YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5902
KARAR NO : 2023/1680
KARAR TARİHİ : 30.05.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/992 E., 2022/368 K.
DAVA TARİHİ : 02.10.2019
KARAR : Davanın reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : Manavgat 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/265 E., 2020/123 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılardan … ile … vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılardan … ile … vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..
Belli edilen günde gelen davacılar … ve … vekili Av. Cumali Kormaz ile davalı vekili Av. Hasan Aydın’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; davalı yüklenici ile dava dışı arsa malikleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, davalıya bırakılacağı kararlaştırılan bağımsız bölümün murisleri Ali Çalışkan’a 1.000 TL karşılığında temlik edildiğini, satın alınan bağımsız bölümde murisleri lehine tapuda kat irtifakı tesis edildiğini, ancak davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ilgili belediye encümen kararı ile ruhsata aykırılık nedeniyle inşaat hakkında yıkım kararı verildiğini, akabinde arsa malikleri tarafından yıkım kararına dayanılarak tapu iptal ve tescili istemiyle murisleri aleyhine açılan davanın kabulle sonuçlandığını, mağdur olduklarını, taşınmazdan beklenen faydanın sağlanamadığını ileri sürerek; öncelikle taşınmazın tespit edilecek olan güncel rayiç değeri ile taşınmazdan elde edilecek kira gelirinin davalıdan tahsilini, mahkeme aksi kanaatte ise murisleri tarafından tapu bedeli olarak ödenen bedelin ödeme tarihininden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmişlerdir.
II. CEVAP
Davalı; davacıların murisinin davaya konu taşınmazı arsa maliki olan dava dışı Fatma Deveci’den 1.000 TL bedelle 26.05.2000 tarihinde tapudan satın aldığını, davacıların murisi ile arasında herhangi bir şekilde sözleşmesel ilişki bulunmadığı gibi kendisine yapılan herhangi bir ödemenin de bulunmadığını, tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazın dava dışı arsa maliki tarafından davacıların murisine tapuda devredildiği, davacıların murisi ile davalı arasında taşınmazın devrine ilişkin geçerli bir sözleşmenin varlığından bahsedilemeyeceği, geçersiz sözleşme kapsamında davacıların sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak davalıdan tazminat isteminde bulunabilecekleri, bu nedenle somut uyuşmazlığa uygulanacak olan zamanaşımı süresinin 2 yıl olduğu ve bu sürenin tapu iptal ve tescil davasının kesinleşme tarihi olan 11.01.2013 tarihinden itibaren başlayacağı, dava tarihi itibariyle 2 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili; davacıların murisi ile davalı arasında taşınmaz alım satımına dair resmi şekil şartına uygun bir sözleşme yapılmamış ise de, sözleşmenin kurucu unsurlarından olan icap ve kabulün gerçekleştiğini, bu hususta ihtilaf bulunmadığını, tapu devrinin yapılmasının bedelin ödendiğinin ve sözleşmenin kurulduğunun açık ispatı olduğunu, davalının kusurlu davranışları nedeniyle taşınmazın davacıların murisi adına olan tapu kaydının iptal edildiğini, tüm bu nedenlerle somut uyuşmazlığın taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklandığını ve uygulanacak olan zamanaşımı süresinin 10 yıl olduğunu, dolayısıyla davanın zamanaşımına uğramadığını, eksik ve hatalı değerlendirme yapıldığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesiyle, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılardan … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar … ve … vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı tazminat, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.
2. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun’un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, ” alacağın temliki ” hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.
3. Nitekim, 6098 sayılı Kanun’un 184 üncü maddesinin birinci fıkrası ; ” Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” hükmünü ihtiva etmektedir.
4. Geçersiz sözleşme nedeniyle verilenlerin geri istenmesi hâli 6098 sayılı Kanun’un sebepsiz zenginleşmeden doğan borç ilişkilerini düzenleyen 77 ve devamı maddeleri çerçevesinde çözümlenir. Kanun’un 77 nci maddesine göre haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.
5. 6098 sayılı Kanun’un 146 ncı maddesi uyarınca; sözleşmeden doğan alacaklarda, zamanaşımı kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça on yıldır.
