YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6073
KARAR NO : 2021/9105
KARAR TARİHİ : 27.09.2021
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 35. HUKUK DAİRESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairece bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasına dair verilen karara, bölge adliye mahkemesince uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalıya ait taşınmazı 02/08/2013 tarihli protokol ve 14/08/2013 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığını, sözleşmede kiralananın kafe olarak kullanılmasının kararlaştırıldığını, yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, kiralananda kullanım amacına uygun kullanım için tadilat yapıldığı esnada binanın ana yapısı itibariyle kullanıma elverişli olmadığının tespit edildiğini, bu nedenle kiralananın 06/03/2015 tarihinde anahtarları notere teslim edilmek suretiyle tahliye edildiğini, kiralanana 392.663,16 TL tutarında masraf yapıldığını iddia ederek; fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere, ödenen kira bedeli 25.000 TL ile 5.000 TL masraf bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı; kiralanan taşınmazın kafe olarak dizayn edildiğini, sözleşmeye uygun kullanımının mümkün olduğunu, davacının yeni kira dönemi başladıktan yedi ay sonra ihtar çektiğini, ayıbın bir yıl geçtikten sonra anlaşılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kiralananın odaları birleştirilmiş vaziyette teslim edildiğini, bir önceki kiracının da kiralananı bu şekilde kullandığını, davacının ödediği kiraların iadesini isteme hakkı olmadığını, kiralanana yapıldığı iddia edilen masraf bedelinin talep edilemeyeceğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumlu olan kiracının ödenen kira bedelinin iadesini talep edemeyeceği, kira sözleşmesinde kiracının gerekli tadilat ve onarımları yapabileceğinin öngörüldüğü, bu yetki kapsamında masraf yapan davacının tespit raporunda belirtilen 80.000 + KDV olmak üzere toplamda 94.400 TL faydalı tadilat bedelini talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin iadesi talebinin reddine ve taleple bağlı kalınarak 5.000 TL masraf bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarca istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; ticaret şirketi niteliğindeki davacının kiralananın kullanıma elverişli olmadığını ispat edemediği, kira sözleşmesinde kiralanana yapılan tadilat masraflarının kiraya verenden talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı gerekçesiyle davacının istinaf talebinin esastan reddine, davalının istinaf talebinin ise kabulü ile ilk derece mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne dair karar kaldırılarak davanın tümden reddine dair verilen karar, davacının temyizi üzerine Dairece verilen 01/07/2020 tarihli ve 2020/2392 E 2020/3811 K. sayılı, kararla; kira sözleşmesinin özel şartlar kısmının 11. maddesinde dekorasyon harcamalarının kiracıya ait olacağının, kiracının kendi yaptığı ilave ve dekorasyonların bir kısmını veya tamamını söküp alabileceğinin ve söküp almadıkları için kiraya verenden bedel talep edemeyeceği kararlaştırılmışsa da, ilk derece mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacının yaptığı imalâtlardan hangilerinin faydalı ve zorunlu imalatlar olduğu hususuna değinilmediği, sökülüp götürülebilecek imalâtların da tespit edilmediği, sözleşmesi süresi beş yıl iken kiracının kiralananı süresinden önce 12/03/2015 tarihinde tahliye ettiği ve bu nedenle kira sözleşmesinin sonuna kadar kiralananı kullanmayan davacının sökülemeyen zorunlu ve faydalı masrafların imalât tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerini kalan kira süresi ile orantılı olarak talep edebileceği gerekçesiyle, bozulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; bozma kararına uyularak aldırılan ek rapora göre, davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masrafların yıpranma payları düşüldükten sonra KDV hariç 69.192 TL değerinde olduğu gerekçesiyle, her iki tarafın istinaf taleplerinin esastan reddine dair verilen karar, tarafların temyizi üzerine, Dairece verilen 31/03/2021 tarihli 2021/1581 E. 2021/3399 K. sayılı kararla; bozma kararı doğrultusunda yeniden esas hakkında hüküm kurulması gerekirken, tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine dair karar ile yetinilerek hüküm kurulmasının hatalı olduğu, kabule göre de bozma kararı doğrultusunda ek bilirkişi raporu aldırılmasına rağmen gerekçede bilirkişi raporunun değerlendirilmediği, ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğuna dair açıklamanın temyiz incelemesi sırasında değerlendirilebilir bir mahkeme gerekçesi niteliğinde olmadığı gerekçesiyle, bozulmuştur.
Bozma kararına uyan bölge adliye mahkemesince; ek rapora göre, davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masrafların yıpranma payları düşüldükten sonra KDV hariç 69.192 TL değerinde olduğu, davacının talebiyle bağlı kalınarak masraf talebinin kabulü gerektiği, bu yönüyle bozma kararları doğrultusunda yeni hüküm kurulacak olsa da ilk derece mahkemesi kararıyla aynı karar verileceğinden, tarafların istinaf taleplerinin ayrı ayrı reddi gerektiği gerekçesiyle; her iki tarafın istinaf başvurusunun reddi ile davacının fazla ödenenen kira bedelinin iadesi talebinin reddine, faydalı masraf bedeli talebi yönünden ise taleple bağlı kalınarak 5.000 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, taraflarça temyiz edilmiştir.
Belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09/05/1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK). Bu ilke kamu düzeni ile ilgili olup, Yargıtay’ca kendiliğinden dikkate alınması gerekir. Hakimin değişmesi dahi açıklanan bu hukuki ilkeye etki yapamaz.
Bozma kararını uyulması sonucunda, mahkemenin bozma kararına uygun hareket etme yükümlülüğü doğduğu gibi, bilirkişilerin de bozma kararına uygun şekilde rapor hazırlamaları ve hesaplama yapmaları gerekir.
Bölge adliye mahkemesince, her ne kadar bozma kararlarına uyulmuş ise de, bozma kararlarının gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.
Somut olayda; ilk bozma kararında, ilk derece mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının yaptığı imalâtlardan hangilerinin faydalı ve zorunlu imalatlar olduğu hususuna değinilmediği, sökülüp götürülebilecek imalâtların da tespit edilmediği, davacı kiracının sökülemeyen zorunlu ve faydalı masrafların imalât tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerini kalan kira süresi ile orantılı olarak talep edebileceği belirtilmiştir. İkinci bozma kararında da, ilk bozma kararı doğrultusunda ek bilirkişi raporu aldırılmasına rağmen gerekçede bilirkişi raporunun değerlendirilmediği ifade edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince; bozma kararlarına uyulmasına ve ilk derece mahkemesi kararının hüküm kurmaya elverişsiz bilirkişi raporuna dayandığı ilk bozma kararı ile tespit edilmesine rağmen, yeniden bizzat hüküm kurması gerekirken davalının istinaf taleplerinin reddine karar verilmesi hatalı olduğu gibi, hükme esas alınan ek bilirkişi raporun da; bedeli talep edilen her bir imalat kalemi bakımından bozmaya uygun şekilde imalatın sökülüp götürülebilir nitelikte olup olmadığı, faydalı yahut zorunlu imalat olup olmadığı irdelenmemiş, ilk bozma kararında eksik olduğu belirtilen kök rapor ve tespit dosyası raporları ek bilirkişi raporunda da hesaplamaya esas alınmış, sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalat kalemleri tespit edilerek bunların imalat tarihi itibariyle tespit edilen imalat bedelinden yıpranma payı düşülmemiş, denetime elverişsiz şekilde hesaplama yapılarak kiralanan “taşınmazda meydana gelen yıpranma payı” ve “ihzarat payı” adıyla düşüm yapılarak sonuç bedel tespit edilmiştir. Yine kalan kira süresinin toplam kira süresine oranı esas alınarak tespit edilen faydalı zorunlu masraf bedelinin bu orandaki tutarına hükmedilmesi gerekirken, bu husus da gözetilmemiştir.
Bu durumda bölge adliye mahkemesince; uyulmasına karar verilen bozma kararları doğrutusunda, alanında uzman bilirkişilerden; davacının talebine konu imalat kalemleri bakımından, sökülüp götürülemeyen ve faydalı yahut zorunlu nitelikte olan imalatların imalat tarihi itibariyle (bu tarih tespit edilemediği takdirde imalat tarihi sözleşme tarihi kabul edilerek) değerlerinden yıpranma payı düşüldükten sonra tespit edilecek bedelin, kalan kira süresinin toplam kira süresine oranı esas alınarak hesaplanması, sonuç itibariyle kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların bedeline kalan kira süresi ile orantılı şekilde hükmedilmesi gerekirken, eksik bilirkişi raporuna dayalı olarak hüküm kurulması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harclarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, HMK’nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 27/09/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.