YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/4121
KARAR NO : 2023/1562
KARAR TARİHİ : 23.05.2023
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1582 E., 2022/34 K.
DAVA TARİHİ : 14.11.2018
KARAR : Kısmen kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/806 E., 2019/381 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun kabulüne, yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde taraflardan bir kısmı gelmediğinden, Cumhurbaşkanlığının 11.02.2023 tarihli ve 32101 (mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 120 numaralı ” Olağanüstü Hal Kapsamında Yargı Alanında Alınan Tedbirlere İlişkin Kararnamesi ” kapsamında verilen 06.02.2023 tarihinden başlamak üzere 06.04.2023 tarihine kadar durma kararına istinaden Yargıtay Birinci Başkanlığının 13.02.2023 tarihli ve E-84632637/1786 sayılı yazısı ekinde sunulan Yargıtay Başkanlar Kurulunun 13.02.2023 tarih ve 4 sayılı kararının 4 üncü ve 5 inci maddeleri gereği duruşmanın 23.05.2023 tarihine ertelenmesine karar verilmiştir.
Belirtilen tarihte taraflardan kimsenin gelmemiş olduğu belirlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; 17.04.2012 tarihli gayrimenkul satış ve inşaat yapım sözleşmesi ile Esenyurt’ta bulunan 2945 ada 36 parsel A9 blok 15. kat 152 no.lu bağımsız bölümün 119.000,00 TL bedelle satışının gerçekleştirildiğini, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olan teslim süresinin 17.10.2014 tarihinde dolduğunu, tüm ödemelerini yerine getirmesine rağmen 5 yıldır daire teslimi için beklediğini, bu nedenlerle mağduriyetinin doğduğunu ileri sürerek; ödenen 119.000,00 TL’nin denkleştirici adalet prensibi çerçevesinde güncellenerek hesaplanacak bedelin dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsilini istemiş, 19.04.2019 tarihli bedel artırım dilekçesi ile talebini 267.819,88 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı; taleplerin zaman aşımına uğradığını, geçerli ve haklı bir fesih iradesi ortaya konulamaması nedeniyle taşınmaza ödenen bedellerin denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde iadesinin talep etmenin haksız ve yersiz olduğunu, teslimde gecikmeye neden olan hususların dikkate alınması gerektiğini ve 01.04.2016 tarihinden itibaren davalıya aylık 357,00 TL üzerinden toplam 8.211,00 TL ödeme yapıldığını, bu ödemelerin kabul edilmesinin dahi fesih iradesi olmadığını ortaya koyduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yanlar arasında satış ve inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı, davacının ödemekle yükümlü olduğu 152 nolu bağımsız bölüm için 119.000,00 TL’nin ödendiği, bu ödenen tutarlara göre dava konusu edilen taşınmazın teslim edilmesi gerekirken tesliminin yapılmadığı, sözleşme incelendiğinde taşınmazın opsiyonsuz olarak teslim tarihinin satış akdinin kurulmasından sonra 30 aylık süre içerdiği, dosyaya yansıyan ve sunulan taşınmazın tesliminin gecikmesini haklı sebebe bağlayan herhangi bir verinin bulunmadığı, bu hali ile taşınmazın teslim tarihinin 17.10.2014 olduğu, bu tarihe kadar teslimin yapılmaması ve inşaatın da sürmediğinin görülmesiyle ifanın imkansız hale geldiği tarihin 17.10.2014 tarihi olması gerektiği, davacının bu tarihe kadar yapılan ödemeleri denkleştirici adalet çerçevesinde talep edebileceği ve ifanın imkansız hale geldiği tarihin dava tarihi sayılması gerektiği, bilirkişiler kurulu tarafından ifanın imkansız hale geldiği; 17.10.2014 tarihine kadar yapılan ödemelerin güncellenmiş değerinin 111.565,63 TL olduğu, bu tarihten sonra yapılan ödemelerin ise 16.368,00 TL olduğu ve denkleştirici adalet ilkesine bu son tutarın dahil edilemeyeceği, davacı vekili tarafından dava tarihine kadar tutarın denkleştirici adalet ilkesine tabi tutulmuş hali ile hesaplanan 267.819,88 TL üzerinden davasını ıslah ettiği ancak değinilen şekilde ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar yatırılan paraların güncellenmiş değeri olan 111.565,63 TL ile bu tarihten sonra yatırılan 16.368,00 TL’den ibaret toplam 127.933,63 TL’nin hüküm altına alınabileceği, davalı tarafından zamanında teslim edilmeme nedeniyle 8.211,00 TL’lik kira ödemesi yapıldığı, bu tutarın da ödenecek tutardan mahsup edilmesi gerektiği kabul edilerek; davanın kısmen kabulüyle; 111.565,63 TL’nin ifanın imkansız hale geldiği 17.10.