YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/8303
KARAR NO : 2021/8430
KARAR TARİHİ : 14.09.2021

MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 18. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 16. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne kısmen reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacının istinaf başvurusunun kabulüne, davalının istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili duruşmasız, davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 14/09/2021 tarihinde davacı vekili Av. … ile davalı vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava konusu İstanbul İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmazın malikleri ile yüklenici … İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. arasında Kadıköy …. Noterliği’nin 06.03.2003 tarihli … yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, 8 adet bağımsız bölümün yükleniciye, 18 adet bağımsız bölümün maliklere ait olmak üzere taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu, yüklenici şirkete ait 19 numaralı bağımsız bölüme ayrılan 112/2880 arsa payının davalıya satıldığını, davalının da bu arsa payını 01.10.2004 tarihinde tarafına sattığını, yüklenicinin üstlendiği işi 30.11.2004 tarihine kadar bitirmediği için sözleşmenin feshedildiğinin kat maliklerince ihtar edildiğini ve akabinde şirket ile kefili aleyhine Kadıköy 7. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/259 esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, aralarında kendisinin de hissedarı olduğu 19 nolu bağımsız bölümün de bulunduğu 8 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline karar verildiğini, kararın karar düzeltme aşamasından da geçerek 10.10.2011 tarihinde kesinleştiğini, taşınmazı satın almak için davalıya verdiği çek ile ilgili olarak 59.050 USD ödeme yaptığını, aynı tarihteki döviz alış kuruna göre 88.456,00 TL bedel olduğunu, davalı lehine 79.000,00 TL tutarında teminat ipoteği de kurulduğunu ve protokol tanzim edildiğini, bakiye satış bedeli 150.000 USD ödenmesi yönünde tarafından davalı emrine 15.11.2004 vade tarihli senet verildiğini, yapılan ödemeler üzerine ipoteğin 17.11.2004 tarihinde kaldırıldığını, davalıya ödenen toplam bedelin 304.156,00 TL olduğunu belirterek, satış bedeli olarak ödenen bu rakamın denkleştirici adalet ilkesi gereği günümüzde ulaştığı alım gücü değeri 800.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiş, ıslah dilekçesi ile de taşınmazın rayiç değeri olan 800.000 TL’nin ödetilmesini talep etmiştir.
Davalı, taşınmazı davacıya tapuda 01.10.2004 tarihinde sattığını, davacının o tarihte henüz inşaat halinde olan taşınmazı satın aldığının farkında olduğunu, halef olarak daire için ödediği bedeli arsa sahiplerinden alması gerekeceğini, denkleştirici adalet ilkesinin olayda uygulanmasına imkan bulunmadığını, tapuda yapılan satışların geçerli olduğunu, belirsiz alacak davası koşullarının da bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Yerel mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 476.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesince oy çokluğu ile davalının istinaf başvurusunun esastan reddine; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İstanbul Anadolu 16. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/255 esas, 2018/73 karar sayılı kararının kaldırılmasına, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen 750.773,69 TL alacağın ifanın hukuken imkansız hale geldiği tarihe göre değil, dava tarihi 31.07.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davalı, 01.10.2004 tarihinde dava konusu 19 nolu taşınmazı davacıya satmış olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşme resmi şekilde yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. İstanbul İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmazın malikleri ile yüklenici … İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan Kadıköy …. Noterliği’nin 06.03.2003 tarihli … yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, arsa sahipleri tarafından Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/344 esas sayılı dosyası ile açılan dava sonunda geriye etkili feshine ve tapu kayıtlarının iptaline karar verildiği, kararın 10.10.2011 tarihinde kesinleştiği anlaşılmakla, davacı bu kararın kesinleştiği 10.10.2011 tarihi itibariyle dava konusu dairenin rayiç bedelini davalıdan isteyebilir.
