YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3824
KARAR NO : 2023/962
KARAR TARİHİ : 04.04.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/2056 E., 2022/491 K.
DAVA TARİHİ : 13.06.2016
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/395 E., 2019/260 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin başvurusunun kısmen kabulüne, ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşmasız, davalı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat … … ile davalı vekili Avukat …’nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00’te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı şirket ile Şişli ilçesi, Dikilitaş Mah. 1199 ada 384 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen Torun Center projesinde yer alan; Güney Blok, 18. kat 105 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak 19.06.2013 tarih ve 36 numaralı, 26. kat 156 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak 19.06.2013 tarih ve 35 numaralı, 28. kat 170 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak 18.02.2014 tarih ve 116 numaralı satış vaadi sözleşmelerininin imzalandığını, davalı tarafın sözleşmenin 7/A maddesinde en geç 31.08.2015 tarihinde bağımsız bölümleri teslim etmeyi taahhüt ettiğini, inşaatta bir iş kazası meydana geldiğini, bu nedenle sözleşmenin 7/D maddesi uyarınca zorunlu olarak 31.12.2015 tarihine ertelendiğinin bildirildiğini, davalının kendi eksik ve kusurundan kaynaklanan davranışının neticesini müşterilerine yansıtmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davaya konu taşınmazların teslim edilmediğini ileri sürerek; 105 nolu bağımsız bölüme ilişkin olarak satış bedeli olan 1.214.000,00 TL üzerinden 8 aylık gecikme bedeli olarak 19.424,00 TL,156 nolu bağımsız bölüme ilişkin satış bedeli olan 2.350.000,00 TL üzerinden 8 aylık gecikme bedeli olarak 37.600,00 TL, 170 nolu bağımsız bölüme ilişkin satış bedeli olan 2.941.289,83 TL üzerinden 8 aylık gecikme bedeli olarak 47.060,64 TL olmak üzere toplam 104.084,64 TL gecikme tazminatı alacağından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte tahsilini, ayrıca 8 aylık kira bedeli olarak 128.000,00 TL kira kaybı alacağından şimdilik 10.000,00 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiş, 16.07.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile; kira kaybı tazminatı talebini 163.400,00 TL’ye, gecikme tazminatı talebini 49.712,00 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı; davanın zamanaşımına uğradığını, inşaat sürerken yaşanan ölümlü kaza nedeniyle idarece inşaat faaliyetinin belli bir süre durdurulduğunu, sözleşmenin 7/D maddesi gereğince mücbir sebep nedeniyle teslim süresinin 31.12.2015 olarak revize edildiğini, sonraki süreçte idari kurumlardan gelen bilgilendirmeler ve izinler doğrultusunda şantiyede iş sağlığı ve iş güvenliğine ilişkin çalışmalar tamamlanarak inşaat faaliyetlerine yeniden başlandığını, şirketin herhangi bir kusurunun ve sorumluluğunun bulunmadığını, mücbir sebep nedeniyle 31.12.2015 olarak revize edilen teslim tarihinin sözleşmenin 7/B maddesi gereğince satıcı tarafa verilen 4 aylık uzatma süresi kullanılarak 2016 Nisan ayı sonuna ertelendiğini, davacının hem gecikme cezası hem de kira kaybı talebinde bulunmasının hukuka aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış sözleşmelerinin adi yazılı olduğu, sonradan resmi tapu devri yapılmış olsa bile alıcı davacı tarafından tapu siciline adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulduğunun ispatlanamadığı gibi, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış aktinde yer verildiğinin de davacı tarafından ispatlanamadığı, davalı tarafın bu sözleşmeye bağlı kalarak sonradan taşınmazları teslim etmesi halinde sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmenin TMK’nın 2 nci maddesinde aykırılık teşkil etmeyeceği, davacının şekil şartlarına uymadığı için geçersiz olan sözleşmeye dayanarak cezai şart niteliği taşıyan gecikme tazminatı ve kira kaybı tazminatı isteme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; kira kaybı talebinin, taraflar arasındaki 3 adet adi yazılı sözleşmenin 7/O hükmüne değil, TBK’nın genel hükümlerine dayandığını, davalının edimini süresinde ifa etmemesi sebebi ile zarara uğradığını, mahrum kalınan kira hasılatının, TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde talep edilebilecek bir tazminat olduğunu, taraflar arasındaki adi yazılı sözleşmelerin ifa edilmiş olması ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41/1 hükmü ve TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca geçersizliği ileriye sürülmesi mümkün olmayan ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri olduğunu, davacının geç teslimi sebebi ile davacının mahrum kaldığı kira alacağı tutarındaki zararının 31.08.2015-31.04.2016 tarihleri arasındaki iş bu dava öncesi 8 aylık mahrum kalınan kira bedeli olan 163.400,00 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, taraflar arasındaki sözleşmelerin 7/O hükmüne göre, 31.12.2015-31.04.2016 tarihleri arasındaki iş bu dava öncesi 4 aylık gecikme cezası bedeli olan 49.712,00 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin sonradan tapu devirlerinin yapılması nedeniyle geçerli hale geldiği, sözleşmede öngörülen cezai şartın, geç teslim nedeni ile uğranılan kira kaybı zararının karşılığı olduğu, dolayısıyla hem cezai şart hem de kira tazminatının birlikte talep edilmesinin mümkün olmadığı, sözleşme hükmü gereği davalının teslim tarihini 4 ay öteleme hakkı bulunduğundan 4 aylık gecikme cezası karşılığı bilirkişi tarafından hesap edilen 49.712,00 TL’ye hükmedilmesi gerektiği, davacının bundan fazla zararının olduğu ispat edilmedikçe ayrıca gecikmeden doğan kira tazminatını istemesinin mümkün olmadığı, gerekçesiyle; oy çokluğu ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, 49.712,00 TL gecikme cezasının 13.6.2016 tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; kira kaybı talebinin sözleşmenin 7/O maddesine değil TBK’nın genel hükümlerine dayandığını, cezanın talep edilmesinin zararın talep edilmesine engel olmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte ceza ve kira kaybı aynı anda talep edilemeyecek ise yüksek tutar olan kira kaybı tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41/1 inci hükmü gereğince ön ödemeli satışların noterde yapılmasının ve tapuya tescilinin zorunlu olduğunu, ancak bu şekil şartını yerine getirmeyen satıcının sözleşmenin geçersizliğini ileriye süremeyeceğini belirterek davanın kısmen reddine dair hükmün bozulmasını istemiştir.
