YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6923
KARAR NO : 2022/8967
KARAR TARİHİ : 28.11.2022

MAHKEMESİ : ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 9. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : ADANA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde itirazın iptali davasının yapılan yargılaması neticesinde; davanın reddine, dair verilen karara karşı davacı vekilinin istinaf yoluna başvurması üzerine davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, yönelik olarak verilen kararın süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı … Özel Sağlık Eğitim Tur. İnş. San ve Tic. A.Ş. ile 08.09.2016 tarihinde davalı şirkete ait … Mahallesi, 1420 Ada, 5 ve 6 Parsellerdeki taşınmazlarının dava dışı …’e 1.800.000. TL bedel karşılığında satacağını beyan ve taahhüt eden “Alım-Satım Komisyon Sözleşmesi”‘ni imzaladığını, kendisinin ve dava dışı alıcı …’in sözleşmenin gereğini yerine getirmesi için davalı şirketle birçok kez irtibata geçtiğini, fakat davalı şirket sözleşmenin gereğini yerine getirmekten kaçındığını, tapu devrini gerçekleştirmediğini, bunun üzerine davalı tarafa dava dışı alıcı …’in vekilleri tarafından T.C …. Noterliğinden gönderilen 17/10/2016 tarihli 16900 nolu ihtarname ile sözleşme konusu taşınmazların ihtarnamenin tebliğinden itibaren 1 iş günü içerisinde tapuda devredilmesi için süre verildiğini, verilen sürede de davalı şirketin taşınmazların tapuda devrini sağlamadığını, söz konusu taşınmazları bir başka kişiye satarak tapuda devrettiğini, bunun üzerine alım satım komisyon sözleşmesinin satış koşullarının 6. maddesine dayanarak satış bedelinin %6’sı oranında ceza şartı tahsil amacıyla davalı hakkında T.C Adana 12. İcra Müdürlüğünün 2016/15044 esas sayılı dosyasıyla sözleşmeye dayalı olarak 108.000-TL asıl alacak ve 1.180,60-TL işlemiş faiz toplamı 109.180,60 TL tahsili amacıyla genel haciz yoluyla takip yaptığını, davalının 17/11/2016 tarihinde borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, bu nedenlerle borçlunun icra takibine yaptığı itirazının iptalini, takibin devamını ve takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatını talep etmiştir.
Davacı vekili yargılama sırasında sunduğu 17.04.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile davanın iş bu davaya konu icra takibindeki asıl alacak miktarı olan 109.108,60 TL üzerinden devamına karar verilmesini talep ederek bakiye harcını tamamlamıştır.
Davalı, davacı ile arasında imzalanan 08.09.2016 tarihli Alım Satım ve Komisyon Sözleşmesinin Genel İşlem Şartlarına aykırı olması nedeniyle hukuken yok hükmünde olduğu, Alım Satım ve Komisyon Sözleşmesinin şartlı sözleşme mahiyetinde olduğunu, sözleşmenin son kısmında elle yazılarak eklenen şartların gerçekleşmediğini, nakit olarak ödenmesi gereken 600.000,00 TL tediye edilmediğinden alım satım sözleşmesinin tekemmül etmesinin mümkün olmadığını, şartın gerçekleşmemesi nedeniyle davacının cezai şart talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, cezai şartın haklılığın kabulü manasına gelmemek kaydıyla şirketin iktisadi manada mahvına sebebiyet verecek mahiyette olduğunu, Borçlar Kanunu uyarınca indirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini ve % 20’den aşağı olmamak üzere tazminatına karar verilmesini dilemiştir.
İlk Derece Mahkemesince; istenilen alacak içerisinde sözleşmenin 6. maddesinde konulan cezai şartın tek taraflı düzenlenmiş bir genel işlem olduğu, taşınmaz satışının gerçekleşmesi veya gerçekleşmemesi halinde komisyon ücretini alacak olan … Gayrimenkulün satış olmadığı ve komisyonunu aldığı takdirde herhangi bir zararının olmayacağının açık olduğu, bu bedelden başka bir cezai şartı kendi adına koymasının T.B.K. 25. madde kapsamında haksız bir şart olduğu gerekçesiyle davanın reddine, karar verilmiş; hüküm süresi içinde davacı tarafından istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; dosya kapsamında bulunan tüm beyanlar ile sabit olduğu üzere davalı … Özel Sağlık A.Ş.ye sözleşmenin anılan bölümünde belirtilen bağımsız bölüm satılarak 500.000,00 TL’nin ödenmediği, özel şartın gerçekleşmediği ve tarafların bu durumda sözleşmenin geçersiz olacağını açıkça belirttikleri, bu hususun davacı yönünden de bağlayıcı olduğu, davacının simsarlık cezai şart alacağına hak kazanmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiş, hüküm süresi içinde davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Dava, emlak komisyon sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi “…simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinde; Davacı, davalı ve dava dışı alıcı … arasında 08.09.2016 tarihli sözleşmenin imzalandığının, sözleşmenin 3. maddesinde “Satış bedelinin tamamı (07.10.2016) tarihine kadar tapu devrinde ödenecektir.”, 6. maddesinde “Sözleşmenin imzalanmasından sonra satıştan vazgeçilmesi halinde vazgeçen taraf … Gayrimenkule yukarıdaki yazılı satış bedelinin %6 sı oaranında cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder. ” ve özel şartlar başlıklı 7.B. maddesinde “… Apt. 1. kat-.3. kat ve 8. kat takas ve 100.000-TL nakit ile birbirlerine tapuları devredecektir. 3. kat takas esnasında 3. kişilere satılarak minimum 500.000-TL ye nakit olarak … A.Ş.’ye verilecektir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir.” şeklinde düzenlemenin yer aldığı, 17.10.2016 tarihli ihtarname ile dava dışı alıcı …’in sözleşmenin yerine getirilmesini davalıdan talep ettiği, 19.10.2016 tarihinde ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği, 24.10.2016 tarihinde ise davalı tarafından taşınmazın 3. kişiye satıldığı anlaşılmaktadır.
Mevcut deliller değerlendirildiğinde, dava konusu emlak komisyon sözleşmesinin yerine getirilmemesinin dava dışı alıcının ödeme yapmamasından kaynaklanmadığı, dava dışı alıcı …’in gayrimenkul satışı konusunda hazır olduğunu ve ödeme yapacağını da bildirmesine rağmen davalı tarafından dönüş yapılmadığı, bu konuda kendisine tebliğ edilen ihtarnamenin tebliğinden 5 gün sonra söz konusu taşınmazları 3. kişiye devrettiği, gayrimenkul satış sözleşmesinin davalının satışa yanaşmaması nedeniyle gerçekleşmediği, davalı şirketin basiretli bir tacir olduğu, sözleşme hükümlerinin haksız şart olarak kabulünün mümkün olmadığı, geçerli olarak akdedilen sözleşme hükümlerinin davalı tarafın satıştan vazgeçmesi nedeniyle gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
İlk derece mahkemesince, davalının geçerli olarak imzalanan sözleşme nedeniyle sorumluluğunun bulunduğu değerlendirilerek karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve davacının temyiz itirazlarının kabulü gerekmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, iş bu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 28/11/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.