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile, 16.368,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, davalı tarafından davacıya kira yardımı olarak ödenen 8.211,00 TL’nin bu tutardan mahsubuna karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davada, davalı inşaat firmasının ön ödemeli konut satışı gerçekleştirdiğini, ancak teslim tarihinde taşınmazı tamamlayıp teslim etmeyerek temerrüde düştüğünü, istediği zaman bu taşınmazı tamamlama imkanı olduğu gibi sorumluluğu da devam etmekte olduğunu, taşınmazın tamamlamasına ne fiili ne de hukuki bir engel bulunmadığını, teslim aynı zamanda temerrüt tarihinin, ifanın imkansız olduğu tarih kabul edilip bu doğrultuda hesaplama yapılmasının hatalı olduğunu, bir ifa imkansızlığı tarihi belirlenecekse bu tarihin ancak dava tarihi olabileceğini, onun dışında dava konusu olayda ne hukuki ne de fiili ifa imkansızlığının bulunmadığını ileri sürerek yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibariyle taraflarca sözleşme feshedilmemiş ise de davacı tarafın dava açmakla akde tahammül süresi de dikkate alındığında ifa talebinden vazgeçerek ödemiş olduğu bedelin güncel değerini talep etmesinin mümkün olduğunu, zira teslim tarihi olarak ön görülen süreden sonra da ödeme yapmaya devam ettiğini, bu ödemelerin de davalı tarafça kabul edildiğini, şu halde davalı tarafça sözleşmenin ifasının dava tarihi itibariyle sağlanmadığından ifa imkansızlığının dava tarihi itibariyle gerçekleştiğini, dosyada mübrez 25.03.2019 günlü raporda davacının ödemiş olduğu meblağın güncel değerinin 267.818,88 TL olarak belirlendiğini, davacı tarafa yapılan kira yardımı ödemesinin iş bu bedelden düşülmesi ile davacının 259.607,88 TL bedeli davalı taraftan talep edebileceği gerekçesiyle davacının istinaf isteminin kısmen kabulü ile 259.607,88 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; şirket tarafından toplamda 8.211,00 TL gecikme cezası ödemesi yapıldığını, şirketin yaptığı ödemeler bakımından da denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılması gerektiğini, belirsiz alacak davası açma koşullarının gerçekleşmediğini, davanın aslında belirsiz alacak değil kısmi dava niteliğinde olduğunu, tüm bedele dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin hatalı olduğunu, davacının ödediği bedelin güncellenmesinde dava tarihinin esas alınarak fahiş hesaplama yoluna gidildiğini, davacı tarafından dava konusu taşınmaza ödenen bedelin denkleştirici adalet prensibi ile güncelleştirilmesi ve avans faizi ile tahsili talebinin açıkça sözleşme hükmüne, sözleşme ile bağlılık ilkesine, hukuka ve hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, şirketten kaynaklanmayan, şirketin kusuru olmaksızın ve engel olabilmesi mümkün olmayan sebepler nedeniyle zorunlu olarak inşaatın durduğunu, uyuşmazlık konusu projenin tamamlanmak üzere olduğunu, bu aşamadaki bir projede sözleşmenin ayakta tutulmasının hukukun ve hakkaniyetin gereği olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün tesliminin yapılmaması nedeniyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi (BK’nın 213 üncü) “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi “Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60/3 üncü maddesi ” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” şeklindedir.
6. TBK’nın 112 nci maddesi (BK’nın 96 ncı maddesi) “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklindedir.
3. Değerlendirme
1.Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 17.04.2012 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
2. Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.
3. Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
4.Bu kapsamda, somut olayda ilk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın bulunduğu inşaatın seviyesinin %52,90 seviyesinde bulunduğu, gelinen aşamada davacıdan sözleşmeyi ayakta tutmasının beklenemeyeceği, o halde mahkemece davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncel değerine hükmedilmesinin isabetli olduğu, bu doğrultuda düzenlenen bilirkişi raporuna göre karar verildiği, dava tarihi itibariyle ifanın imkansız hale geldiğinin tespiti ile davanın belirsiz alacak davası olarak açılması nedeniyle faizin dava tarihinden işletilmesinin yerinde olduğu dikkate alındığında; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre karar usul ve kanuna uygun olup, davalının temyiz itirazlarının reddiyle kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesince verilen 27.01.2022 tarihli ve 2020/1582 E., 2022/34 K. sayılı kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
23.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.