YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6985
KARAR NO : 2022/8516
KARAR TARİHİ : 07.11.2022

MAHKEMESİ : KAYSERİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : KAYSERİ 1. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen sözleşmeden dönme ve bedel iadesi davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile 16.08.2018 tarihli ön ödemeli konut satış sözleşmesini imzaladıklarını, sözleşme gereği üzerine düşen edimleri tam anlamıyla yerine getirmesine karşın davalının devrini vaat ettiği taşınmazın yapımına hiç başlamadığını, …. Noterliğinin 13.08.2020 tarih ve 19295 yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıdan taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ile ödenen bedelin uyarlanması yoluyla iadesinin talep edildiğini, davalının ihtara cevap vermediğini, taraflar arasında yapılan ön ödemeli konut sözleşmesinin haricen düzenlenmiş olup, noterde düzenleme şeklinde yapılmadığını, taşınmaz satışının resmi şekilde yapılmaması nedeniyle ortada geçerli bir sözleşme bulunmadığını, bu nedenle sebepsiz zenginleşme kuralları ve denkleştirici adalet ilkesi gereğince verdiğini geri isteme hakkı olduğunu beyan ederek; kendisi ve oğlu … tarafından banka yoluyla toplamda ödenen 215.000,00 TL bedelin dava tarihinde ulaştığı alım gücünün belirlenerek, miktarın ödeme tarihlerinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 23.09.2021 tarihli talep artırım dilekçesi ile; 345.765,64 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, şirketin konkordato sürecine girdiğini, bu sebeple alacaklıların eşitlik ilkesi gereği ödeme yapamadığını, davacının İİK 296/1 maddesi uyarınca sözleşmeyi feshedemeyeceğini, taraflar arasında imzalanan ön ödemeli konut satış sözleşmesine göre konut teslim tarihinin 30.12.2020 olduğunu, verilen sürenin henüz dolmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; ”6098 sayılı yeni Borçlar Kanunun 146 ve 237.maddeleri, ayrıca 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmayan sözleşmelerin hukuken geçersiz olduğu, resmi senede bağlanmayan tapuda kayıtlı taşınmaz satımları ile noterde düzenleme biçiminde (resen) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmelerin geçersiz olduğu, bilindiği üzere hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralının hiçbir zaman göz ardı edilmemesi gerektiği, bu hususun hakkaniyetin ve adaletin bir gereği olduğu gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karara karşı davalı istinaf yoluna başvurmuş, Bölge Adliye Mahkemesince de; tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmenin, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerin taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilecceği gerekçeleriyle, Kayseri 1.Tüketici Mahkemesinin istinafa konu edilen 29/03/2022 tarih ve 2020/327 E. – 2022/219 sayılı nihai kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiş, karar davalı tarafça temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere göre, davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Ön ödemeli konut sözleşmeleri 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 40 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun’un 40.maddesinde ön ödemeli konut sözleşmesi; tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kanun’un 41/1. maddesinde şekil şartı düzenlenmiş ve ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi hâlde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceği belirtilmiştir.
Taraflar arasında imzalanmış 16.08.2018 tarihli sözleşme 6502 Sayılı Kanun’un 40 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan ön ödemeli konut sözleşmesi niteliğinde olduğundan, aynı Kanun’un 41/1.maddesi gereğince satış vaadi sözleşmesi niteliğindeki dava konusu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesince taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu’nun ilgili hükümlerine dayandırılmış olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının gerekçesinin düzeltilerek onanması, HMK’nın 370. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğidir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi’nin kararının gerekçesinin DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, 07/11/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.