YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/5216
KARAR NO : 2020/1092
KARAR TARİHİ : 11.02.2020

Davacı … Giyim Konfeksiyon İthalat İhracat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı … Orman Ürünleri İnşaat Sanayi ve Tic. Ltd. Şti aralarındaki alacak davasına dair Aksaray 2.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 19/07/2016 tarihli ve 2014/76 E.-2016/655 K. sayılı hükmün asıl dava yönünden onanması, birleşen davalar yönünden bozulması hakkında dairece verilen 01/07/2019 tarihli ve 2017/8495 E.-2019/6003 K. sayılı ilama karşı davalı – birleşen dosyada davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı kiracı, asıl davada, davalının 2008 yılında ödediği kira bedeline fatura kesmediğini, bu nedenle ödemiş olduğu kira bedelini gider olarak gösteremediğini belirterek fazladan ödemek zorunda kaldığı 13.680 TL’nin tahsiline karar verilmesini istemiş; birleşen 2014/77 Esas sayılı dosyada, ilk kira sözleşmesi imzalandığında, kiralananın kullanıma elverişli olmayıp, eksikliklerinin bulunduğunu, taşınmazı kiraladığından itibaren zorunlu masraflar yaptığını, kira süresi sonunda imalatları bırakarak kiralananı tahliye ettiğini belirterek 117.671 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı kiraya veren, birleşen 2014/193 Esas sayılı dosyada, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine göre, kiracının, taşınmazı teslim aldığı haliyle teslim etmekle yükümlü olduğunu, kiracıdan, kiralananı teslim aldığı şekle getirmesi talep edilmesine rağmen bu talebi yerine getirmediği belirterek kiralananın eski hale getirme ve hasar bedeli 88.800 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, birleşen 2014/77 esas sayılı dosyası açısından davanın reddine, birleşen 2014/193 esas sayılı dosya bakımından davanın kısmen kabulüne, 11.860,00 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı … Giyim Kon.Tic.Ltd. Şti’den alınarak birleşen dosya davacısı … Orman Ürünleri İnş. San. Tic. Ltd. Şti’ne verilmesine karar verilmiş, hükmün davacı-birleşen dosya davalısı kiracı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 01/07/2019 günlü ve 2017/8495 Esas, 2019/6003 Karar sayılı ilamı ile asıl dava yönünden hükmün onanmasına, Birleşen 2014/77 Esas sayılı dava yönünden hükmün “Somut olayda; taraflar arasında 02.01.2009 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.Sözleşmedeki hükümler incelendiğinde ise,”tahliye halinde” kiralanan taşınmaza davacı kiracı tarafından yapılan zorunlu ve faydalı imalatların istenemeyeceğine dair bir hüküm yer almadığından davacı kiracı tarafından davaya konu edilen kiralanan taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflardan kiralanan taşınmazda kalan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde
ve yapıldıkları (imal) tarihi itibariyle rayiç bedeller üzerinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle davalıdan tazmininin istenebileceği açıktır. Bu itibarla birleşen 2014/77 Esas sayılı dosya yönünden; davacının yaptırdığını belirttiği tadilatlara ilişkin olarak gerekirse mahallinde yeniden keşif yapılarak alanında uzman ayrı bir bilirkişi heyetinden rapor alınması, davacı kiracı tarafından yapıldığı ileri sürülen faydalı masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu, faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibarıyla değerinin belirlenmesi suretiyle bulunacak değerden yıpranma payının da düşülmesi suretiyle bulunacak değerin hüküm altına alınması gerekirken,eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile birleşen 2014/77 Esas sayılı davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmasına ve birleşen 2014/193 Esas sayılı dosya yönünden ise ” Somut olayda birleşen 2014/193 Esas sayılı dosya yönünden mahkemece alınan bilirkişi raporları hükme esas alınmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de,hükme esas alınan bilirkişi raporları