YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/4553
KARAR NO : 2020/1339
KARAR TARİHİ : 17.02.2020

MAHKEMESİ :TİCARET MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki asıl dava olan alacak ve tazminat davası ile karşı dava olan cezai şart alacağına ilişkin davaların mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı -karşı davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Asıl davada davacı, dava dilekçesinde özetle; 21.05.2008 tanzim ve 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait … zemin katında yer alan 2 nolu alan ve sözleşmede belirtilen diğer alanların restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını, bu yerin itibarlı bir yer olması için maliyetli yatırımlar yaptığını ve mecurun eşi ve benzeri görülmemiş mekan haline getirildiğini,mecurun müzikli organizasyonlara ev sahipliği yapılarak kazanç elde etmek amacında olduğunu, mecurun teras ile birlikte tasarlanan müzikli büyük organizasyonlar yapılması için tercih edildiğini, sözleşmede ise 2 nolu bağımsız bölümün ve terasın bir bütün olarak kira sözleşmesi ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olan teknik detayları gösteren ek ile birlikte kiralandığını ancak, kat maliklerinin müzik yapılmasını engelleyen kararının 23.07.2009 tarihli yazı ile bildirildiğini ve 19.06.2009 tarihli yazı ile de terasın boşaltılmasının istendiğini, davalının sözleşmede taahhüt ettiği restaurantın en önemli kısmı olan terası kullandırma ve kiralananda müzik yayını yapılmasını sağlama görevini yerine getirmeyip akde aykırı davrandığını, ihtarlarına rağmen akde aykırılık giderilmediğinden kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini, sözleşmenin haklı feshi nedeniyle davalının, tüm maddi ve manevi zararlardan sorumlu olması gerektiğini, taşınmazı 30.04.2010 tarihinde tahliye etmesine rağmen davalı anahtarı almadığından
anahtarın Beyoğlu 24 Noterliğine 03.05.2010 tarihinde teslim edildiğini, İstanbul 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/102 D.iş sayılı dosyasında yapılan tespitte kiralanana 4.421.660,15 TL’lik masraf yapıldığının tespit edildiğini, en az aylık 303.652 TL kar etmesi gerekirken, aylık 77.142,85 TL zarar ettiğini belirterek maddi zararının 7.615.895 TL olduğunu, toplam 12.037.557,15 TL zarardan şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanana yapılan yatırımların kazandırdığı değer karşılığı 100.000 TL, kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarardan 100.000 TL ve davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması nedeniyle oluşan maddi zararı karşılığı 100.000 TL olmak üzere toplam 300.000 TL maddi tazminatın ihtarda belirtilen 15.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin 12.maddesi gereğince verilen 30.000 USD güvence bedelli senedin iadesine yada iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı, cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; kendisine herhangi bir teminat senedi verilmediğini, sözleşmeye uygun olarak kiralananı kullandırdığını ve yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davacının kira sözleşmesini haksız bir şekilde feshederek kiralananı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 3.maddesinde sözleşmenin konusunun belirtildiğini, 4.maddesinde kiralanan yerin “bu sözleşme ile … da yer alan 2 nolu bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer) kiralanmıştır.” şeklinde açıklandığını, terasın tamamının kiralandığı iddiasının yerinde olmadığını, kiralanan yerin büyük müzikli organizasyonlara elverişli olmadığını, sözleşmenin 14 ve 23.maddelerine göre gürültü yapılamayacağı, radyo ve kaset çalınamayacağı, bağımsız bölümlerde müzik yayını yapılmasının yasak olduğunun düzenlendiğini, sözleşmede davacının beyan ettiği büyük müzikli organizasyon yapımına hak tanıyan hüküm olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuş, karşı davasında ise özetle; davacının haksız olarak kira sözleşmesini feshetmesinden dolayı davalının kira geliri kaybına uğradığını ve davacıdan haksız fesih nedeniyle cezai tazminat talep hakkı doğduğunu ileri sürerek sözleşmenin 14.6 maddesinde belirlenen tahliye tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için tahakkuk eden cezai tazminat borcundan 10.000 TL’nin 07.05.2010 tarihinden, haksız fesih ve erken tahliye nedeni ile 12 aylık KDV dahil kira bedeli tutarındaki cezai tazminat alacağından fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 90.000 TL’nin ise 01.05.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı/ karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayandığı kabul edilerek asıl dava bakımından; ıslah talebi dikkate alınmaksızın toplam 300.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline, senede ilişkin davanın reddine, karşı dava bakımından ise; davacı-karşı davalı kiracının haklı nedenle sözleşmeyi feshettiği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen hüküm, taraflarca temyiz edilerek Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 17/09/2013 tarihli 2013/10825 E. – 2013/12539 K. sayılı ilamıyla asıl dava bakımından; davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshinin haklı olduğunun kabul edilemeyeceği ve bu nedenle kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarar ile davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması nedeniyle oluşan maddi zararını davalı kiraya verenden talep edemeyeceği, davacı kiracının vekaletsiz işgörme hükümleri çerçevesinde ancak son yönetim planı ile teras alanından, kiralanan 2 nolu bağımsız bölümün kullanımına
tahsis edilen kısımda yapılan sabit,sökülemeyen faydalı ve zaruri imalatlar ile kiralananın içinde yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar bedelini davalı kiraya verenden talep edebileceği,mahkemece, davacı kiracı tarafından kiralanan 2 nolu bağımsız bölüm içinde ve ortak alan olan terastan 2 nolu bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit faydalı ve zaruri imalatlar tespit edilerek bu imalatların kiralanana kattığı değerin belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, karşı dava bakımından ise; davacı kiracının kira sözleşmesini feshi haklı bir fesih olmadığına ve kiracı kira süresi dolmadan taşınmazı erken tahliye ettiğine göre kira sözleşmesinin 14.6 ve diğer maddeleri gereğince talep edilen tazminat talepleri incelenerek tazminat şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği, tazminat şartları gerçekleşmiş ise tazminat miktarının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur. Davacı karşı davalının bozma ilamına yönelik karar düzeltme talebinin ise reddine karar verilmiştir.