6. 07.06.1939 tarihli ve 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı üzere, geçersiz şekilde düzenlenen taşınmaz mal satışları 10 yıllık genel zamanaşımı hükümlerine bağlı olup, zamanaşımı süresinin başlangıcı tapuda ferağ verilmeyeceğinin anlaşıldığı tarihtir.
7. Öte yandan; dava devam ederken taraflardan birinin ölmesi halinde , ölen kişinin taraf ehliyeti son bulur. ( 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.28/1) Bu nedenle, davaya ölen tarafa karşı veya onun tarafından devam edilmesine imkan yoktur. Ölen tarafın mirasçılarına karşı veya onun mirasçıları tarafından davaya devam edilip edilmeyeceğinin tespiti için, bir ayrım yapmak gerekir. ( KURU, Baki, Prof. Dr. ; ARSLAN, Ramazan, Prof., Dr.; YILMAZ, Ejder, Prof., Dr.; Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı, 6100 sayılı HMK’ya Göre Yeniden Yazılmış, 22. Baskı, Ankara 2011, s. 221)
8.Yalnız ölen tarafı ilgilendirmeyen, yani mirasçıları da ilgilendiren, mirasçıların mal varlığı haklarını etkileyen davalar, tarafın ölümü ile konusuz kalmaz. Bu davalara, ölen tarafın mirasçılarına karşı ( veya mirasçıları tarafından) devam edilir. Bunlar malvarlığı haklarına ilişkin davalardır. Bu halde, ölen tarafın mirasçıları, davayı mecburi dava arkadaşı olarak hep birlikte takip ederler.
9. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 55 inci maddesine göre; taraflardan birinin ölümü halinde, mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, bu hususta kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir. Bununla beraber hakim, gecikmesinde sakınca bulunan hallerde, talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir.
3. Değerlendirme
1. Somut uyuşmazlıkta; davalı yüklenici ile dava dışı arsa malikleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, davalıya bırakılacağı kararlaştırılan bağımsız bölümün, davalı tarafından davacıların murisine harici satış sözleşmesi ile satıldığı, kat irtifakı kurulurken taşınmaz tapusunun da davacıların murisine devredildiği, ancak davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirmemesi üzerine, arsa malikleri tarafından tapu iptal ve tescil istemiyle davacıların murisine karşı açılan davada; yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimini yerine getirmediği, dolayısıyla yüklenicinin halefi olarak bağımsız bölüm satın alan şahıslar üzerindeki sicil kayıtlarının korunmasına yasal açıdan olanak bulunmadığı gerekçesiyle, davacılar murisi adına olan tapu kaydının iptal edilerek arsa malikleri adına kayıt ve tesciline karar verildiği, işbu kararın 11.01.2013 tarihinde kesinleştiği; eldeki davanın ise, taşınmaz tapusunun iptal edilmiş olması nedeniyle zarara uğradıklarından bahisle, sözleşmeden kaynaklı tazminat istemiyle açıldığı anlaşılmaktadır.
2. Davacıların murisi ile davalı yüklenici arasındaki davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi yazılı şekilde düzenlenmediği için temlik sözleşmesi olarak kabul edilmemiş ise de, haricen düzenlenmiş olması nedeniyle geçersizdir. Dolayısıyla bu satış sözleşmesinden kaynaklı alacaklarda zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre, ifanın imkansız hale geldiği, tapu iptal ve tescil davasında verilen kararın kesinleşme tarihi olan 11.01.2013 tarihinden itibaren başlayacaktır.
3. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, öncelikle istinaf aşamasında vefat eden davacılardan Bahattin’in mirasçılarına usulüne uygun tebligat yapılıp, mirası reddetmeyen mirasçılarının mecburi dava arkadaşı olarak yöntemince davaya katılımı sağlanmak, mirasçılar davayı birlikte takip etmekten kaçınırlarsa terekeye temsilci tayin ettirmek suretiyle, taraf teşkili sağlandıktan sonra, davanın zamanaşımı süresi içerisinde açıldığı dikkate alınıp, zamanaşımı def’inin reddine karar verilerek, işin esası incelenip değerlendirilmek suretiyle, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
4. İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Kanun’un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacılara iadesine,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacılara verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.