YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/7160
KARAR NO : 2018/12434
KARAR TARİHİ : 05.12.2018
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki …… bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, süresi içinde taraflarca temyiz edilmiş olup davalı tarafın duruşma isteğinin davanın nitelik ve mahiyetine göre reddine karar verilerek süresinde olduğu anlaşılan davacı ve davalının temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında 01.04.1997 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kiralananın aylık kira bedelinin minimum 3.000.usd +kdv olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek 01.04.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 17.280.usd + kdv olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, iş yerinin aylık kira bedelinin 01.04.2014 tarihinden itibaren 25.000.-TL + kdv olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re’sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Somut olayda; Taraflar arasında 01.04.1997 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, talep edilen dönemin ise hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin hükmüne esas aldığı bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın aylık kira parasının 01.04.2014 tarihinden itibaren 25.000.-TL + kdv olarak tespit edildiği belirtildiği halde bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kira bedelinden, uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılmadığı görülmüştür. O halde mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
2-) Bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle davacı tarafın temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05.12.2018 gününde oy birliğiyle karar verildi.