Mahkemece; bozma ilamına uyularak mahallinde keşif yapılmış, yeni bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda asıl dava bakımından; 2 nolu bağımsız bölümde yapılan sabit, faydalı ve zorunlu imalat bedelinin 14.800 TL; 2 nolu bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kısımda yapılan sabit, faydalı ve zorunlu imalat bedelinin 14.000 TL olmak üzere toplam 28.800 TL olduğu ve davacı karşı davalının davalı karşı davacıdan alacaklı olduğu gerekçesiyle 28.800 TL bedelin temerrüd tarihi olan 15/05/2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacının fazlaya ilişkin diğer istemlerinin reddine, karşı dava bakımından; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshinden kaynaklı olarak kira sözleşmesinin 19.1 ve 14.6 maddeleri gereği karşı davacı tarafça cezai şart talep edebileceği anlaşıldığından, karşı davanın kabulü kiralanan yerin sözleşmeye aykırı bırakılmasından dolayı 10.000,00 TL ve erken tahliyeden dolayı 90.000,00 TL olmak üzere toplam 100.000,00 TL cezai şartın karşı dava tarihi olan 07/09/2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan alınarak, davalı-karşı davacıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davacı-karşı davalı tarafçe temyiz edilmiştir.
1-) Asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA,
2-) Karşı davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
a)Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı- karşı davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
b) Somut uyuşmazlık davalı karşı davacı kiraya verenin davacı karşı davalı kiracıdan taraflar arasında imzalanan 01/09/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 14.6 maddesi ile 19.1. maddesinde yer alan cezai şart dolayısıyla tazminat talep edip edemeyeceği noktasındadır.
Sözleşmenin 14. maddesi kiracının yükümlülüklerini düzenlemektedir. Maddede özetle; kiracının sözleşmede yazılı yükümlülükleri zamanında yerine getireceği, kendisine bildirilen yönetim kararlarına uyacağı ve kiralananı amacına uygun kullanacağı, kiralanan yer dışına taşacak ve komşuların şikayetine sebep olacak derecede gürültü yapmayacağı vb. yükümlülükleri düzenlenmiş 14.6. maddesinin ikinci paragrafında “Kira sözleşmesinin süresi
sonunda veya süresinden önce herhangi bir nedenle sona ermesi durumunda Kiracı, kiralanan yeri boş ve temiz bir şekilde Kiraya Veren’e iade etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde Kiracı, kiralanan yeri boşaltmadığı için en son ödediği aylık kira bedeline isabet eden günlük kira bedelinin 3 misli tutarı boşaltmadığı her bir gün için ceza olarak kiraya veren’e ödeyeceğini peşinen beyan ve taahhüt eder.” düzenlemesine yer verilmiştir. Sözleşmenin 19. maddesi ise sözleşmenin feshi ve etkisini düzenlemektedir. Bu maddenin 10. bendinde “Kiracı’nın iş bu sözleşmeyi haksız yere feshetmesi veya sözleşmenin hükümlerine aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin süresinden önce kiraya veren tarafından haklı olarak sözleşmenin feshine sebebiyet vermesi halinde Kiracı, Kiraya Veren’e on iki (12) aylık KDV dahil kira bedeli tutarını cezai şart olarak ödeyeceğini beyan ve taahhüt eder.” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşmenin 14.6. maddesi kira sözleşmesinin süresi sonunda yahut süresinden önce sona ermesi durumunda kiralananın boşaltılmadığı her bir gün için öngörülen cezai şart hükmü iken, sözleşmenin 19. maddesinde açıkça kiracının sözleşmeyi haksız yere feshetmesi durumuna yönelik cezai şart öngörülmüştür.
Somut olayda kiracı kira sözleşmesini feshederek taşınmazı tahliye etmiş ve anahtarları notere tevdi yöntemiyle anahtarları teslim etmiştir. Dolayısıyla hem tahliye tarihinden itibaren dava tarihine kadar kiralananın tahliye edilmemesi hali için öngörülen cezai şart hükmü olan kira sözleşmesinin 14.6. maddesine dayalı olarak kiralananı boşaltmadığı gerekçesiyle cezai şart tazminatına hem de kiracının kira sözleşmesini haksız feshi nedeniyle kira sözleşmesinin 19. maddesi gereğince 12 aylık kira bedeli tutarında cezai şart tazminatına hükmedilmesi doğru değildir. Mahkemece, davalı karşı davacının sözleşmenin 14.6. maddesi uyarınca talep ettiği cezai şart tazminatı isteminin reddine, sözleşmenin 19. maddesinde kiracının haksız feshi durumu için öngörülen cezai şart hükmüne dayalı tazminat isteminin ise kabulüne karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin her iki hükmüne dayalı olarak ayrı ayrı cezai şart taleplerinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı- karşı davalının temyiz itirazlarının reddi ile asıl davaya yönelik hükmün ONANMASINA, 10,00 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden asıl davalıya yükletilmesine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacı- karşı davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı-karşı davalı yararına BOZULMASINA, 1.707,75 TL peşin alınan harcın istek halinde karşı davacıya iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde asıl ve karşı dava yönünden karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.02.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.