YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/7902
KARAR NO : 2019/574
KARAR TARİHİ : 24.01.2019
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz, davalı vekili tarafından katılma yoluyla temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; 11.10.2003 tarihli satış sözleşmesi ile dava konusu 121 ada, 102 parsel sayılı taşınmazın 350m² lik kısmını davalıdan haricen satın aldığını ve parasını peşin ödediğini, dava konusu parsele 2007 yılında bir katlı inşaat yapmaya başladığını ancak davalının tapuyu devretmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile 350m² lik parsel karşılığında davalıya peşin ödemiş olduğu bedelin ve iyi niyetine dayanarak yaptığı inşaat masrafı ile beraber şimdilik 10.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, cevaba cevap dilekçesinde taşınmaz bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre iadesini talep ettiğini bildirerek, 18.06.2014 tarihinde talebini 60.685,12 TL’ye (yapı değeri 24.419,81 TL, arsa değeri 35.725,31 TL, ağaç değeri 540 TL) yükseltmiştir.
Davalı; davanın süresinde açılmadığını, davacı tarafından pazarlık yapılıp sözleşmenin imzalatıldığını, ancak daha sonra ödeme yapılmadığını, sözleşmede her hangi bir bedel belirtilmediğini, davacının ödediği parayı senetle ispat etmek zorunda olduğunu, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; arsa üzerindeki inşaat kaçak yapı vasfında olduğundan ve ekonmik bir değer taşımadığından yapı bedeline ilişkin talebin reddine, sözleşmenin alacağın varlığına karine olarak kabul edildiği belirtilerek, davacının taşınmazda fiilen kullandığı kısımdan DOP kesintisi yapıldıktan sonra kalan miktarın dava tarihi itibariyle rayiç değeri üzerinden arsa ve yine dava tarihi itibariyle ağaçların bedelinin davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 36.245,31 TL alacağın dava tarihi olan 12.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, davacı tarafın 24.219,81 tutarındaki talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz, davalı tarafından katılma yoluyla temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Dava; harici taşınmaz satışı nedeniyle ödenen bedel ile taşınmaz üzerindeki inşaat ve ağaç bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür. İade edilirken, ödenen paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekmektedir. Bu şekilde, denkleştirici adalet ilkesi gereğince, tam bir eski hale getirme yükümlülüğü yerine getirilmiş olmaktadır.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “Denkleştirici Adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Somut olayda; taraflar arasındaki 11.10.2013 tarihli adi yazılı sözleşme ile 121 ada 102 parsel sayılı tarla niteliğindeki taşınmazın 350m² lik kısmını davacının satın aldığı, parası nakden ve peşin olarak davalıya ödediği, ancak, sözleşmede satış bedelinin belirtilmediği dava konusu taşınmazın ise halen davacı kullanımında olduğu anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında taraflar da satış bedelinin miktarı yönünden herhangi bir açıklamada bulunmamıştır.
O halde mahkemece; davaya dayanak sözleşmede satış bedeli belirtilmediğinden, davacı tarafından satın alınan 350m2 taşınmazın sözleşmenin düzenlendiği tarih itibariyle piyasa rayiç bedelinin mahallinde keşif yapılarak, konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşme tarihi itibari ile taşınmazın piyasa rayiç bedeli tespit edildikten sonra, bu bedelin ifanın imkânsız hale geldiği dava tarihi itibari ile ulaşacağı bedel; çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, TÜFE, ÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs.) ortalamaları alınmak suretiyle konusunda uzman bilirkişi kurulundan denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmesi ve bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3-) Bunun yanında, dava konusu harici satım sözleşmesine konu taşınmazın halen davacının zilyetliğinde bulunduğu tüm dosya kapsamından anlaşılmakta olup, bu durumda 10/07/1940 günlü ve 2/7 sayılı İBK uyarınca; BK 81 (TBK 97) maddesinin uygulama yeri
bulacaktır. 10/07/1940 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez. Davaya konu taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olduğuna göre, her geçersiz satışta olduğu gibi taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler. Taşınmaz dava tarihi itibariyle davacının zilyetliğinde ve tasarrufunda bulunduğuna göre zilyetlik devam ettiği sürece faize hükmedilemeyeceği, taşınmazın iade anından itibaren faize hükmedileceği hususu gözardı edilerek, hükmedilen bedele dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
4-) Davacı taraf ödediği satış bedelinin yanında, dava konusu taşınmazı kullandığı süre içerisinde taşınmaz üzerine diktiğini iddia ettiği ağaç bedellerini de davalıdan talep etmektedir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının geçerli (haklı) bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması (zenginleşmesi) demektir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talep edilebilmesi için borçlunun mal varlığından bir başkasının aleyhine olarak bir zenginleşme meydana gelmeli, zenginleşme ve zenginleştirici olay arasında illiyet bağı bulunmalı ve zenginleşme haklı bir sebebe dayanmamalıdır.
Yapılan bu açıklamalara göre zenginleşmenin; dava konusu taşınmazın, davacı tarafından davalıya teslim edildiği tarihte gerçekleştiğinin kabulü zorunludur.
Hal böyle olunca, mahkemece; davacının taşınmazı dava tarihi itibariyle kullandığı ve zilyetliğinin devam ettiği anlaşıldığına göre, davacı tarafça taşınmaza dikilen ağaçlar yönünden sebepsiz zenginleşme olgusunun henüz gerçekleşmediği gözetilerek, bu yöne ilişen istemin hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci, üçüncü ve dördüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HMUK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HMUK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.