incelendiğinde kiralananda meydana geldiği iddia edilen hasarların ve eski hale getirilmesi istenen hususların raporda ayrıntılı ve net olarak tespit edilmediği,söz konusu hasarların olağan mı yoksa hor kullanım sonucu mu oluştuğunun tam olarak belirlenmediği, bu ayrım yapılmadığı gibi kullanım süresi ile orantılı yıpranma payının da düşülmediği görülmektedir. Bu durumda birleşen 2014/193 Esas sayılı dosya yönünden de; mahkemece öncelikle tahliye tarihinin net olarak tespit edilmesi,bu noktada gerekirse tarafların isticvap edilmesi, tahliye tarihi net olarak tespit edildikten sonra ise gerekirse alanında uzman ayrı bir bilirkişi heyeti ile yeniden keşif yapılarak tahliye tarihi ile davalı kiraya verenin tespit yaptırdığı tarih aralığının makul süre olup olmadığının TBK’nun 331. maddesi gereği belirlenmesi,makul sürede talepte bulunulmamışsa davalı kiraya verenin hor kullanmadan kaynaklı tazminat isteminde bulunamayacağının gözetilmesi, ancak davalı kiraya verenin eski hale getirme talebi yönünden talepte bulunabileceği gözetilerek ise, kiraya veren tarafından benimsenmeyerek keşif tarihi itibariyle eski hale getirilmiş olan imalatların tahliye tarihi itibariyle değerleri tespit edilerek yıpranma payı düşülerek bulunacak bedelin hüküm altına alınması gerekirken,eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle birleşen 2014/193 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
İlama karşı davalı-birleşen dosya davacısı kiraya veren vekili tarafından kararın düzeltilmesi talep edilmiş olmakla yeniden yapılan incelemede;
1-) Düzeltilmesi istenilen Yargıtay ilamında açıklanan gerekçelere göre, HUMK’nın 440. maddesindeki yazılı hallerden hiç birisine uymayan, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair düzeltme istemleri yerinde değildir.
2-) Birleşen 2014/77 Esas sayılı dava dosyası yönünden,
Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK.nun 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu
ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı, kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.
Taraflar arasında 01/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesinde “Taraflar arasındaki anlaşma gereği, kiracının bina ile çevresinde yaplmış ve yapacağı tüm eklenti ve harcamalar kiracı tarafından karşılanacaktır. Kiracı kiraladığı tarihte nasıl teslim almış ise tahliye tarihinde aldığı gibi teslim edecektir.” düzenlemesi yer almaktadır. Mahkemece, söz konusu sözleşme hükmü gereğince, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları isteyemeyeceği gerekçesiyle kiracının açtığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmiş ise de sözleşme hükmünün, faydalı ve zorunlu masrafların talep edilemeyeceği şeklinde yorumlanması isabetli olmamıştır. Kiracının, yukarıda açıklanan ilke gereğince faydalı ve zorunlu masrafları kiraya verenden talep etmesinde bir usulsüzlük bulunamaktadır. Ancak yapılan araştırma ve inceleme bu talep yönünden hüküm vermeye yeterli değildir.
Öncelikle, birleşen 2014/193 Esas sayılı dosyada, kiraya verenin, kiralananın eski hale getirilmesi isteminde bulunduğu, kiracının faydalı ve zorunlu masraf olarak bedelini talep ettiği imalatların, kiraya veren tarafından eski hale getirme davasına konu edildiği görülmektedir. Eski hale getirilmesi gerekecek imalatların, kiraya veren yönünden faydalı ve zorunlu imalat olarak değerlendirilmesi mümkün olmayacaktır. Diğer yandan, dava konusu edilen, faydalı ve zorunlu masraf kalemleri arasında yer alan bekçi kulübesi, kazan dairesi vb. gibi kiracı tarafından inşa edilen yapıların, ruhsata tabi olup olmadığı, ruhsatının bulunup bulunmadığı, yine diğer imalatların projeye aykırı olup olmadığı, imalatların tadilat projesi gerektirip gerektirmediği belirlenerek ruhsatsız ve kaçak yapıların ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinin göz önünde bulundurulması gerekmektedir.
