YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/3665
KARAR NO : 2021/9580
KARAR TARİHİ : 05.10.2021

MAHKEMESİ : İSTANBUL 8. SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen istirdat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden esas hakkında davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; davalı ile imzalattıkları, 05/07/2006 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli gayrimenkul kiralama ve akaryakıt satış istasyonu inşaat sözleşmesi gereğince; … İlçesi, … Mevkiinde bulunan 791 ada 10 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmazın 17 yıl süreyle kiralanarak üzerinde akaryakıt istasyonu inşaatı yapılacağının, kiralanan gayrimenkulün üzerinde akaryakıt istasyonu yapılabilmesi için yan parsel olan 17 parselin satın alınarak her iki parselin tevhit edilmesi gerektiğini, satın alma ve tevhid işleminin, gerçekleştirilmesi için vekalet vermenin davalı kiraya veren tarafından gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığını kiraya veren davalının sözleşme tarihinden sonra üzerine düşen hiçbir yükümlülüğü yerine getirmediğini, kira sözleşmesinin kiraya verene yüklediği asli edim olan kiralanan gayrimenkulü davacılara teslim etme yükümünü yerine getirmediğini, kira ilişkileri devam ederken davalının 01/07/2007 tarihinde dava dışı … … Peyzaj Bakım Organizasyon Tic Ltd Şti isimli şirkete söz konusu yeri oğlu Ahmet Aydın üzerinden kiraya verdiğini, bu arada da
haklarında kira alacağı için icra takipleri başlattığını, söz konusu takiplere itiraz ettikleri gibi, İstanbul 19.Asliye Ticaret Mahkemesinde 2011/81 E.sayılı dosya ile menfi tespit davası açtıklarını, takip edilmediğinden bahisle davanın açılmamış sayılmasına karar verildiğini, davalının, kiralanmış olan arsa ve üzerindeki binayı defalarca ikaz edilmesine rağmen sözleşmenin imzalandığı tarih olan 05/07/2006 tarihi itibariyle boşaltarak teslim etmediğini, sözleşme gereği satın alması gereken yan parsel ile ilgili işlemleri yapmadığını ileri sürerek, borçlu olmamalarına rağmen icra tehdidi altında ödemek zorunda kaldıkları 118.102,00TL’nin son kısmının icra veznesine yatırıldığı tarihten itibaren ticari faizi ile davalıdan tahsilini talep etmişlerdir.
Davalı; derdestlik itirazlarının olduğunu, davacılar tarafından açılmış İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/81 esas sayılı menfi tespit ve istirdat davasının mevcut olduğunu, bu dava dosyası ile birleştirilen İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/276 Esas sayılı, dava değeri 63.602 TL olan istirdat davasının da bulunduğunu, açılmamış sayılmasına ilişkin kararın temyiz aşamasında olduğunu, mahkemenin görevli olmadığını, davacıların talep ettiği 118.102 TL’nin açıklamasını yapmadıkları, davacıların bu davadaki talepleri ile diğer davalardaki talepleri arasında bir uyuşmazlık ve çelişki olduğunu, davacıların aleyhine yürütülen icra takiplerine itiraz ettiklerini ancak bu itirazların kaldırılması yönünde kararlar verildiğini, davacılar ile imzaladığı sözleşmenin tarihinin 05/07/2006 olduğunu, sözleşmenin tüm hükümleriyle iptal edildiğini, sözleşmenin 4.6 maddesine göre davacının 20 ay içinde inşaat ruhsatı alamazsa sözleşme tüm maddeleriyle şartsız olarak iptal edilmiş sayılacağını, bu konuda davacılara ihtarname keşide edildiğini ve 05/03/2008 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacılar ile arasındaki akdin kendiliğinden sona erdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar vekilince istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne, davacıların davalıya İstanbul 12. İcra Müdürlüğünün 2007/16184 sayılı, İstanbul 5. İcra Müdürlüğünün (2007/18904 eski) 2009/6199 sayılı, İstanbul 3. İcra Müdürlüğünün 2008/19579 sayılı takipleri nedeniyle toplam 112.905 TL borlu olmadığının tespitine, bu icra takip dosyalarına ödedikleri toplam 112.905 TL’nin 06/08/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı TBK’nın 301. maddesine göre; kiraya veren kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, kiracı TBK.nun 304, 305 ve 306 maddeleri gereğince akdi feshedebileceği gibi aynı Kanunun 307. maddesi