YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6434
KARAR NO : 2023/1271
KARAR TARİHİ : 04.05.2023
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1095 E., 2022/1778 K.
DAVA TARİHİ : 22.05.2018
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/1018 E., 2020/87 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Av…. ile davalı vekilleri Av…., Av….’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı ile 09.04.2014 tarihli ve yap-işlet-devret modelli, 25 yıllık kira sözleşmesi imzaladığını, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle, kira alacaklarının ve gecikme cezasının tahsili için takip başlattığını ancak davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; 09.04.2014 tarihli ve yap- işlet – devret modelli sözleşme çerçevesinde, gerekli projeleri çizdirdiğini, izin ve ruhsatların alınabilmesi için ilgili kurum ve kuruluşlar nezdinde hukuki girişim ve başvurularda bulunduğunu ancak gerekli izin ve ruhsatları alamadığını, sözleşmedeki edimini ifa etmesinin, hem davacının taşınmazı ayıplı olarak teslim etmek şeklindeki kusurlu davranışından, hem de mücbir sebeplerden ve beklenmeyen hallerden ötürü imkansız hale geldiğini, bu nedenle 28.12.2016 tarihli ihtarname ile 09.04.2014 tarihli sözleşmeyi karşılıklı olarak feshetme konusundaki iradesini ve talebini davacıya bildirdiğini, öncelikle sözleşmenin karşılıklı olarak anlaşma yoluyla sona erdirilmesinin talep edildiğini, ihtarnamenin davacıya 29.12.2016 günü tebliğ edildiğini, davacının, bu talebine makul süre içerisinde olumlu veya olumsuz herhangi bir cevap vermediğini, ancak ihtarnamenin tebliğ edildiği 29.12.2016 tarihinden sonra da kira bedeli ödemesini talep etmeye devam ettiğini, bu yolda icra takipleri yaptığını, akabinde 04.04.2017 günlü yazısıyla kendisinin de sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini ancak kira bedeli taleplerini de sürdürdüğünü, sözleşmeden dönmenin tek taraflı irade beyanıyla yapılan bir işlem olduğunu, bu irade beyanının karşı tarafa ulaşmakla hüküm ifade edeceğini, davacıya 28.12.2016 tarihinde gönderdiği ve 29.12.2016 tarihinde tebliğ edilen ihtarnamesiyle sözleşmeden dönme iradesini ulaştırdığını, dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin 29.12.2016 tarihi itibariyle sona erdiğini, sözleşmeden döndükten sonra Ankara 10.Asliye Hukuk Mahkemesinde 2017/126 E., sayılı davayı açtığını, bu davada kira borcu olmadığının tespiti ile ödenen bedellerin de istirdatını da talep ettiğinden davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, takibe konu edilen kira bedellerinin 09.06.2017- 08.08.2017 dönemine ilişkin olup kiralananın anahtarının daha önce 18.05.2017 tarihinde davacıya iade ve teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafından keşide edilen 28.12.2016 tarihli ihtarname ile; öncelikle 09.04.2014 tarihli sözleşmenin anlaşma yoluyla karşılıklı olarak feshedilmesi, bu talep kabul edilmediği takdirde ise işbu ihtarname ile mücbir sebepler ve beklenmeyen hallerden ötürü 09.04.2014 tarihli sözleşmeden döndüğünün ihbarı mahiyetinde olduğunun bildirildiğini, Yerleşik Yargıtay kararları uyarınca sözleşmeden ister haklı nedenle ister haksız nedenle dönülmüş olsun kira ödeme yükümlülüğünün dönme ile birlikte değil, hukuken geçerli tahliye için gerekli olan anahtar teslimi ile olacağının kabul edildiği, dosyaya sunulan belgeye göre davalı şirket vekili tarafından evrak kayıt birimine yapılan anahtar tesliminin hukuken geçerli bir anahtar teslimi olmadığından, kiralananın takip konusu edilen dönemde de davalının yedinde bulunduğunun kabulü gerekeceği, buna göre gerekli hesaplamaların bilirkişi tarafından yapıldığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile davalının yaptığı itirazın iptali ile 85.128,54 USD asıl alacak, 12.769,27 USD gecikme cezası üzerinden ve asıl alacağa TTK 8/1 fıkrası uyarınca taraflarca belirlenen faiz uygulanarak takibin devamına, kabul edilen asıl alacağın %20′ si oranındaki icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; taraflar arasında Ankara 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/126 E. sayılı dosyası üzerinden görülmekte olan davanın işbu dava bakımından bekletici mesele yapılmamış olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, kiralananın anahtarının 18.05.2017 tarihli dilekçe ile birlikte davacıya iade ve teslim edildiğini, davaya konu kira paralarının sözleşmenin feshinden ve kiralananın anahtarının tesliminden sonraki döneme ilişkin olduğunu, Mahkemenin kabulünün aksine yapılan anahtar tesliminin de hukuka uygun olduğunu, davacının bu teslimin usulüne uygun olmadığını 31.05.2017 günlü ihtarnamesiyle yani teslimden tam 13 gün sonra ileri sürdüğünü, Mahkemece davanın esası hakkında gerekli inceleme ve araştırmaları yapılmadan, delillerin tam olarak toplanmadan hüküm kurulduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 09.04.2014 tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesinde 3. yıl kira bedelinin 500.948,74 USD olduğunun kararlaştırıldığı, davacı kiraya veren alacaklı vekilinin, mezkur kira sözleşmesine dayanarak 21.09.2017 tarihinde haciz ve tahliye istemli başlatmış olduğu icra takibi ile aylık 42.564,27 USD kira bedelinden 09.06.2017-08.07.2017 arası ödenmeyen kira alacakları ve %5 gecikme cezaları toplamı kira bedelleri ve işlemiş faizleri toplamı 97.897,81 USD alacağın tahsilini talep ettiği, davalı kiracı borçlunun 28.09.2017 tarihinde süresinde icra dairesine verdiği dilekçe ile alacağa ve ferilerine itiraz ettiği, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması veya sözleşmenin feshinin yeterli olmadığı, anahtarın da kiraya verene veya kanuni temsilcisine teslim edilmesi gerektiği, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerektiği, kiracının kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumlu olduğu, kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğünün kiracıya ait olduğu, kiracının kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunması gerektiği, her ne kadar bir kısım anahtarlar davalı vekili tarafından 18.05.2017 tarihli tutanakla dernek evrak memurluğuna bırakılmış ise de; davacı Derneğe yapılacak teslimin ancak Derneği temsile kişilere veya Derneğin görevlendirdiği kişilere yapılması gerektiği, Ankara 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/126 E. sayılı dosyasında kira bedellerinin ödenmeyeceğine ilişkin bir tedbir kararı olmadığı, Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için yapılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) Dürüst Davranma başlıklı 2 nci maddesi şöyledir: “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”
3. Değerlendirme
1.Taraflar arasında 09.04.2014 tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından, bu sözleşmeye dayanılarak, 21.09.2017 tarihinde başlatılan icra takibi ile 09.06.2017-08.08.2017 dönemine ait kira bedellerinin tahsili talep edilmiştir. Davalı kiracı tarafından 28.12.2016 tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönüldüğü bildirilmiş, davacı kiraya veren ise 04.04.2017 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshetmiş, bu şekilde tarafların fesih iradeleri uyuşmuştur. Kira sözleşmesi feshedilmiş veya kiralanan fiilen boşaltılmış olsa bile, kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğünün devam edeceği açıktır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilip edilmediğine ilişkindir. Davalı kiracı vekili Av…. tarafından, davacı kiraya verene hitaben yazılan 18.05.2017 tarihli dilekçe ile sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle taşınmazın anahtarlarını teslim etmeye hazır oldukları, anahtarların teslim alınmak üzere dilekçe ile birlikte Derneğe sunulduğu, anahtarların teslim alınmasını talep ettiklerini bildirilmiş, davacı Dernek adına kaşe vurularak kiralama, projeye uygun restorasyon ve güçlendirme işleri ile yetkili olan, Türk Kızılay Derneği Yapı Teknik Proje Müdürlüğünün “Evrak Birimi, Ekip Lideri, Mehmet Ateş” imzası ile 8 adet anahtarın teslim alındığı dilekçe üzerine şerh edilmiştir. Davacı kiraya veren, tüzel kişi olup evrak birimi yetkilisine yapılan anahtar teslimi ile kiralananın usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edildiğinin kabulü gerekir.
2. Kaldı ki davacı kiraya verenin evrak birimi memuruna yapılan anahtar tesliminin hukuka uygun olmadığı kabul edilse bile; kiralananın anahtarının kiraya verenin elinde olduğu, fiilen kiralananı hakimiyeti altında bulundurma olağına sahip olduğu halde anahtar teslimine itiraz edilmesi dürüstlük kuralına da aykırıdır.
3. Bu halde İlk Derece Mahkemesince; kiralananın 18.05.2017 tarihinde davalı kiracı tarafından davacı kiraya verene teslim edildiği göz önünde bulundurulurak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı tarafların istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,
8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.