İlk derece mahkemesinde alınan, hukukçu…., mimar… ve mimar … tarafından düzenlenen 24.03.2014 tarihli raporda; dava konusu taşınmazın semti, semt ve ana taşınmaz içindeki yeri, konumu, alanı, yapım sözleşmesinde belirlenen niteliği, ulaşım durumu, çevrede oluşan arsa rayiç satış değerleri, açıklanan arsa değerleri, çevrede emsal olabilecek benzer yerlerin gerçek satış değerleri, kıymete etkili tüm faktörler dikkate alınarak, sözleşmenin feshi ve tapu iptal kararının kesinleşme tarihi olan 10.10.2011 tarihi itibariyle rayiç değerinin 476.000,00-TL olduğu belirtilmiş; hukukçu…., inşaat mühendisi … ve emlakçı …tarafından düzenlenen 23.12.2016 tarihli raporda ise; Kadıköy Tapu Müdürlüğünün 20.06.2016 tarihli liste ekinde gönderilen emsallerin incelenip değerlendirildiği, dava konusu taşınmazın semti, ana taşınmaz içindeki yeri, konumu, alanı, ulaşım durumu, çevrede oluşan arsa/daire satış rayiç piyasa değerleri, çevrede emsal olabilecek benzer yerlerin gerçek satış değerleri, kıymete etkili tüm faktörler ve emsal olarak gönderilen değerler dikkate alınarak, 10.10.2011 tarihi itibariyle taşınmazın rayiç değerinin 476.000,00-TL olduğu tespit edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesinde, harita ve kadastro mühendisi SPK lisanslı gayrimenkul değerlendirme uzmanı …, emlak uzmanı … ve inşaat mühendisi …’dan alınan 24.04.2019 tarihli raporda; dava konusu taşınmazın konumu ve bölgesel özellikleri, belediye hizmetlerinden faydalanması, çevresel teşekkülü, bölgeye olan taleplerin yoğunluğu gibi hususların taşınmazın değerini etkileyen unsurlar olduğu, değer tespitinde keşif gününde yapılan incelemelerin, çevre teşekkülü, alt yapı hizmetlerinden yararlanması ve bulunduğu bölgenin ekonomik ve sosyal şartları, alım ve satım bedellerinin göz önüne alındığı, dava konusu mülkün bulunduğu bölgede, ulaşım ve belediye hizmetlerinden yararlanma, aynı lokasyonda yer alan, birbiri ile aynı veya benzer imar durumuna sahip, satılık durumdaki ve satılmış benzer daire fiyatlarının araştırıldığı, emsal karşılaştırma yöntemi ile bölge piyasasının analiz edildiği, daha önce iki farklı bilirkişi heyetince 10.10.2011 tarihi için belirlenen 476.000,00 TL fiyatın uygun olduğu, dava konusu 19 nolu dairenin 10.10.2011 tarihi itibariyle rayiç değerinin 476.000,00 TL olarak hesaplandığı anlaşılmaktadır.
Bölge Adliye Mahkemesince, dava konusu somut olaya özgün olarak bilirkişi raporlarında taşınmazın tamamlanmış rayiç değerinin değil, %61’inin rayiç değerinin esas alınarak hesaplanmış olması nedeniyle, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan değerin esas alınması gerektiği gerekçesi ile 750.773,69 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de, denkleştirici adalet ilkesi sonradan Yargıtay uygulamalarıyla işlerlik kazanmış olup geçersiz taşınmaz satışlarında uygulanır. Oysa ki dava konusu taşınmaza ait satış sözleşmesi geçerli olduğundan ilk derece mahkemesi kararında belirtildiği gibi, davacı aktin ifasının infazsızlaştığı tarihteki rayiç değeri isteyebilir. Dosya kapsamında üç farklı heyetten alınan bilirkişi raporlarında, dava konusu taşınmazın ifanın imkansız hale geldiği tarihteki tam daire değeri 476.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. O halde, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değere hükmedilmesi gerekirken, hukuki olmayan gerekçelerle yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle, davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
3-Bozma nedenine göre, davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK’nın 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 3.050 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
peşin alınan temyiz harcının isteği halinde temyiz edenlere iadesine, HMK’nın 373/2. maddesi uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14.09.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.