gereğince kira bedelinin indirilmesini de isteyebilir. Ancak kiracının kiralanandaki ayıbı veya eksikliği, TBK’nın 123 ve 125. maddeleri gereğince uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 05/07/2006 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2.1. maddesinde; işbu sözleşmenin konusunun satın alınacak İstanbul İli … İlçesi … mevkiinde kain 791 ada, 17 parsel sayılı arsa ile İstanbul İli … İlçesi … mevkiinde kain tapuda 791 ada, 10 parselde kiralayan adına kayıtlı arsaları birleştirecek olan mal sahibi …’ın arsaları kiracıya kiraya vermesi ve bu tevhid edilen arsa üzerine kiracı tarafından statü ve teknik şartnamelere uygun akaryakıt istasyonu inşaatının yapılarak çalışma ruhsatı alınıp işletmeye açılmasını kapsadığı, satın alınacak 17 parseldeki arsayı, kiraya veren …’ın alacağı, bu işle ilgili satın alma ve tapunun intikaline dair vekaletnamenin … A.Ş. veya gösterdiği kişi adına verileceği, 4.1 maddesinde; kiracının sözleşme konusu gayrimenkulde tüm masraf ve giderleri kendisine ait olmak üzere standartlara uygun bir akaryakıt satış istasyonu inşa edeceği, kiracının akaryakıt istasyonu inşası için gerekli ön çalışmaları yaparak ilgili yerlerden gerekli plân değişikliklerini yaptırarak, gerekli tüm ruhsatları alacağı, akaryakıt ve servis istasyonu için müracaatları yapacağı, bu işlemlerin icrası için gerekli olacak her türlü vekâletnamenin işbu sözleşmenin imzalanmasından sonra kiraya veren tarafından kiracıya verileceği; 4.5 maddesinde; kiracının, inşaat ruhsatını sözleşmenin imzalanmasından itibaren azami yirmi ay içinde alacağı, bu sürenin kesin olup, mücbir sebepler de dahil olmak üzere ek süre talep edilemeyeceği, plân değişiklikleri, ruhsat alınması gibi işlemlerde meydana gelebilecek değişikliklerin, gecikmelerin, akaryakıt ve servis istasyonunun müracaatıyla ilgili teknik ve bürokrasiden kaynaklanan gecikmelerin kiracının sorumluluğunda olup, bu işlemlerin gecikmesi, gerekli değişikliklerin yapılmaması veya ruhsatların alınmaması durumunda kiracının, kiraya verenden hiçbir talepte bulunamayacağı ve kira bedelinden indirim talep edemeyeceği; 5.1 maddesinde; işbu sözleşmedeki 17 yıllık kiralama akdinin 15 ayının kirasız olup, 189 ayı için kira bedeli ödeneceği, kira ödemelerinin 01/10/2007 tarihinde başlayacağı, arsanın tevhid edilmemesi halinde, kiracının kira bedelinden indirim talep edemeyeceği, 5.3 maddesinde; kiracının bu sözleşmeyi Opet’e devredebileceği, bu çerçevede Opet, kira sözleşmesi ile yetinmeyip intifa hakkını istediğinden, kiracının isteği ile kiralayan tarafından Opet’e 100.000YTL bedel karşılığında intifa hakkı verileceği, 7.1 maddesinde; kiracının fesih tarihine kadar arsaya ait aylık kiraları ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile feshedilmediği sürece tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Ayakta olan sözleşme gereğince kiracı, kiralanın kiralama amacına uygun kullanılamadığından bahisle kira bedelini ödemekten kaçınamaz. Taraflar arasında 05/07/2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, yapılan kira sözleşmesi gereğince kiraya veren tarafından bahse konu vekaletnamenin verildiği gibi yine sözleşmede kararlaştırılan intifa hakkı tesisisinin de sağlandığı, öte yandan, davalı kiraya verenin oğlu tarafından dava dışı üçüncü şahısla kira sözleşmesi düzenlendiği yönündeki iddianın, dava konusu taşınmazda oluştuğu iddia edilen ayıbın giderilmesine ilişkin davacı kiracılar tarafından davalı kiraya verene herhangi bir ihtar gönderilmediği, bu nedenle iddianın bu davada ileri sürülemeyeceği de nazara alındığında, kira sözleşmesinin; işbu istirdat davasına dayanak icra takiplerine konu kira bedellerinin ilişkin olduğu dönem itibariyle, ayakta olup taraflar arasında geçerli bulunduğu, bu itibarla ilk derece mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararının isabetli olduğu anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, bölge adliye mahkemesince; davacıların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HMK’nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 05/10/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi