu açıklıkla belirtildiği halde bozma gereğinin yerine getirilmediği gerekçesiyle, karar taraflar yararına bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamları doğrultusunda alınan bilirkişi raporları ile davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının belirlendiği, imalat tarihi itibariyle yıpranma paylarının düşüldüğü, tahliye tarihinden kalan kira süresiyle orantılı olarak tespit edildiği ve sökülüp götürülebilecek imalatların istenemeyeceğinin değerlendirildiği, davalı … bakımından davanın reddine ilişkin kararın bozmaya konu edilmemesi sebebiyle aynı şekilde hüküm tesis edildiği gerekçesiyle; davalı … bakımından davanın reddine, davalı şirket hakkındaki davanın kısmen kabulü ile 66.000,00 TL depozito bedeli ve 162.866,55 TL zarar olmak üzere toplam 228.866,55 TL’nin; 20.000,00 TL’sine dava tarihinden bakiye 208.866,55 TL’sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılardan Pamuk Tic. İnş.İth. İhr. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; kararın, gerek tazminatın oranı açısından ve gerekse davalı … açısından davanın reddedilmiş olması nedeniyle usul ve yasaya açık şekilde aykırı olduğunu, müvekkilinin kiralanana çok büyük masraflar yaptığını, bilirkişi raporlarının eksik, hatalı ve çelişkili olduğunu, müvekkilinin taşınmaza yaptığı masrafların bilirkişi tarafından hesaplanan bedelden oldukça fazla olduğunu, … bir heyetten rapor alınması talebinin kabul edilmediğini, işyeri tahliye edilirken, sökülebilir ve taşınabilir hiçbir aksam ve demirbaşın alınmadığını, Mahkemenin aleyhe hükmettiği vekalet ücretlerinin de hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; kira sözleşmesinde masrafların istenemeyeceğinin düzenlendiğini, taraflar arasında kurulan kira sözleşmesinin, davacının kendi kusuru neticesinde mahkeme ilamı ile sona erdiğini, ruhsatın iptalinin davacının temerrüde düşürüldüğü tarihten sonra olduğunu, sözleşmenin sona erdirilmesine sebep olan davacının yaptığı masrafları isteyemeceğini, hukukun genel ilkeleri kapsamında kimsenin kendi kusuru ile neden olduğu olaydan tazminat talep edemeyeceğini, depozito bedeli olarak çek verildiğini ancak çeklerin bedelinin ödenmediğini, iddia edilen zorunlu masrafların ne kadarının kiralayan tarafından benimsendiğinin tespit edilmediğini, davacı kiracının tahliyesi sonrasında … kiracı ile davacı kiracının işyeri işletme ruhsat konularının farklı olduğunu ve davacı kiracı tarafından yapılan hiç bir masrafın davalı kiraya veren tarafından kabul edilmediğini, benimsenmeyen masrafların iadesine karar verilmesinin usulsüz olduğunu, bilirkişi raporlarının aksine davacı tarafından taşınmaza zorunlu ve faydalı hiçbir harcama yapılmadığını, sözleşme öncesi taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde teslim edildiğini, bilirkişiler tarafından taşınmaz mahalli incelenmeden rapor hazırlandığını, yapıldığı iddia edilen harcamalara ilişkin dayanak belgeler sunulmadığını, taşınmazın fiziki şartları gereğince mümkün olmayan bazı hesaplamalar bulunduğu gibi raporda bazı kalemlerin birden fazla hesaplandığını, raporda çatı katına yapılan harcamalar eklenmiş ise de yapının … nitelikteki olup yapılan bu harcamaların talep edilmeyeceğini, hükmedilen faiz tutarının da kabul edilebilir olmadığını, faizin türüne ve tutarına itiraz ettiklerini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; depozito ile kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Bilindiği üzere; Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme, (bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle) kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla kesinleşmiş, bu kısımlar lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 1315 sayılı YİBK).

2. Bir mahkemenin Yargıtay tarafından verilen bozma kararına uyması üzerine, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğünün bulunmasıdır. Bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

3. Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

4. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; … tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

5. Kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanan yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebilir. Ancak, kiracı tarafından yapılan bu nitelikteki imalat bedellerinin kiraya verenden talep edilebilmesi için yapılan imalatların faydalı ve zorunlu olması gerektiği gibi davalı kiralayanın bu imalatları benimsemesi ve sebepsiz zenginleşmesi gerekmektedir.

3. Değerlendirme
1. Temyize konu mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, davalılardan Şahinbey Belediyesi hakkında verilen kararı bozma kapsamı dışında kaldığı, depozito bedelinin iadesine ilişkin daha önce verilen kararın süresinde davalı tarafından temyiz edilmediği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, tarafların sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; tespit edilen imalatlardan sökülebilir nitelikte olanlar belirlenmiş, diğer imalatların ise zorunlu ve faydalı masraf olduğu ifade edilmiştir. Kira sözleşmesinde belirtildiği gibi kiralanan, davacıya “içkisiz restoran, kafe ve fasfood” olarak kiraya verilmiştir. Bilirkişi raporunda, faydalı ve zorunlu imalat olarak belirlenen ve bedeli kiraya verenden tahsiline karar verilen bir kısım imalatların, kiracının kendi işinin gereği olarak yaptığı imalatlar (davlumbaz ve baca kanalları, kebap ocağı, yemek tezgahı gibi) olduğu değerlendirilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere, kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak yaptığı değer arttırıcı imalat bedelini isteyebilmesi, bu imalatların kiraya veren tarafından benimsenmesi şartına bağlıdır. Dava konusu taşınmazın, davacı kiracının tahliyesinden sonra farklı bir iş kolunda kiraya verilmiş olması, kiralananın “içkisiz restoran, kafe ve fasfood” olarak kullanımı için gerekli olan imalatların benimsenmediği sonucu doğurmaktadır ve bu durumda bu imalatlar yönünden kiraya verenin sebepsiz zenginleştiği kabul edilemez.

3. Mahkemece uyulan bozma ilamlarında; davacı kiracı tarafından yapılan zorunlu ve faydalı masraf niteliğindeki olan imalatların bedellerinin talep edilebileceği belirtilmiş, lüks nitelikteki harcamaların ve sökülüp götürübilecek imalatlara yönelik taleplerin kabul edilmeyeceği açıklanmıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; faydalı ve zorunlu olduğu belirtilen imalatlardan bazılarının lüks sayılabilecek harcamalar (kolonlar dekoratif ahşap ve krom kaplama, aydınlatma apliği, tablo aydınlatmaları, dekoratif kristal camlı spotlar, doğal bodrum taşı kaplaması gibi), bazılarının ise sökülebilir nitelikte olduğu (çatının branda ile örtülmesi, malzeme deposu gibi) yönünde tereddüt yaratmakta olup, bilirkişi raporunda imalatların zorunlu ve faydalı nitelikle olarak kabulüne ilişkin gerekli açıklamaya yer verilmediği, eş söyleyişle raporun denetime elverişli olmadığı görülmüştür.

4. Bu durumda Mahkemece; bilirkişi heyetinden yeniden rapor alınmak suretiyle, davacı kiracının kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak yaptığı imalatlar ile lüks ve sökülebilir imalatlar dışında, yapmış olduğu imalatlardan sadece faydalı ve zorunlu imalatların belirlenmesi, yukarıda örnek olarak sayılanlarla bağlı kalınmaksızın tüm imalatların zorunlu ve faydalı olup olmadığının tereddüte mahal vermeyecek şekilde açıklanması, elektrik, su tesisatı gibi imalatların bağlantılı olduğu imalat kapsamında değerlendirilmesi, sadece zorunlu ve faydalı kabul edilen imalatların alt yapısını oluşturan tesisatların bu mahiyette kabul edilebileceği; yine beton, alçı, boya gibi genel harcamaların da aynı şekilde bağlantılı olduğu imalatlar kapsamında değerlendirilmesi gerektiği gözetilerek, sonuca göre belirlenecek faydalı ve zorunlu imalatların, imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tespiti ile hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

5. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,

1. Tarafların sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Temyiz olunan kararın 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (1086 sayılı Kanun) 428 … maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA,

3. Bozma sebebine göre, davacı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı şirkete verilmesine,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

11.07.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.