YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/3610
KARAR NO : 2022/6330
KARAR TARİHİ : 30.06.2022

MAHKEMESİ : KONYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 5. HUKUK DAİRESİ
VEK. AV. …

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı; … isimli binanın yöneticisi olduğunu, davalının yüklenici sıfatıyla inşa ettiği binadaki daireleri farklı zamanlarda kat maliklerine sattığını, anagayrimenkulün ortak kullanım alanları ile dairelerin bir kısmında gizli kusurlar ve ayıplar ortaya çıktığını, “silikon cephede yer alan çift camların düştüğü, bahçe betonunda yer yer çökmeler oluştuğu, sığınak havalandırma sistemi olmadığı, sığınakta tuvalet ve lavaboların giderleri yapılmadığı, lavabolara ait havalandırma borularının asansör dairesi ve çatının içine verildiği, çatıdan dışarı çıkartılmadığı” hususlarının iletilmesine rağmen davalının hiçbir çözüm getirmediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, uzman bilirkişiler tarafından hesaplandığında artırılmak üzere, ayıp nedeniyle apartmanda ve ortak kullanım alanlarında hesap edilecek onarım ve ayıpsız hale getirme giderlerinden şimdilik 1.000 TL’nin satış tarihinden itibaren reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, olmadığı takdirde ayıplı olan gayrimenkulün tüm masrafları kendisine ait olmak üzere davalı tarafından onarılmasına karar verilmesini talep etmiş, 25/06/2021 tarihli dilekçe ile talebini 81.610 TL’ye yükseltmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; davalının eksik ve ayıplı imalat yaptığı binadaki daire sahipleri tarafından davalıya farklı zamanlarda defaatle ayıplı işlerin onarılması için talepte bulunulduğu, özellikle dış cephe kaplamalarının ansızın düşmesi ile yaşam alanı olan bahçe içerisindeki çocukların hayatının tehlike altında olacak olmasına rağmen davalı tarafından herhangi bir müdahalede bulunulmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 81.610 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş; karara karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; davanın satış sözleşmesine dayalı ayıp nedeniyle onarım bedelinin tahsili talebine ilişkin olduğu, sözleşme uyarınca zarar talebinin sözleşmenin taraflarına ait olacağı, apartman yönetiminin eldeki davayı açma ehliyetinin olmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yönetici veya yönetim kurulunun görevlerinin sayıldığı, davacı apartman yönetiminin tarafı olmadığı bir sözleşme gereği talepte bulunmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da “kullanma hakkı” olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun’un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun’un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Ancak günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.
Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun’un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).
Hal böyle olunca, bölge adliye mahkemesince; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı, davalıya apartmanın ortak kullanım alanlarındaki ayıpların onarılması veya nakden giderilmesi için 04/09/2020 tarihinde ihtar keşide edildiği gözetilerek; binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda gerektiğinde bilirkişi raporu alınarak dosyanın esas yönünden incelenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK’nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine, dosyanın aynı Kanun’un 373/2 maddesi uyarınca kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 30/06/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.