İmara uygun olarak inşa edilen veya ruhsata tabi olmayan imalatlar ile eski hale getirilmesi gerekmeyen imalatlar yönünden, imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları gözetilerek bedeline hükmedilmesi gerekmektedir.
3-) Birleşen 2014/193 Esas sayılı dava dosyası yönünden,
6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.
01/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5. maddesinde “Kiracı kiraladığı tarihte nasıl teslim almış ise tahliye tarihinde aldığı gibi teslim edecektir.” hükmü bulunmaktadır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olup taraflar serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesi ile bağlıdır. Sözleşmenin bu maddesi kapsamına göre, kiracının, kiralananı teslim aldığı gibi eski hale getirerek teslim etmesi gerekmekte olup
kiraya verenin kiralananın eski hale getirilmesini veya bu nedenle yapılacak masrafları talep etme hakkı vardır. Ancak kiraya veren, kiracı tarafından yaptırılan kiralananın kullanım amacına uygun ve zorunlu olan, kendisi tarafından da benimsenen imalatların eski hale getirilmesi için gereken masrafı talep edemez. Bozma ilamında, kiraya veren tarafından benimsenmeyerek keşif tarihi itibariyle eski hale getirilmiş olan imalatların bedelinin hüküm altına alınması gerektiği belirtilmiş ise de eski hale getirilmesi dava konusu edilen imalatların, kiraya veren tarafından eski hale getirilmemiş olması tek başına bu imalatların benimsendiği şeklinde kabul edilemez. Kiralananın, tahliyeden sonra ne amaçla kullanıldığı göz önünde bulundurularak, kullanım amacına göre imalatların zorunlu olduğunun, bu kullanım şekline göre gereklilik arzettiğinin ve davacı tarafından benimsenerek kullanılmaya devam edildiğinin tespiti halinde imalatların kaldırılmasına yönelik masraflar yönünden talebin reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Mahkemece, hor kullanma tazminatı yönünden değerlendirilme yapılırken ise kiralananın fiilen teslim edildiği tarih sorularak ve gerekli araştırmalar yapılarak yasal teslimin ne zaman gerçekleştiğinin tespit edilmesi, sonrasında TBK’nun 335. maddesinin koşullarının tartışılması ve sonucuna göre makul süre içinde geri verme sırasında mevcut olan ayıpların kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşulunun gerçekleştirildiğinin anlaşılması halinde belirlenen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma tazminatına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Bu durumda,birleşen 2014/77 Esas sayılı dosya verilen hükmün yukarıda iki numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2014/193 Esas sayılı dosyada verilen hükmün üçüncü bentte açıklanan nedenlerle bozulmasına gerektiği bu defaki incelemeden anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü ile 01/07/2019 günlü ve 2017/8495 Esas, 2019/6003 Karar sayılı ilamın, asıl davanın onanmasına ilişkin bir numaralı bendi aynen muhafaza edilerek, ikinci ve üçüncü bendinin çıkartılarak Mahkemenin birleşen davalara ilişkin hükmünün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen 2014/77 Esas sayılı dosya davalısı-birleşen 2014/193 Esas sayılı dosya davacısı kiraya verenin sair karar düzeltme itirazlarının REDDİNE, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin, 01/07/2019 günlü ve 2017/8495 Esas, 2019/6003 sayılı bozma ilamının ikinci ve üçüncü bentlerinin kaldırılarak 2014/77 Esas sayılı dosya verilen hükmün yukarıda iki numaralı bentte açıklanan, birleşen 2014/193 Esas sayılı dosyada verilen hükmün üçüncü bentte açıklanan değişik gerekçe ile BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 11/02/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.