Davalı vekili; istinaf ilamının oy çokluğu ile alınmış olup, gerek ilk derece ilamında gerekse muhalefet şerhinde de belirtildiği üzere davacının gecikme tazminatı talebinin sübut bulmadığını, satıcı müvekkil şirketin, sözleşme ile üstlendiği edimi sözleşmeye uygun şekilde ifa ettiğini, bilirkişi raporuna yapılan itirazlarının değerlendirilmediğini, ilk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporunun, somut ve objektif verilere dayalı olarak iddia ve savunmaları cevaplayıcı nitelikte olmadığını, 06.09.2014 tarihinde Torun Center Projesi şantiyesinde elim bir asansör kazasının meydana geldiğini, idare kararı ile Torun Center Projesindeki inşai faaliyetlerin tamamı ile yüklenici firmaların tüm çalışmalarının durdurulduğunu, yüklenici firmaların işbu durdurma kararı kaldırılıncaya kadar hiçbir çalışma yapamadığını, yüklenici firmanın yeniden inşai faaliyetlere başlayabilmesinin yaklaşık 4 ay sürdüğünü, haklı olarak da bu 4 aylık “mücbir sebep” halinin sözleşmenin 7/D maddesi gereğince teslim süresine eklenerek davacıya da bildirildiğini, dolayısı ile 08.09.2014 tarihli idari karar ile inşaat yapım faaliyetlerinin durdurulmuş olması ve teslim süresine etkisi değerlendirilmeksizin, eksik inceleme ile yeniden hüküm tesisinin açıkça bozmayı gerektirdiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmeleri ile satışı vaad edilen dairelerin, süresinde teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan kira kaybı ve cezai şart alacaklarının tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 179 uncu maddesinde “Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.
Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.” hükmü yer almaktadır.
2. Aynı kanunun 180 inci maddesinde “Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir. Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.” düzenlemesi bulunmaktadır.
3. Değerlendirme
1. Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362 nci maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366 ncı maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.
Dosya içeriğine göre hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam miktar 49.712,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kalmaktadır.
2.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda 6098 sayılı TBK’nın 179 uncu maddesi gereğince davacının hem sözleşmeden kaynaklanan cezai şartı hem de kira kaybı tazminatını birlikte talep etmesinin mümkün olmamasına göre, davacının aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
3.Davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Davacı ile davalı arasında taşınmaz satışına dair 3 adet harici sözleşme imzalandığı, sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin tapularının davacı adına devredildiği hususları dosya kapsamından anlaşılmakta olup, bu hususlar tarafların da kabulündedir. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına satışı yada satış vaadini içeren sözleşmelerin geçerli sayılması TBK’nın 237 nci maddesi, Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi ve TMK’nın 706 ncı maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerli koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur. Somut olayda da, taraflar arasında düzenlenen sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş olduğundan geçerli değildir. Ancak, taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Somut olayda da davaya konu bağımsız bölümlerin davacı adına tapuda tescillerinin yapıldığı anlaşıldığından taraflar arasındaki sözleşmeler geçerli hale gelmiştir.
Taraflar arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin “Bağımsız Bölüm teslimi” başlıklı 7/O maddesinde “Satıcı bu sözleşme ile belirlenen tarihlerde teslimi gerçekleştiremez ise, gecikilen her ay için, bağımsız bölümün bu sözleşmede yazılı brüt satış bedelinin binde 2’si kadar tazminat öder.” hükmü mevcut olup, sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümün brüt satış bedelinin binde 2’si kadar tazminat ödeneceğine ilişkin hüküm, ifaya ekli cezai şart niteliğindedir. Davacı bu cezai şartla birlikte gecikme nedeniyle uğranılan kira kaybı alacağının da tahsilini istemişse de, hem kira kaybı tazminatı, hem de sözleşmede kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart, birlikte talep edilemez. Zira, Türk Borçlar Kanunu’nun 180 inci maddesi gereğince, alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez. Somut olayda, dosya kapsamına ve alınan bilirkişi raporuna göre, kira kaybı alacağının, cezai şart miktarından açıkça daha fazla olduğu anlaşıldığından, bununla birlikte davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ceza ve kira kaybı aynı anda talep edilemeyecek ise yüksek tutar olan kira kaybı tazminatına hükmedilmesi gerektiği yönündeki beyanı da gözetildiğinde davacının söz konusu bu iki alacaktan, miktarı daha yüksek olan kira kaybı alacağını talep etmiş sayılacağı kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,
2.Davacının sair temyiz itirazlarının reddine,
3. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp, davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.